Powołanie minister Anny Korneckiej na przewodniczącą Międzyresortowego Zespołu ds. opracowania regulacji dotyczących podmiotów inwestujących w nieruchomości to początek kilkumiesięcznego procesu tworzenia ustawy o REIT-ach w Polsce. Swoje powołania otrzymali już przedstawiciele Ministerstwa Finansów, KNF, BGK, PFR, UOKiK, NBP i GPW, a za mediację ze środowiskami biznesowymi zadba wspierająca ministerstwo Fundacja Rynku Najmu.

REIT-y są ważnym narzędziem, oczekiwanym przez środowiska biznesowe i finansowe. Już na etapie prekonsultacji swoje opinie na temat charakterystyki polskich REIT-ów wnieśli przedstawiciele MF, KNF, NBP, BGK, ZBP, Konfederacji Lewiatan, Stowarzyszenia REIT Polska, PINK oraz Fundacji Rynku Najmu.

REIT-y są narzędziem nie tylko istotnym i oczekiwanym, ale również, jak wskazują nasze analizy, atrakcyjnym zarówno dla inwestorów i dla całej gospodarki. Rozmawiamy o nich już od pewnego czasu i myślę, że jesteśmy gotowi i mamy dziś dość szeroką perspektywę, by skutecznie wypracować polski model prawny dla Firm Inwestujących w Nieruchomości (FIN)

- zapowiada wicepremier Jarosław Gowin, minister rozwoju, pracy i technologii.

Prezentacja najbardziej istotnych aspektów przyszłej regulacji, która będzie wynikiem pracy Zespołu, stanowić ma także otwarcie publicznej dyskusji o polskich REIT-ach, występujących w tworzonej ustawie prawdopodobnie pod nazwą FIN-ów, czyli Firm Inwestujących w Nieruchomości. Tytuł ustawy też zostanie zaproponowany przez Zespół. Termin pierwszego posiedzenia Zespołu to 26 lipca br.

Opracowanie modelu polskich REIT-ów, wymaga odpowiedzi na szereg pytań i doprecyzowania najbardziej ważnych obszarów. Dlatego w najbliższym czasie będziemy regularnie konsultować i wypracowywać wspólnie z biznesem rozwiązania, które pozwolą nam podjąć ostateczne decyzje na temat formy prawnej, dopuszczalnych grup inwestorów oraz przedmiotów inwestycji, w które będą mogły inwestować FIN-y. Kluczowe dyskusje będą toczyły się wokół formy opodatkowania oraz monitorowania i nadzoru nad podmiotami działającymi na mocy ustawy

- tłumaczy minister Anna Kornecka, podsekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju, Pracy i Technologii oraz przewodnicząca Międzyresortowego Zespołu ds. opracowania regulacji dotyczących FIN.

Ustawa tworzona z udziałem ekspertów i biznesu

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii na czele z minister Anną Kornecką będzie prowadziło prace legislacyjne nad ustawą, a szczegóły rozwiązań wypracuje Międzyresortowy Zespół ds. opracowania regulacji dotyczących FIN. Prace zespołu i ministerstwa zostaną wsparte przez ekspertów m.in. z Fundacji Rynku Najmu, których przedstawiciele znajdą się w gronie członków Zespołu.

- Potrzeba wprowadzenia polskich REIT-ów jest podkreślana przez wszystkie środowiska biznesowe. Na dzisiejszym etapie prac konieczne jest stworzenie takich zapisów ustawy, które będą zachęcały do powstawania polskich odpowiedników REIT-ów i umożliwią ich efektywne funkcjonowanie. Po analizie ustaw z innych krajów widzimy, że nie istnieje jeden, uniwersalny model. Wybór określonego rozwiązania zaważy na przyszłej popularności FIN w oczach inwestorów indywidualnych i profesjonalnych podmiotów – mówi Przemysław Chimczak-Bratkowski prezes Fundacji Rynku Najmu.

Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii we współpracy z Fundacją przeprowadziło już analizę charakterystyki REIT-ów w kilkunastu krajach. Wyniki analizy wskazują na różnice w rozwiązaniach prawno-gospodarczych w kilku istotnych obszarach, co pokrywa się z wynikami wstępnych konsultacji. To również na tych płaszczyznach pojawiło się najwięcej uwag i sugestii ze strony zaangażowanych interesariuszy.

Rozważyć musimy, czy FIN-y będą kwalifikowane jako alternatywne fundusze inwestycyjne (AFI), czy też traktowane rozłącznie. Uszczegółowienie w tym zakresie jest niezbędne, by FIN-y mogłyby, w przeciwieństwie do AFI, samodzielnie zarządzać swoimi nieruchomościami. Z analizowanych przypadków wynika, że zewnętrzne zarządzanie często podlega krytyce, ponieważ zarząd nad nieruchomością daje dużą przestrzeń do optymalizacji kosztów - dodaje Chimczak-Bratkowski.

