Na rynku wtórnym oferta mieszkań na sprzedaż wyraźnie się odbudowuje. Rynek pierwotny też daje coraz większy wybór kupującym, ale deweloperzy alarmują, że mają problemy z realizacją nowych inwestycji. W konsekwencji podaż może wkrótce nie nadążyć za popytem – to główne wnioski płynące z panelu dyskusyjnego „Szoki na rynku mieszkaniowym”, w którym wzięliśmy udział.       

Liczba ofert – to właśnie ten temat zdominował dyskusję o kondycji rynku mieszkaniowego, którą przeprowadzono w Łodzi podczas konferencji Narodowego Banku Polskiego i Uniwersytetu Łódzkiego (11 kwietnia). Aktualną sytuację na rynku wtórnym nakreślił Michał Kurczycki, dyrektor zarządzający Nieruchomosci-online.pl. 

– Śledzimy rynek na bieżąco. Wiemy, jakie są preferencje ludzi i jak te preferencje zderzają się z aktualną podażą. I na ten moment nie jest źle. Popyt na rynku wtórnym jest obecnie dość stabilny, a podaż rośnie. Ta ogromna dziura podażowa, która powstała w drugiej połowie 2023 r., jest już zasypywana w portalu. Patrząc na to, ile ogłoszeń mieliśmy na początku roku, a ile mamy w kwietniu, widzimy, że wzrost jest aż 12-procentowy. To pokazuje, jak bardzo narozrabiał na rynku Bezpieczny Kredyt 2%. Podaż na rynku wtórnym odbudowuje się i to dobra wiadomość dla poszukujących – mówił. 

– Na rynku nieruchomości, oprócz słupków i analiz, przede wszystkim są jednak ludzie, którzy potrzebują czasu, aby kupić mieszkanie. I osoby poszukujące teraz odzyskują ten czas. Widzimy, że nasze parametry, które ten aspekt analizują, powoli się poprawiają. Mamy w czym wybierać, mamy czas na podjęcie decyzji – dodał Michał Kurczycki zwracając również uwagę na to, że bardzo duża część poszukujących rozgląda się za mieszkaniem na całym rynku: – Nasze dane pokazują, z jaką intencją przychodzi do nas użytkownik. Okazuje się, że początkowo znaczna część poszukujących nie ma jeszcze dokładnie określonych preferencji. Aż 44 proc. osób zainteresowanych kupnem mieszkania szuka go jednocześnie na rynku pierwotny i wtórnym. Ci ludzie tak naprawdę nie rozgraniczają obu rynków, oni po prostu szukają mieszkania.  

Konieczna reforma po stronie podażowej 

I kwartał 2024 r. stał również pod znakiem odbudowy podaży na rynku pierwotnym. W wielu miastach do oferty trafiło więcej mieszkań niż zostało sprzedanych. Podczas łódzkiej konferencji niczym bumerang wracał jednak temat rządowego programu Kredyt #naStart, który wchodzi w życie w lipcu. Przedstawiciele branży dyskutowali, jak sytuacja podażowa może wyglądać właśnie w momencie wyższego zainteresowania mieszkaniami.    

– Mam obawy, że kiedy popyt przyspieszy w reakcji na program pomocowy, podaż nie nadąży, ponieważ proces inwestycyjny jest długi. W pewnym momencie strona popytowa ruszy więc na zakupy, ale nie będzie podaży. Wówczas dojdzie do wzrostu cen i jest pytanie, jak ludzie będą postrzegali wtedy generalnie swoje życie w przyszłości. Czy czasem wyborem nie stanie się mieszkanie na wynajem, co jest dziś bardzo powszechną formą zamieszkania za granicą, a w Polsce to ciągle bardzo mała część rynku. Owszem, to też podaż, ale wbrew naturze Polaka, który jednak woli posiadać – mówił Jacek Wesołowski, dyrektor zarządzający Trei Real Estate. 

– Głównym problemem są w tej chwili tereny. Teoretycznie, jak spojrzy się na deklaracje deweloperów, to duże firmy mają tereny budowlane. Ale gdy zacznie się patrzeć w szczegóły, to okazuje się, że wcale tak dobrze to nie wygląda – mówił prowadzący dyskusję dr Jacek Łaszek, prof. Szkoły Głównej Handlowej. 

