– Lejek procesowy będzie wąski, ponieważ banki będą musiały obsłużyć nie tylko ludzi z programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale też klientów, którzy nie są jego beneficjentami. Banki raczej nie zwiększą zatrudnienia. W efekcie może wydłużyć się okres udzielania kredytów i rozpatrywanie wniosków może trwać 2-3 miesiące – mówi dr hab. Waldemar Rogowski, profesor Szkoły Głównej Handlowej, wicedyrektor Instytutu Finansów Korporacji i Inwestycji. 

Rozmowa została przeprowadzona podczas 13. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie 

Panie profesorze, stawianie prognoz dla rynku kredytowego to obecnie karkołomne zadanie, ale może jednak spróbujmy. Na koniec 2023 r. podstawowa stopa referencyjna będzie wynosić…

Mój scenariusz bazowy to 6,50%. Czyli spodziewam się jednej obniżki o 0,25. Pytanie czy jeszcze we wrześniu, przed wyborami, czy już bliżej końca roku. Natomiast mój scenariusz bazowy na koniec grudnia 2024 r. to stopa referencyjna w wysokości 4%. Oczywiście, o ile nie wydarzy się coś nieprzewidywalnego, negatywnego dla gospodarki, co zmusiłoby NBP do spowolnienia tempa obniżek stóp procentowych.

Taka jest dzisiaj ścieżka dezinflacji. Zakładam, że spadek inflacji będzie szybki, ale niestety zatrzymamy się na pewnym poziomie i schodzenie do celu inflacyjnego będzie już potem trudne i potrwa co najmniej kilka lat. Podkreślam jednak, że nie mówimy o deflacji, czyli o spadku cen, tylko o dezinflacji. Ceny będą po prostu wolniej rosnąć. 

Jaki może być poziom akcji kredytowej w świetle rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”?

W grudniu ubiegłego roku, kiedy jeszcze nie było mowy o tym programie, szacowałem na cały 2023 r. wartość akcji kredytowej na około 28 mld zł. Obecnie, po okresie styczeń-maj, mamy 15 mld zł. Czyli gdyby drugie półrocze było na poziomie pierwszego, to zmieścilibyśmy się w moich prognozach. Wydaje mi się, że górka, która będzie zrobiona powyżej 30 mld zł, to będzie górka wykreowana właśnie przez rządowy program wsparcia.

„Bezpieczny Kredyt 2%” oczywiście pobudzi rynek, widać to już zresztą od kilku miesięcy, ale nie wiem, czy to będzie aż tak duży game changer. Może się okazać, że z programu skorzystają też osoby, które i tak kupiłyby nieruchomość albo za gotówkę, albo za kredyt na warunkach rynkowych, bo i tak miałyby zdolność. Czyli tego programu nie powinno rozpatrywać się jako popytu plus, ponieważ częściowo może być to realizacja popytu, który i tak byłby na te nieruchomości.

Podczas Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie postawił Pan tezę, że większym beneficjentem programu „Bezpieczny Kredyt 2%” będzie rynek wtórny.

Trzeba pamiętać, że program z dopłatą do pierwszego kredytu niesie pewne ograniczenia co do ceny nieruchomości. Singiel może uzyskać maksymalnie 500 tys. zł kredytu i mieć maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego – cena mieszkania wynosi więc 700 tys. zł. Para może otrzymać do 600 tys. zł kredytu i mieć maksymalnie 200 tys. zł wkładu własnego – razem daje to 800 tys. zł. 

Zestawiłem ceny transakcyjne na rynku pierwotnym i wtórnym. Okazuje się, że w wielu lokalizacjach będzie można nabyć w tej cenie więcej metrów kwadratowych na rynku wtórnym. Najlepsza sytuacja jest w aglomeracji górnośląskiej, gdzie singiel kupi około 78 mkw. na rynku pierwotnym, a na wtórnym nawet 111 mkw. To jest pierwszy powód, dlaczego ten rynek jest w lepszej sytuacji. Drugi to mała podaż nieruchomości na rynku pierwotnym. Deweloperzy mogą więc liczyć tylko na pewną część tego programu jako źródło finansowania zakupu ich mieszkań. 

Dlatego też wydaje mi się, że w aglomeracjach bardziej obłożone będą lokalizacje słabiej położone. W Warszawie przeciętna cena metra kwadratowego na rynku wtórnym to około 15 tys. zł. Jednak kupno mieszkania w dobrej lokalizacji w stolicy to już 19, nawet 20 tys. zł za metr. Popyt będzie skierowany więc głównie tam, gdzie ceny są jeszcze na tyle niskie, że za 500-600 tys. zł kredytu plus wkład własny będzie można kupić więcej metrów kwadratowych.