Dla kogo polskie REIT-y?

Duża część uwag dotyczy również kwestii charakterystyki funkcjonalnej FIN-ów, w tym rodzajów aktywów, w które będą mogły one inwestować. Kwestie te stanowiły największe różnice również między wcześniejszymi projektami ustaw. Większość dotychczas zaangażowanych podmiotów zgadza się, że FIN-y powinny móc inwestować we wszystkich sektorach nieruchomości - biurowym, handlowym, usługowym, logistycznym oraz w mieszkania na wynajem.

Występuje również zgodność co do określenia minimalnej liczby inwestycji znajdujących się na terenie RP, które muszą znajdować się w portfelu by spółka mogła zostać uznana za FIN. Różnice stanowi jednak kwestia proporcji możliwych inwestycji w dane sektory oraz dostępność FIN-ów dla różnych grup inwestorów.

Dyskutujemy, do kogo powinien zostać skierowany tworzony instrument: profesjonalnych inwestorów instytucjonalnych, osób fizycznych, czy jednych i drugich? W większości krajów wprowadzone zostały regulacje wymuszające rozproszenia akcjonariatu, czyli minimalny udział inwestorów instytucjonalnych oraz mniejszych inwestorów indywidualnych po to, aby REIT nie stały się wehikułem optymalizacji podatkowej

- wyjaśnia minister Anna Kornecka.

Fot. Materiały prasowe Fundacji Rynku Najmu

- W niektórych krajach określony jest minimalny poziom udziału inwestorów instytucjonalnych w akcjonariacie, takich jak banki czy fundusze emerytalne. Chodzi o zagwarantowanie wysokiej jakości nadzoru właścicielskiego nad REIT-em, co minimalizuje ryzyko tworzenia piramid finansowych i spółek spekulacyjnych - dodaje Tomasz Bojęć, z Fundacji Rynku Najmu.

Nie podjęto jeszcze decyzji, czy dotychczas występujące na rynku zamknięte fundusze inwestycyjne będą mogły zmienić swoją formę na FIN oraz jaki będzie minimalny poziom kapitału zakładowego. Aspekt ten jest w przypadku REIT-ów w innych krajach bardzo niejednorodny. Na etapie prekonsultacji z jednej strony zgłaszany był postulat, że REIT-y powinny dysponować wysokim kapitałem własnym o wartości zgodnej z regulaminem GBP (60 mln zł), co miałoby pozwolić na rozwinięcie odpowiedniej skali działalności, a przez to gwarantować osiągnięcie odpowiednich zysków i wypłatę dywidendy inwestorom. Z drugiej strony w celu swoistej zachęty do tworzenia FIN-ów, należałoby unikać stawiania zbyt wysokich wymagań na starcie ich działalności.

Korzyści z wprowadzenia FIN-ów

Wprowadzenie ustawy regulującej działanie REIT-ów zbliży polski system do standardów obecnych w większości państw europejskich, umożliwi zwiększenie udziału polskiego kapitału w inwestycjach na rynku nieruchomości oraz stworzy nowe możliwości dla inwestorów indywidualnych, dla których dzisiaj niejednokrotnie brakuje alternatyw długoterminowego inwestowania. Struktura FIN-ów będzie mogła być efektywna i przyciągnie szersze grupy inwestorów w momencie, kiedy będzie mogła korzystać ze specjalnych przywilejów podatkowych, a sam FIN będzie opodatkowany jednokrotnie. Możliwe są różnorodne rozwiązania, np. zwolnienie z opodatkowania na poziomie FIN-u, zastosowanie korzystnej stawki opodatkowania 0%, czy też brak opodatkowania zysków na bieżąco, a dopiero w momencie wypłaty zysków.

FIN-y powinny być traktowane jako instrument długoterminowego inwestowania, a nie oszczędzania. Oznacza to, że taka inwestycja nie może być traktowana jako równorzędna alternatywa dla lokat bankowych czy nabywania skarbowych papierów wartościowych, jako że poziom ryzyka inwestycji giełdowych jest zawsze wyższy. Rynek FIN ma stanowić interesującą opcję np. dla osób poszukujących możliwości długoterminowego inwestowania nadwyżek finansowych.

Komunikat prasowy Fundacji Rynku Najmu

Przemysław Chimczak-Bratkowski - Współzałożyciel ThinkCo, firmy doradczej specjalizującej się w analizie rynku oraz tworzeniu strategii nowych inwestycji. Prezes Fundacji Rynku Najmu, organizacji powstałej w celu profesjonalizacji i tworzenia standardów najmu w Polsce. Architekt i ekspert w dziedzinie inwestycji na wynajem (PRS, prywatnych akademików, colivingów, domów seniora), co potwierdzone zostało w 2019 roku międzynarodową nagrodą Archi-World Academy Award.