Zdaniem przedstawicieli branży, chodzi tutaj m.in. o zbyt skomplikowany proces planistyczny i pozwoleniowy.

Maciej Drozd, wiceprezes ds. finansowych w Echo Investment: – Prawo planistyczne jest coraz bardziej skomplikowane. Co chwilę zatrzymujemy się na zapisach, które są zaskakujące i dla nas, i dla miejskich urzędników. Nagle pojawia się problem, o którym pół roku wcześniej nie wiedzieliśmy, że w ogóle może istnieć. Wszystkie próby upraszczania prawa kończą się jeszcze większym skomplikowaniem materii. W związku z tym nie widzę więc przestrzeni do tego, aby ceny zaczęły spadać w wyniku nagłego wzrostu podaży. To wydaje się niemożliwe. 

– Przykładem miasta, w którym oferta w stosunku do sprzedaży pozostaje na zdrowym poziomie, jest Łódź. To pokazuje jakość zarządzania miastem, świadomy wybór kierunku jego rozwoju. Jest to jednak wyjątek wśród dużych miast. Na przykład w Warszawie produkcja mieszkań spada nie z woli deweloperów, którzy trzymają w kieszeniach pozwolenia na budowę. Spada przede wszystkim dlatego, że coraz trudniejszy jest proces uzyskania pozwolenia. W mojej ocenie m.in. dlatego, że nie ma takiej polityki jak w Łodzi, która jest absolutnie świadoma – dodał Maciej Drozd. 

W opinii Kazimierza Kirejczyka z JLL Polska wymagana jest głębsza reforma prawna.

– Konieczna jest reforma po stronie podażowej, ale jestem bardzo sceptyczny, czy takie zmiany  – związane z koncepcją rozwoju miast i zwiększeniem dostępności nowego budownictwa mieszkaniowego – są realne zarówno ze względów politycznych, jak i geopolitycznych. Chodzi o priorytety państwa. Zwróćmy uwagę, jak bardzo czynniki geopolityczne zmieniły listę priorytetów, na której pojawiły się m.in. zbrojenia i odporność państwa na problemy energetyczne. Po prostu kwestie mieszkaniowe spadły w hierarchii problemów politycznych. Poza tym przeprowadzenie istotnej reformy po stronie mechanizmów podażowych uderzyłoby w wiele różnych interesów. To trudny problem – podkreślał Kazimierz Kirejczyk.  

Prognozy? Podaż wzrośnie, ale ceny też  

Uczestnicy debaty podzielili się też swoimi prognozami na najbliższe miesiące.  

– Jesteśmy w punkcie przegięcia pomiędzy pewnymi oczekiwaniami a możliwościami. Oczekiwania polityczne są takie, aby dostarczyć ludziom dużo tanich mieszkań i to w dobrej lokalizacji. Problem w tym, że takich lokalizacji już nie ma, a o spadku cen nie ma co mówić. Jest raczej pytanie, o ile będzie drożej – mówił dr Jacek Łaszek, prof. Szkoły Głównej Handlowej.  

Z najnowszego badania nastrojów rynkowych przeprowadzonego w marcu przez Nieruchomosci-online.pl wynika, że ceny mieszkań na rynku wtórnym także pozostaną w trendzie wzrostowym – takiego zdania jest ponad połowa agentów nieruchomości biorących udział w ogólnopolskim badaniu.  

– Prawie 60 proc. pośredników prognozuje również, że popyt na mieszkania w II kwartale umiarkowanie wzrośnie. Będzie to m.in. efekt zapowiedzi Kredytu #naStart. Dobra informacja jest taka, że pośrednicy spodziewają się też dalszego wzrostu liczby ofert. Jeżeli spełnią się oczekiwania strony rządowej i rzeczywiście program będzie zakładał limity kwartalne, jeśli chodzi o liczbę przyjmowanych wniosków, to jest szansa, że w momencie startu programu nie będziemy mieli takiego szoku podażowego jak przy Bezpiecznym Kredycie 2% – mówił Michał Kurczycki, dyrektor zarządzający Nieruchomosci-online.pl.     

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.