Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – zwana potocznie Ustawą Deweloperską (UD) weszła w życie w dniu 29.04.2012 roku. W celu zapewnienia kontroli funkcjonowania w/w ustawy, ustawodawca nałożyl na Radę Ministrów obowiązek dokonania przeglądu jej funkcjonowania po dwóch latach od wejścia w życie. UOKiK (Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów) przeprowadził ogólnopolskie badania dotyczące UD.

Przed uchwaleniem UD Polska była jednym z ostatnich krajów Unii Europejskiej, w których brak było kompleksowych uregulowań dotyczących relacji pomiędzy deweloperem, a nabywcą nieruchomości. W rezultacie dużą część ryzyka przedsięwzięcia deweloperskiego ponosił nabywca, który nie miał pewności, czy pomimo zapłaty całej ceny stanie się właścicielem nieruchomości. Nie miał tu znaczenia fakt, czy klient kupuje za gotówkę czy wspomaga się kredytem hipotecznym.

Jako, że UD była przyjęta przez Sejm w trybie bardzo szybkim, pojawiło się zagrożenie, że ustawa może mieć wiele błędów i luk. Jest już dostępny kompleksowy raport po kilkunastu miesiącach jej funkcjonowania. UOKiK przebadał w całej Polsce prawie 100 firm budujących nieruchomości (zarówno deweloperów, jak i spółdzielnie mieszkaniowe), zbadano ponad 1000 wzorców umów sprzedaży, blisko 600 prospektów informacyjnych oraz ponad 1 200 zawartych umów. Rozesłano również ankiety do 600 deweloperów, 70 banków.

Wnioski z badań są nad wyraz optymistyczne. Wprowadzenie UD z punktu widzenia ochrony praw klienta było korzystne. Pomimo, że koszty działań deweloperów wzrosły.

Ustawa Deweloperska wprowadziła następujące regulacje:

1. Ochrona wpłat nabywców w postaci konieczności prowadzenia przez deweloperów rachunków powierniczych.

Dotychczas klienci wpłacali środki bezpośrednio na konto dewelopera, który to przeznaczał je na kolejną fazę budowy nieruchomości. Gdy istnieje rachunek powierniczy, to nabywca wpłaca pieniądze na ten rachunek, a deweloper buduje z własnych środków. Pieniądze z rachunku trafiają do dewelopera po wybudowaniu całości (tzw. rachunek powierniczy zamknięty), lub po wybudowaniu pewnego etapu – (tzw. rachunek powierniczy otwarty). Powszechnie straszono, że banki nie będą zainteresowane otwieraniem rachunków powierniczych, a jeśli już zgodzą się na ich prowadzenie, to będzie to bardzo kosztowne i wzrosną ceny nieruchomości. Fakty są następujące: liczba banków komercyjnych prowadzących rachunki to 19, plus 40 banków spółdzielczych. W 2013 roku banki prowadziły ok. 185 rachunków powierniczych. Rachunki posiadało 48 deweloperów, głównie dużych i tylko ok. 4 proc. małych deweloperów. Niecałe 20 proc. wniosków o otwarcie rachunku powierniczego zakończyło się odmową z banku. I  najważniejsze – cena prowadzenia rachunków była bardzo rozbieżna od 2 000 zł nawet do 135 000 zł. Średni koszt to 32 803 zł, natomiast mediana, która lepiej odzwierciedla sytuację to 21 000 zł. Ważniejszy jest jednak koszt w stosunku do kosztów całego projektu. Średnia wyniosła 0,36 proc., mediana 0,15 proc. Istotne jest to, że żaden z tych rachunków nie został jeszcze zamknięty, więc nie można jednoznacznie ocenić całkowitego kosztu prowadzenia rachunku powierniczego.

2. Obowiązki przedkontraktowe dewelopera – tzw. prospekt informacyjny

Deweloper jest zobowiązany do przedstawienia szczegółowych informacji o swojej kondycji oraz o swoim przedsięwzięciu. Na podstawie prospektu informacyjnego klient powinien mieć możliwość porównania ofert różnych deweloperów. Co ciekawe to banki okazały się podmiotem szczegółowo analizującym zapisy w prospekcie. Statystyki mówią o coraz mniejszej ilości uchybień w zakresie treści prospektów. Z punktu widzenia dewelopera jest tu jednak bardzo duży problem – należy wskazać inwestycje, które są zaplanowane w promieniu 1 km od nieruchomości. Brakuje jednak informacji na podstawie jakich dokumentów deweloper musi pozyskać te informacje. Rzecz kolejna – konieczność stałego aktualizowania prospektu.

