Dane przeanalizowane w raporcie „Nieruchomości gruntowe w Polsce” pokazują dwucyfrowe wzrosty cen nieruchomości w ostatnich latach, a dane GUS stabilny wzrost cen od 25 lat. W najbliższych latach tendencja wzrostowa cen gruntów będzie jeszcze wyraźniejsza. Dodatkowo, grunty rolne w Polsce, na tle Europy, są stosunkowo tanie, a podatki niskie, co przyciąga inwestorów z całego świata. Nieruchomości gruntowe są więc jedną z najlepszych opcji inwestowania kapitału, ale jednocześnie dobrem, którego nie da się pomnożyć...

Działki budowlane są obecnie bardzo wysoko cenionym aktywem. Jest ich jednak coraz mniej, dlatego warto wiedzieć, co zrobić, aby z terenu rolnego uczynić działkę budowlaną.

Są dwa sposoby na przekształcenie działki:

• objęcie jej miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego lub
• uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy (dalej: decyzja WZ, „wuzetka”, warunki zabudowy).

W artykule przybliżę zasady obowiązujące przy uzyskiwaniu decyzji o warunkach zabudowy. Reguluje je Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: ustawa, u.p.z.p.).

Na początku 2022 r. wprowadzono zmiany do ww. ustawy. Tym, co zmieniło się na plus, jest zapis, który umożliwia wnioskowanie o warunki zabudowy na części działki, a nie jak do tej pory na całą jej powierzchnię. Takie rozwiązanie uwolniło znaczną liczbę działek, które w całości nie mogą być objęte warunkami zabudowy, ale ich fragmenty już tak. Zgodnie z tymi zmianami, w nowym wzorze wniosku wpisuje się powierzchnię terenu inwestycji.

Źródło: Dane GUS, opracowanie: Adam Parzusiński

Od 2022 roku można wnioskować o warunki zabudowy na części działki, a nie na całą jej powierzchnię.

Nie zmieniły się natomiast zasady dotyczące uzyskania wuzetki. Nadal, zgodnie z art. 61 ust. 1 ww. ustawy, aby otrzymać warunki zabudowy trzeba spełnić szereg warunków:

1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu;

Jedną z głównych zasad dotyczących uzyskania decyzji o warunkach zabudowy jest „zasada dobrego sąsiedztwa”, która wymaga analizy, co znajduje się wokół działki, na którą mają być wydane warunki zabudowy. W trakcie postępowania o ustalenie warunków zabudowy właściwy urząd bada, jaki rodzaj zabudowy jest wokół, jak kształtują się parametry budynków oraz jak są one usytuowane względem drogi. Obszar, w którym urząd bada zabudowę, jest zawężony i ściśle określony przez front terenu inwestycji.
Zgodnie z definicją, front terenu inwestycji to część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi wewnętrznej lub publicznej i odbywa się z niej wjazd na działkę. Znajomość tego pojęcia pozwala na dokonanie wstępnej, samodzielnej analizy obszaru i sprawdzenie, czy planowana inwestycja wpisze się w okolicę.

Po określeniu obszaru analizy, należy sprawdzić, jaka zabudowa się na nim znajduje. Istotne są tutaj „kontynuacja funkcji oraz parametry zabudowy”, czyli wszystko to, co widzimy, co jesteśmy w stanie opisać i podać jego cechy. Jednak jak podkreśla Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w wyroku z dnia 27 marca 2019 r., znak II SA/Gd779/18: Zachowanie zasady dobrego sąsiedztwa nie wymaga dostosowania nowej zabudowy do funkcji dominującej w obszarze analizowanym, a jedynie kontynuacji funkcji w tym obszarze występujących. Kontynuacja funkcji, o jakiej mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., nie oznacza tożsamości, lecz umożliwia uzupełnianie funkcji istniejącej o zagospodarowanie nie wchodzące z nią w kolizję. Zarówno w sytuacji, gdy planowana inwestycja powtarza jeden z istniejących w obszarze analizowanym sposobów zagospodarowania, jak i w sytuacji, gdy stanowi uzupełnienie którejś z istniejących funkcji, dające się z nią pogodzić i z nią niekolidujące, warunek kontynuacji funkcji jest spełniony. Kontynuacja funkcji nie oznacza zatem nakazu mechanicznego powielania istniejącej zabudowy, względnie zagospodarowania terenu, a wystarczające jest, gdy nowa zabudowa (bądź zagospodarowanie terenu) nie koliduje z istniejącą w obszarze analizowanym.

