Przekazanie nieruchomości w ramach rodziny może odbyć się na kilka sposobów. Niektóre z nich polegają na przepisaniu własności za życia zbywcy, inne dopiero po jego śmierci. Istnieje również sposób na zmianę właściciela bez pozbywania się prawa do korzystania z domu lub mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy można przekazać mieszkanie testamentem?

• Czy można przekazać mieszkanie darowizną?

• Czy można przekazać mieszkanie umową dożywocia?

• Czy można przekazać mieszkanie umową służebności?

• Czy można przekazać mieszkanie łącząc różne metody?

Przekazanie mieszkania testamentem

Dziedziczenie co do zasady odbywa się na zasadach ogólnych, czyli według ustawy. Prawo do objęcia majątku po osobie zmarłej przyznawane jest najbliższym członkom rodziny. Przed śmiercią można jednak dokonać zmiany sposobu dziedziczenia, sporządzając testament. Jest to oświadczenie woli spadkodawcy, które określa, kto i w jakiej części odziedziczy po nim pozostawiony spadek. Należy mieć na uwadze, że dokument ten nie wyłącza możliwości dziedziczenia przez spadkobierców ustawowych, którym przysługuje prawo do tzw. zachowku. Spadkodawca w testamencie może wskazać dowolną osobę. Bez znaczenia jest, czy jest to osoba z nim spokrewniona. Może w nim ująć nawet osobę prawną, czyli np. firmę lub fundację, jeśli takiemu podmiotowi będzie chciał przekazać swój kapitał po śmierci.

Testament dla swej ważności powinien być sporządzony albo przed notariuszem, i wówczas jego koszt wynosi 100zł [dane z 2023 r.], albo samodzielnie. Należy to jednak zrobić własnoręcznie, co oznacza, że testament napisany na komputerze i wydrukowany, nawet z podpisem, będzie nieważny. Ważne jest również wskazanie na nim daty, ponieważ zapis ten może być przez spadkodawcę zmieniany w dowolnym momencie, a data pozwala na ustalenie, która wersja jest najnowsza i obowiązująca. Zapisy testamentu w żaden sposób się nie przedawniają. Ich zmiana może zostać dokonana wyłącznie przez osobę, która testament spisała.

Testament to wola rozporządzenia swoim majątkiem po śmierci. W związku z tym jego treść może budzić duże zainteresowanie pośród spadkobierców nawet przed śmiercią spadkodawcy. Z tego powodu testament jest szczególnie chroniony prawem i może zostać uznany za nieważny.

Sytuacje, w których testament może zostać uznany za nieważny:

• został sporządzony pod wpływem groźby,
• został sporządzony w stanie wyłączającym świadome podejmowanie decyzji, np. pod wpływem upojenia alkoholowego czy narkotykowego,
• sporządzono go pod wpływem błędu i przypuszczać można, że gdyby spadkodawca o tym błędzie wiedział, nie sporządziłby testamentu tej treści.

Jeśli wszyscy spadkobiercy akceptują wolę spadkodawcy po jego śmierci, do przyjęcia spadku i przeniesienia własności dochodzi sprawnie. Inaczej sytuacja wygląda, gdy ktoś, kto dziedziczyłby na podstawie ustawy, uważa się za pokrzywdzonego przez testament. W takim wypadku ma on prawo do domagania się wypłaty zachowku, a to może przeciągnąć procedurę spadkową nawet o kilka lat.

Dodaj ogłoszenie

Przekazanie mieszkania darowizną

Jeśli chcemy rozporządzić swoim majątkiem za życia w ten sposób, aby ktoś inny mógł z niego korzystać, możemy zdecydować się na przekazanie prawa czy pieniędzy w formie darowizny. Można jej dokonać wobec dowolnej osoby, w tym również i spoza rodziny, przy czym darowizna wśród najbliższych krewnych zwolniona jest z obowiązku zapłaty podatku. W formie tej można przekazać dowolny składnik majątku – ruchomości, nieruchomości czy prawa. Najczęściej jednak stosuje się ją przy przekazaniu własności nieruchomości albo wartościowych przedmiotów. Przyjęcie darowizny powoduje powstanie przysporzenia majątkowego po stronie obdarowanego, w związku z tym ma on obowiązek do odprowadzenia podatku. Jego wysokość zależy od wartości darowizny oraz stopnia pokrewieństwa z darczyńcą.