3. Umowa deweloperska

Po powstaniu Ustawy Deweloperskiej umowa deweloperska stała się w końcu umową nazwaną. Umowa ta musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Statystyki mówią, że deweloperzy stosują te przepisy prawidłowo. Jest tylko jeden problem, ustawodawca napisał: „umowa deweloperska zawiera w szczególności” – co oznacza, że katalog zapisów nie ma charakteru zamkniętego.

4. Wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej

Na podstawie umowy deweloperskiej klient ma prawo wpisać do księgi wieczystej w dziale trzecim, roszczenie dotyczące wyodrębnienia mieszkania i przeniesienia prawa własności. Problem pojawia się wówczas, gdy deweloper lub klient odstępuje od umowy. Wówczas nabywca powinien wyrazić zgodę na wykreślenie roszczeń. Co jednak, gdy nabywca tego nie zrobi? Wówczas blokuje deweloperowi możliwość sprzedaży tegoż mieszkania; może to trwać wiele miesięcy. Na szczęście w praktyce dotychczas nie było tego problemu. Stwierdzono jedynie 7 takich przypadków. Deweloperzy nauczyli się już stosować pewnego rodzaju środki chroniące ich interes.

5. Prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej.

Dużym zagrożenie miało być prawo do odstąpienia od zakupu w przypadku niezgodności metrażu na umowie z rzeczywistym obmiarem. Należy brać pod uwagę, że nie można wybudować mieszkania z dokładnością do milimetrów. Praktyka na szczęście okazała się pozytywna. Jedynie sześciu deweloperów spotkało się z tym przypadkiem. Najmniejsza różnica w metrażu to 0,76 proc. ogólnej powierzchni, największa 2,6 proc.
W celu szerokiej oceny sytuacji po wprowadzeniu Ustawy Deweloperskiej zorganizowano konsultacje społeczne, w których udział wzięli m in.: Federacja Konsumentów, Polski Związek Firm Deweloperskich, Krajowa Rada Notarialna, Fundacja na rzecz rozwoju Kredytu Hipotecznego, Związek Banków Polskich. Na bazie opinii tych gremiów zaproponowano propozycję zmian legislacyjnych.

Należy doprecyzować prawo banku do wypowiedzenia umowy rachunków powierniczych, w prospekcie informacyjnym trzeba doprecyzować źródła informacji, na podstawie których deweloper określi inwestycje realizowane w promieniu 1 km od budowy. W przypadku umowy deweloperskiej należy zrezygnować z załącznika w postaci wzoru umowy deweloperskiej do prospektu informacyjnego. Chodzi po prostu o to, by ograniczyć ilość dokumentacji. Obecnie taki akt notarialny to dziesiątki kartek. Kolejna rzecz wymagająca szybkich zmian to możliwość odmowy wykonania odbioru przez nabywcę lokalu, gdy istnieją poważne jego wady. I chyba największy nieuregulowany obecnie obszar – umowy rezerwacyjne, które są powszechnie stosowane.

Śmiało można podsumować działanie UD w pierwszych 2 latach jako pozytywne. Ochrona kupujących wzrosła, znacznie zmniejszyło się ryzyko utraty pieniędzy nabywców. Ceny mieszkań nie wzrosły. Nie potwierdziły się opinie, że na rynku pozostaną jedynie najwięksi deweloperzy i nie będzie konkurencji. Oczywiste jest również to, że 2 lata działania ustawy to zbyt krótki okres, by wydawać jednoznaczne opinie i sugestie. Ale dobrze, że w ogóle istnieje.

Krzysztof Rzymski - od 2003 niezależny doradca kredytowy w firmie rodzinnej KMR Kredyty & Nieruchomości, absolwent Wydziału Nauk Ekonomicznych Uniwersytetu Mikołaja Kopernika w Toruniu, mediator dyplomowany. Wieloletni wykładowca na podyplomowych studiach z zakresu pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, zarządzania nieruchomościami i rzeczoznawstwa. Analityk i ekspert portali internetowych, lokalnych gazet, TV i radia w zakresie rynku finansowego, rynku nieruchomości, gospodarki. www.kmr.pl