19 czerwca Komisja Nadzoru Finansowego przyjęła nowelizację Rekomendacji S. KNF zezwoliła, aby zdolność kredytowa dla chętnych na kredyt z dopłatą mogła być liczona na korzystniejszych dla klientów zasadach. Jak Pan odebrał ten ruch?  

To było oczywiste, że taka decyzja zapadnie. Bez niej banki udzielając kredytu musiałyby liczyć zdolność na warunkach rynkowych, nie uwzględniając tego niższego oprocentowania, co dość istotnie spowodowałoby spadek zdolności kredytowej potencjalnych beneficjentów programu. Dzięki zmianie Rekomendacji S i innym podejściu do kredytów z dopłatą, zdolność rośnie od 30 do 40%. Czyli jeśli ktoś miał zdolność na 300 tys. zł, teraz ma na 390-420 tys. zł.

Obliczyłem również, jakie trzeba mieć dochody netto, żeby można było skorzystać z pełnej kwoty kredytu z dopłatą. Z perspektywy singla dochody powinny wynosić 6-6,5 tys. zł netto, co daje w ujęciu brutto ponad 8 tys. zł. Co to znaczy? Przeciętne wynagrodzenie w kwietniu wynosiło 7430 zł brutto. Czyli żeby singiel mógł uzyskać pełną kwotę kredytu, 500 tys. zł, musi zarabiać ponadprzeciętne wynagrodzenie. Inaczej nie będzie posiadał zdolności kredytowej na zaciągnięcie maksymalnej kwoty kredytu czyli 500 tys. zł. A przy zdolności np. na 300 tys. zł z wkładem własnym, może kupić nieruchomość maksymalnie za pół miliona złotych. To powoduje, że taka osoba będzie mogła nabyć mieszkanie w jeszcze mniej atrakcyjnej lokalizacji.

Przy tych trudnościach i tak trzeba przypomnieć, że z perspektywy dochodów rozporządzalnych przez gospodarstwa domowe jesteśmy w środku stawki Unii Europejskiej, jeśli chodzi o dostępność nieruchomości. Polak na 70-metrowe mieszkanie musi pracować średnio prawie 8 lat. W Czechach to 13 lat, na Słowacji podobnie. Przypominam o tym, bo ciągle mówi się o drożejących nieruchomościach, chociaż kiedy zestawi się dynamikę cen nieruchomości i dynamikę wynagrodzeń, to wzrost cen nieruchomości idzie w bardzo podobnym tempie jak wynagrodzenia. U nas nie ma dużej utraty dostępności nieruchomości, jak miało to miejsce w Czechach czy na Węgrzech. Ponadto, jeżeli z cen nominalnych przejdziemy na ceny realne, to okaże się, że w okresie szesnastu i pół roku – czyli od III kwartału 2006 r. – ceny transakcyjne nieruchomości na rynku wtórnym w Warszawie wzrosły tylko o 8,3% (realnie, czyli po skorygowaniu o inflację). 

Wspomina Pan o innych krajach, ale przeciętny Kowalski tak nie myśli. Jego nie interesuje, ile kosztuje mieszkanie w Czechach czy na Węgrzech, tylko czy stać go na mieszkania na osiedlu obok.

A mnie interesuje, o ile ten Kowalski zwiększył w tym okresie swoje wynagrodzenie. W okresie lipiec 2006 - maj 2023 przeciętne wynagrodzenia wzrosły o 170%, a nominalne ceny transakcyjne na rynku wtórnym w Warszawie o 92% (nominalnie, czyli z inflacją). Wzrósł więc wskaźnik dostępności nieruchomości. 

Obecnie mamy spadek realnych wynagrodzeń w Polsce, ponieważ dynamika wzrostu wynagrodzeń jest niższa od inflacji. Ale wszelkie prognozy rynkowe mówią, że w 2024 r. wynagrodzenia będą rosły w tempie wyższym niż inflacja. Czyli dochody realne będą rosły, tym bardziej, że mamy ogromny deficyt pracowników na rynku pracy z uwagi na aspekty demograficzne. W Polsce brakuje kilku milionów pracowników. Mamy dzisiaj o 25% mniej młodych ludzi w wieku 18-25 lat niż jeszcze 10 lat temu. Rośnie też liczba gospodarstw jednoosobowych: obecnie co czwarte polskie gospodarstwo jest jednoosobowe, a jeszcze w 2005 r. było to tylko 15% i będzie to kolejny czynnik stymulujący popyt na rynku nieruchomości. 

Nazwa programu to „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale w rzeczywistości oprocentowanie – po uwzględnieniu marży banku i ewentualnych dodatkowych opłat – wyniesie około 3,5%. Widzi Pan ryzyko, że część kredytobiorców może mieć później problem ze spłatą zobowiązania?   