Darowizna nieruchomości, tak jak wszystkie czynności przenoszące prawo własności dla tego rodzaju składnika majątku, musi być dokonana w formie aktu notarialnego, inaczej uważana jest za nieważną. Powoduje to konieczności poniesienia dodatkowych kosztów notarialnych, które zależą od wartości przekazywanego domu, mieszkania czy działki.

Koszty notarialne przy przekazywaniu nieruchomości:

• jeśli cena nieruchomości wynosi więcej niż 10 tys. do 30 tys. zł – koszty wynoszą 310 zł i 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 tys. zł,
• powyżej 30 tys. zł do 60 tys. zł – 710 zł i 1 proc. nadwyżki powyżej 30 tys. zł,
• powyżej 60 tys. zł do 1 000 000 zł – 1010 zł i 0,4 proc. nadwyżki powyżej 60 tys. zł,
• powyżej 1 mln zł do 2 mln zł – 4770 zł i 0,2 proc. od nadwyżki powyżej 1 mln zł,
• więcej niż 2 mln zł – 6770 zł i 0,25 proc. od nadwyżki powyżej 2 mln zł.

Są to kwoty maksymalne, jakie może pobrać notariusz, stąd ceny między poszczególnymi kancelariami mogą się różnić. Do tego należy doliczyć koszty wniosku o zmianę właściciela do sądu wieczystoksięgowego oraz koszty wypisów aktu, a także podatku, jeśli nie ma zastosowania wyłączenie ustawowe.

Dla oceny, czy powstanie obowiązek podatkowy trzeba ustalić, w której grupie podatkowej mieści się obdarowany.

Trzy grupy podatkowe przy darowiznach:

• grupa I - należą do niej: małżonek, zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki), wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie), pasierb, zięć, synowa, rodzeństwo, ojczym, macocha, teściowie. Kwota wolna od podatku dla I grupy podatkowej to 36 120 zł (od 1 lipca 2023 r.);
• grupa II - obejmuje zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych. Kwota wolna od podatku dla II grupy to 27 090 zł;
• grupa III - obejmuje innych nabywców, a kwota wolna od podatku stanowi 5733 zł;

Dodatkowo w ramach grupy I wyróżnia się tzw. grupę 0.

Do podatkowej grupy 0 przy darowiznach należą:

• małżonek,
• zstępni (np. syn, córka, wnuki, prawnuki),
• wstępni (np. matka, ojciec, dziadkowie),
• rodzeństwo,
• pasierb,
• ojczym,
• macocha.

Osoby spoza zerowej grupy podatkowej, w przypadku otrzymania darowizny przekraczającej wyżej wymienione kwoty wolne od podatku, mają obowiązek zapłaty z tego tytułu podatku do urzędu skarbowego. Darowizna dla osób z zerowej grupy podatkowej uprawnia do zwolnienia z podatku. Jeśli wysokość darowizny przekroczyła kwotę 36 120 zł, konieczne jest jej zgłoszenie do właściwego urzędu skarbowego oraz dokładne jej udokumentowanie. Jeśli wartość darowizny jest niższa od kwoty 36 120 zł, zawiadamianie urzędu nie jest konieczne. Zwolnienie z podatku od darowizny wyższej niż 36 120 zł nastąpi, gdy podatnik zgłosi ten fakt w urzędzie skarbowym. Niedopełnienie tego obowiązku grozi więc dotkliwymi konsekwencjami w postaci konieczności zapłaty podatku tak, jakby obdarowany nie należał do zerowej grupy podatkowej.

Zgłoszenia dokonuje się na specjalnie do tego przeznaczonym formularzu SD-Z2 i należy tego dokonać w ciągu sześciu miesięcy od otrzymania darowizny. Natomiast osoby zobowiązane do zapłaty podatku muszą to zrobić w ciągu miesiąca, w tym czasie należy też zawiadomić o przysporzeniu fiskusa.

