Średnia cena mieszkań to parametr, który interesuje zarówno osoby chcące nieruchomość kupić, jak i sprzedać. Wartość ta wyliczana jest w oparciu o dane rynkowe, na podstawie matematycznych wzorów, dostarczana w formie tabel, w maksymalnie przystępny sposób. Dzięki takim danym nie ma potrzeby studiowania raportów z poszczególnych rynków.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Do czego stosuje się indeksy cen mieszkań?

• Kto sporządza indeksy cen mieszkań?

• W jaki sposób wyliczana jest średnia cena mieszkań?

Mieszkania na sprzedaż

Zastosowania indeksów cen mieszkań

Indeks cen nieruchomości jest wskaźnikiem służącym do przedstawiania dynamiki zmiany cen nieruchomości we wskazanym okresie w porównaniu do okresu bazowego. Mimo, iż indeksy nie pokazują bezpośrednio średnich cen mieszkań, a jedynie zmianę ich wysokości w określonym czasie, to mogą służyć do ich wyliczenia. W zależności od tego, jaka instytucja przedstawia dynamikę cen oraz od tego, na jakich danych bazuje, rozróżnia się następujące rodzaje indeksów cen mieszkań:

• indeks cen ofertowych – pod uwagę bierze się tu ceny ofertowe, czyli te wskazywane w ogłoszeniach dotyczących sprzedaży nieruchomości,
• indeks cen transakcyjnych – ustalany w oparciu o ceny, za które nieruchomości faktycznie zostały sprzedane, najczęściej jest niższy od indeksu cen ofertowych,
• indeks cen hedoniczny – będący porównaniem nieruchomości o tych samych lub podobnych cechach, np. o określonej powierzchni, w konkretnej lokalizacji, czy o określonym standardzie wykończenia.

Co pokazuje indeks cen mieszkań?

Indeks cen nie pokazuje średnich cen, ale ich zmianę w stosunku do okresu bazowego określaną w punktach. Jako ten, który najlepiej obrazuje rzeczywistą sytuację na rynku nieruchomości wskazuje się indeks hedoniczny, ponieważ jest on porównaniem cen nieruchomości o podobnych cechach, czyli standardzie, stanie technicznym, powierzchni, lokalizacji itp. O wskaźniku tym mówi się, że stanowi on ocenę jakościową dóbr. Jeśli bowiem w pierwszym kwartale roku w danym mieście największym powodzeniem cieszyły się kawalerki do remontu, w drugim natomiast większy obrót dotyczył mieszkań dwupokojowych, indeks hedoniczny pozwala różnicę tę pokazać. Uwzględnia więc zmianę jakościową nieruchomości. Innymi słowy zakłada on, iż cena danego dobra, w tym przypadku nieruchomości, zależy od wyceny poszczególnych jego cech.

Podmioty sporządzające indeksy cen mieszkań

Oficjalne dane obrazujące indeks cen mieszkań prezentuje Główny Urząd Statystyczny. Pozyskuje je między innymi z Rejestrów Cen i Wartości Nieruchomości, które prowadzone są przez starostwa powiatowe i prezydentów miast. Są to rejestry zawierające dane pochodzące z aktów notarialnych, czyli przedstawiające faktyczne ceny transakcyjne nieruchomości. Indeksy Cen Mieszkań prezentuje również Narodowy Bank Polski, a także liczne niezależne organizacje, firmy, czy witryny zajmujące się tematyką rynku nieruchomości. Nasze raporty cenowe znajdziesz w dziale ANALIZY. Zachęcamy też do zapoznania się z kwartalnym badaniem nastrojów pośredników INPON.

W jaki sposób wyliczana jest średnia cena mieszkań?

Porównanie cen mieszkań najczęściej odbywa się w oparciu o wartość średnią lub medianę. W każdym przypadku pod uwagę bierze się określony ich zbiór, np. ceny ofertowe, czyli te prezentowane w ogłoszeniach sprzedaży, ceny transakcyjne będące odzwierciedleniem cen faktycznie ze sprzedaży uzyskanych, czy cen nieruchomości o podobnych cechach, np. mieszkań trzypokojowych lub apartamentów o powierzchni powyżej 100 metrów.

Do wyliczenia średniej lub mediany porównuję się określoną ilość danych z danego zbioru, którą później wskazuje się w zestawieniu tego podsumowania. I tak wyliczając średnią cenę mieszkań wszystkie ceny sumuje się, a następnie otrzymaną kwotę dzieli przez liczbę wartości (danych) zsumowanych. Aby wskazać medianę należy natomiast uporządkować wszystkie dane w kolejności od najmniejszej do największej, a następnie wskazać wartość środkową. Jeśli zbiór jest parzysty wówczas nie można określić wartości środkowej, pod uwagę bierze się dwie wartości najbliżej środka i wskazuje wartość pomiędzy nimi.

Wartością bardziej wymierną dla poznania danego rynku nieruchomości zdecydowanie jest cena średnia. Pozwala ona ocenić, ile w przybliżeniu kosztują mieszkania w danej lokalizacji. Mediana natomiast jest pozycją środkową w rzędzie liczb, jej wysokość zależy od tego, jaki zbiór weźmiemy pod uwagę. Jeśli przeważać będą w nim ceny niskie, wówczas i mediana będzie miała małą wartość i odwrotnie, gdyby pod uwagę wziąć więcej drogich nieruchomości mediana także będzie duża.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Czy ceny mieszkań zawsze rosną?"
• "Ceny mieszkań w Polsce po 1989 roku"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.