Bardziej bym się obawiał sytuacji, że można stracić dopłaty. W ustawie jest zawartych kilkanaście przesłanek, przez które z dnia na dzień można zostać pozbawionym dopłat i wylądować na normalnym rynkowym oprocentowaniu. Z programu eliminują na przykład sytuacje, kiedy: kredytobiorca zaprzestał trwale prowadzenia gospodarstwa domowego w finansowanej nieruchomości, nieruchomość została wynajęta lub użyczona, czy nastąpiła zmiana sposobu użytkowania.

Poza tym trzeba pamiętać, że jesteśmy zamrożeni z tą stopą procentową na 5 lat, a nikt nie wie, jaka będzie dynamika zmian stóp procentowych w Polsce w perspektywie kolejnych pięciu lat. W pewnym momencie może się okazać, że to preferencyjne oprocentowanie wcale nie będzie aż tak atrakcyjne w relacji do normalnego oprocentowania rynkowego. Dzisiaj oczywiście jest, ponieważ rynkowo mamy 8-9%, ale jak będzie to wyglądało w przyszłości? 

Kolejny temat to dopłata na 10 lat, a przecież zobowiązanie będzie brane na 25 lat. W kolejnych latach kredyt będzie już realizowany na warunkach rynkowych. Ponadto, konsekwencją braku podpisania z bankiem aneksu przedłużającego stałe oprocentowanie na kolejne 5 lat będzie zapewne utrata dopłat, pomimo braku takiej przesłanki w samym projekcie ustawy. Wynika to z faktu, że dopłaty dotyczą oprocentowania okresowo stałego. Umowa kredytowa z pewnością ureguluje te kwestie.

Jaka jest według Pana największa nieszczelność programu „Bezpieczny Kredyt 2%”? Co by Pan w nim poprawił?

Najbardziej nieakceptowalny jest dla mnie brak ograniczenia dochodowego dla potencjalnych beneficjentów. Może się bowiem okazać, że z programu skorzysta też część zamożnych ludzi, którzy normalnie byliby w stanie obsłużyć kredyt na warunkach rynkowych. Skoro rynkowy koszt kredytu to dziś 8,5%, to dlaczego mają nie skorzystać z dopłaty?   

Proszę zwrócić uwagę, że ten program nie mówi o tym, że mogą z niego skorzystać osoby, które nie spełniają rynkowych warunków zdolności kredytowej. A program jeżeli już, to powinien być skierowany właśnie do osób wykluczonych z rynkowych możliwości wzięcia kredytu. Na ludzi, którzy mają dochody, ale przy dzisiejszych wysokich stopach nie mają zdolności. W programie nie ma jednak o tym mowy. Każdy może skorzystać z dopłat. 

Kiedy program powstawał, byłem też zwolennikiem innych rozwiązań. Dlaczego jako podatnicy mamy dać możliwość nabywania mieszkań o bardzo słabych świadectwach energetycznych? Przy okazji tego programu można było wspierać budownictwo, na którym nam zależy, a zależy nam na wzmocnieniu popytu na zielone budownictwo. To byłby ogromny impuls. Dobrym rozwiązaniem byłoby także wspieranie przedstawicieli zawodów, które są w Polsce deficytowe np. młodych przedstawicieli zawodów medycznych czy młodych pracowników naukowych.

W jaki sposób?

Moglibyśmy stworzyć w gminach listy zawodów deficytowych. Byłby to np. lekarz, pielęgniarka, nauczyciel. Jako podatnik byłbym jak najbardziej za tym, aby wspierać ich w dojściu do własności, ponieważ taka osoba nie wyjechałaby, tylko zamieszkała w miejscu, gdzie pracuje. A ja miałbym benefity z takiego wsparcia, ponieważ kiedy pójdę do publicznej służby zdrowia, to zastanę tam lekarza. Kiedy wyślę wnuka do właściwej szkoły, dostanie on tam wysokiej jakości edukację.

Jak w ogóle mogą wyglądać pierwsze miesiąca działania programu? Mam tutaj na myśli samą obsługę ze strony banków.

Lejek procesowy będzie bardzo wąski, ponieważ będzie trzeba obsłużyć nie tylko ludzi z programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, ale też klientów, którzy nie są jego beneficjentami. Banki będą dysponowały tymi samymi zasobami, raczej nie zwiększą zatrudnienia. W efekcie może wydłużyć się okres udzielania kredytów i rozpatrywanie wniosków może trwać nawet 2-3 miesiące.

Zapomina się też o tym, że samo udzielenie kredytu to jeszcze nie koniec procesu. Potem trzeba jeszcze ten kredyt monitorować, a kredyty z dopłatą wymagają dodatkowych elementów monitorowania i raportowania do Banku Gospodarstwa Krajowego. Co znowu będzie angażowało pracowników banku.

