Prognozy ekspertów są coraz bardziej zgodne - nadchodzące miesiące dla mieszkaniówki będą czasem hamowania rekordowej koniunktury. Jak bardzo silne będzie to hamowanie? Tutaj pojawiają się różne wersje: od spowolnienia wzrostów, przez ich zatrzymanie, po nawet lekką korektę cen w dół. Na bazie danych za IV kwartał 2021 polski oddział Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL).

Raport “Rynek mieszkaniowy w Polsce - IV kwartał 2021 r.” dotyczy rynku pierwotnego w sześciu głównych ośrodkach: Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Trójmieście, Poznaniu i Łodzi. Dominującym zjawiskiem była przewaga popytu nad podażą - dysproporcja wyniosła aż 11 tysięcy lokali i była najwyższa od 2013 roku. To, wraz z rosnącymi kosztami podwykonawstwa, wywindowało ceny do rekordowych poziomów. Ich wzrosty, w ujęciu rocznym, mieściły się w przedziale 14-18%, z wyjątkiem Łodzi, gdzie przeciętna stawka za metr kwadratowy w 2021 wzrosła aż o 21%.

Z raportu JLL wynika, że zachęceni popytem deweloperzy znacznie zwiększyli swoją aktywność. Dane GUS pokazują bardzo duży wzrost uzyskanych pozwoleń na budowę. Nie przekłada się to jednak na zwiększoną dostępność mieszkań w ośrodkach objętych raportem. Zgodnie z analizą JLL, jest to efektem przenoszenia produkcji deweloperskiej do mniejszych ośrodków:

“Jeszcze w 2017 r. w 6 największych aglomeracjach powstawało 60% wszystkich nowych mieszkań. Dziś ta proporcja odwróciła się i to małe ośrodki odpowiadają za ok. 70% produkcji deweloperskiej w kraju”.

wyjaśnia Aleksandra Gawrońska, Dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.

Za rekordową koniunkturę w 2021 w dużej mierze odpowiedzialny był popyt inwestycyjny. Osoby kupujące mieszkania na własne potrzeby były wypychane z rynku zbyt wysokimi cenami. Dostępność lokali mieszkalnych, mierzona jako relacja przeciętnych dochodów do ceny mieszkań, spadła do poziomu z lat 2012-2015. Najmniej korzystna jest w Gdańsku, gdzie zrównała się z sytuacją z roku 2009.

Aktywność inwestorów nie dziwi w sytuacji, gdy ceny mieszkań rosły szybciej niż inflacja, dzięki czemu lokowanie w nich kapitału chroniło go przed utratą wartości. Doprowadziło to do sytuacji, gdy na koniec grudnia w ofercie deweloperów znajdowało się zaledwie 37,4 tys. mieszkań, czyli na poziomie ostatnio notowanym w roku 2010. Oznacza to zredukowanie rozmiaru oferty w ciągu roku o 22%.

Eksperci JLL nie znajdują racjonalnych powodów do spadków cen w nadchodzącym okresie. Uzasadniają to kilkoma czynnikami:

• niewielką podażą - przewaga popytu nad podażą to podstawowy czynnik windujący ceny;
• zaawansowaniem sprzedaży realizowanych inwestycji - dochód z nich zapewni deweloperom płynność finansową i możliwość przeczekania ewentualnego niekorzystnego okresu;
• rosnącymi kosztami realizacji - rosną ceny nie tylko materiałów budowlanych, ale też gruntów, pracy, jak też energii;
• brakiem perspektyw na pozyskiwanie atrakcyjnych terenów inwestycyjnych w dużych miastach.

Jednocześnie w prognozach dopuszczone jest założenie, iż być może sytuację na rynku mieszkaniowym zdeterminują czynniki, które nie są z nim bezpośrednio związane: kolejna fala pandemii oraz reakcja gospodarki na zagrożenia zza naszej wschodniej granicy.

Ocena ekspertów JLL koresponduje z opiniami pośredników w obrocie nieruchomościami, zebranymi w ramach badania INPON. Tam również dominuje przekonanie, że nastąpi schłodzenie rynku, jednak będzie to tylko osłabienie koniunktury, a nie jej odwrócenie. Zapoznaj się z najnowszym raportem z badania nastrojów pośredników - LINK.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.