Przekazanie mieszkania umową dożywocia

Inną formą rozporządzenia majątkiem, będącym połączeniem przekazania komuś prawa własności przy jednoczesnym pozostawieniu sobie możliwości korzystania z nieruchomości, jest umowa dożywocia. Polega to na zobowiązaniu nabywcy prawa do zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, w tym zapewnienia miejsca do życia, utrzymania, opieki, również zdrowotnej, a nawet zorganizowania i pokrycia kosztów pogrzebu. Szczegóły takiej umowy określane są pomiędzy zbywcą a nabywcą. Jej idea polega na tym, że dotychczasowy właściciel przenosi prawo własności nieruchomości na nabywcę, a ten w zamian zobowiązuje się do dożywotniej opieki nad nim. Dla swej ważności umowa taka musi mieć formę aktu notarialnego. Umową taką objęta może być więcej niż jedna osoba, np. małżeństwo. Umowa dożywocia stosowana jest przede wszystkim między członkami rodziny, jednak mogą ją również zawrzeć osoby niespokrewnione, a nawet osoba fizyczna i osoba prawna, przy czym zbywcą może być wyłącznie osoba fizyczna. Umowa taka może być rozwiązana jedynie przez sąd, po wystąpieniu poważnych przesłanek, które taki krok uzasadniają, np. jeśli nabywca nie wywiązuje się ze swoich obowiązków. Rozwiązuje ją również śmierć zbywcy. Od umowy dożywocia należy odprowadzić podatek.

Przekazanie mieszkania przez służebność

Jest to ograniczone prawo rzeczowe w swojej konstrukcji przypominające umowę dożywocia, ponieważ polega na zbyciu nieruchomości na rzecz określonej osoby przy zachowaniu możliwości dożywotniego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli zamieszkiwania w przekazanej nieruchomości. W odróżnieniu od umowy dożywocia, w przypadku służebności nabywca nie ma obowiązku zapewnienia zbywcy utrzymania i opieki, musi jedynie tolerować jego obecność w swoim już mieszkaniu czy domu. Prawo to jest ujawniane w księdze wieczystej, obciąża nieruchomość, a nie jej właściciela, co oznacza, że po ewentualnej sprzedaży nowy właściciel musiałby się pogodzić z dodatkowym lokatorem. W praktyce jest to skuteczny argument przeciwko sprzedaży, ponieważ na nieruchomości obciążone służebnością ciężko znaleźć chętnych. Prawo to jest niezbywalne, więc nie można go odsprzedać innej osobie. Nie wchodzi również do spadku po zbywcy i wygasa najpóźniej z jego śmiercią. Ustanowienie służebności najczęściej dokonywane jest wraz z darowizną i jak ona, jeśli dotyczy nieruchomości, musi mieć formę aktu notarialnego.

Dodaj ogłoszenie

Inne rozwiązania

Właściciel nieruchomości może nią dowolnie dysponować, toteż jeśli zdecyduje się na zastosowanie jednego z opisanych rozwiązań co do części swojej własności, albo na połączenie kilku z nich (np. darowizny ze sprzedażą), może to zrobić. Jeśli chciałby podarować lub sprzedać komuś nieruchomość, zachowując jednak do niej jakieś prawo, wówczas warto rozważyć wybór służebności mieszkania. Jeśli natomiast chciałby sprzedać komuś część nieruchomości, musi mieć na uwadze, że po jego śmierci pozostała część będzie dziedziczona na zasadach ogólnych, chyba że sporządzi testament. W praktyce wszystko to jest możliwe, jednak zasadniczym pytaniem jest cel takiego działania i to on powinien ostatecznie decydować o wyborze danego rozwiązania.

Tu znajdziesz idealną nieruchomość

Powiedz nam, czego szukasz

Mieszkanie
 

Dom
 

Działki
 

Lokal
użytkowy

Budynek
użytkowy

Znajdź idealną nieruchomość dla siebie

Poszukajmy

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.