Program rządowy, o którym mówimy, wspiera stronę popytową. Na ile w ogóle, Pana zdaniem, państwo powinno stymulować popyt i podaż?

Potrzebna jest tutaj równowaga. Według mnie, na świecie praktycznie nie ma pozytywnego programu wsparcia popytu. Jeżeli za stymulacją popytową nie szły działania w kierunku wzrostu podaży, zawsze – wcześniej czy później – dochodziło do wzrostu cen nieruchomości. Wsparcie samego popytu powoduje ogromny deficyt strony podażowej, a w takiej sytuacji prawo ekonomii mówi jedno: ceny muszą rosnąć.

Powinniśmy więc ograniczyć bariery dla zwiększania podaży nieruchomości. Przykładem jest aspekt dostępności gruntów. Zasób ziemi jest ograniczony, a dodatkowo przez różne uwarunkowania prawne i administracyjne ten zasób jest jeszcze bardziej ograniczany. A jeśli jakieś dobro jest rzadkie, to jego cena też jest bardzo wysoka.

Kiedy popatrzy się na strukturę kosztu PUM-u (Powierzchni Użytkowej Mieszkalnej – red.), to w dużej części jest on determinowany przez cenę metra zakupionego gruntu. Tym, co tak naprawdę różnicuje koszt wytworzenia PUM, nie są materiały i robocizna – tutaj aż tak dużych różnic nie ma – ale właśnie cena gruntu. Czyli wygranym jest ten, kto ma zasób gruntów zakupionych jeszcze po w miarę dobrych cenach. Mówimy więc najczęściej o dużych deweloperach, którzy mogą budować wysoko i gęsto. Bo wtedy metry kwadratowe działki można przerzucić na większy metraż PUM-u. Dostępność gruntów powinna być większa. Trzeba zastanowić się, co zrobić, żeby uwolnić podaż działek szczególnie w miastach.

Mówimy o kredytach z dopłatami, stymulowaniu popytu i podaży, ale nie zapominajmy, że problemy mieszkaniowe można rozwiązywać jeszcze inaczej. Mówię o rynku najmu.

Co z nim?

W konstytucji w art. 75 mamy zapis o zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, ale nie jest napisane, że o własności. Dlaczego nie powiemy dużej części osób, których nie stać na własność, że nie jest niczym złym i stygmatyzującym wynajmowanie mieszkania? W Niemczech wynajmuje około 50% społeczeństwa, nawet klasa średnia to robi z uwagi na wysokie koszty nabycia nieruchomości. W Polsce mieszkanie wynajmuje około 12% społeczeństwa, reszta ma prawo własności nieruchomości, w których mieszka. Oczywiście jest to pokłosie lat 90. XX w., prywatyzacji, dojścia do własności mieszkań zakładowych, spółdzielczych czy komunalnych po 1% ich wartości rynkowej. Uważam, że warto rozpowszechnić ideę najmu, tym bardziej, że w porównaniu do średniej Unii Europejskiej i tak mamy niższe obciążenie czynszami, patrząc na relację kosztów najmu do dochodów rozporządzalnych. W Polsce jest to 19% przy średniej 23%, a w Hiszpanii jest nawet 33%.

Kolejny ważny temat to nasze aktualne zasoby mieszkalne. Przejmujemy się, że Polsce brakuje 3 mln mieszkań, żeby osiągnąć przeciętny poziom UE, ale nie mówimy o tych zasobach, które już mamy. Że jesteśmy na samym końcu europejskiej listy, jeżeli chodzi o jakość posiadanych nieruchomości. Np. liczby pokoi przypadających na członka gospodarstwa domowego. W Polsce wskaźnik ten wynosi 1,1 przy średniej unijnej 1,6, co daje nam trzecie od końca miejsce wśród krajów Unii. Za nami jest tylko Słowacja i Rumunia. Chodzi o stan techniczny, dostęp do wodociągów itd. Ponad 12% naszych zasobów nieruchomościowych zostało wybudowanych przed 1918 r. Może warto zastanowić się również nad tym, jakie programy wspierające stworzyć, żeby osoby, które tam mieszkają, mogły żyć w bardziej cywilizowanych warunkach?

Dziękuję za rozmowę.

***

Czytaj także inne materiały z 13. Forum Rynku Nieruchomości w Sopocie:

• 6 ważnych pytań po Forum Rynku Nieruchomości 2023

• Ekorozwiązania – moda czy obowiązek?

Rafał Bieńkowski - PR Manager w Nieruchomosci-online.pl, który zajmuje się także analizą danych portalu i przygotowywaniem raportów rynkowych. W przeszłości dziennikarz „Gazety Współczesnej”, „Gazety Olsztyńskiej” i „Rzeczpospolitej”.