2. teren ma dostęp do drogi publicznej;

Zgodnie z definicją zawartą w Ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jako dostęp do drogi publicznej należy rozumieć: bezpośredni dostęp do tej drogi albo dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez ustanowienie odpowiedniej służebności drogowej. Zgodnie z wyrokami sądów, dostęp powinien być zapewniony, zarówno pod względem prawnym, jak i fizycznym.

3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego;

Do wniosku o wydanie warunków zabudowy należy dołączyć oświadczenia od gestorów mediów o możliwości przyłączenia się do sieci elektroenergetycznej, wodociągowej, gazowej, ciepłowniczej i/lub kanalizacyjnej. Działki z pełnym uzbrojeniem terenu należą jednak do rzadkości, dlatego można zapewnić dostęp do infrastruktury technicznej w inny sposób – wskazać we wniosku, że woda będzie czerpana ze studni, ścieki bytowe będą odprowadzane do szczelnego pojemnika na nieczystości ciekłe, a dom będzie ogrzewany indywidualnym źródłem ciepła.

4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1;

Przy analizie potencjalnej działki pod WZ należy zwrócić uwagę, jakie użytki oraz jaka klasa gruntu występują na badanej nieruchomości. Jeśli są to użytki rolne, a klasa gruntu jest między I a IIIb, nie uzyskamy warunków zabudowy, tak samo jeśli na naszej działce występuje użytek Ls. Jedyną furtką w takich przypadkach jest sprawdzenie, czy na wskazaną nieruchomość była wydana zgoda na przeznaczenie jej na cele inne niż rolnicze i leśne. Mogła ona być wydana przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 u.p.z.p.

fot. Vincent Delsuc / pexels.com

5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi;

Mowa tu o przepisach wydanych w zakresie warunków i wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ochrony środowiska i zdrowia ludzi oraz dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury współczesnej, obsługi w zakresie infrastruktury technicznej i komunikacji oraz wymagań dotyczących ochrony interesów osób trzecich. Na szczególną uwagę w tym zapisie zasługują zagadnienia związane z ochroną środowiska. Dlatego że, zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 10 września 2019 r. w sprawie przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko, po przekroczeniu pewnego limitu powierzchniowego należy do wniosku o wydanie warunków zabudowy dołączyć decyzję środowiskową. A to wydłuża proces uzyskania WZ oraz podnosi koszty sporządzenia decyzji.

6. zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze:

• w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2021 r. poz. 428, 784 i 922), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy,
• strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu,
• strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu.

Zgodnie z ustawą nieruchomość nie może znajdować się ww. strefach.

Uzyskanie warunków zabudowy może trwać nawet 90 dni, a jego koszty są uzależnione od tego, kto składa wniosek.

Postępowanie administracyjne w sprawie uzyskania warunków zabudowy, zgodnie z ustawą, może trwać 90 dni.
Koszty uzyskania decyzji są uzależnione od tego, kto składa wniosek. Jeśli wnioskodawcą jest właściciel działki, nie ponosi on żadnych kosztów. Jeśli wnioskodawcą jest osoba niebędąca właścicielem działki, musi ona uiścić opłatę skarbową w wysokości 598 zł.

Analiza działki pod kątem możliwości uzyskania decyzji o warunkach zabudowy to złożony proces – należy zbadać wiele czynników, które decydują o uzyskaniu WZ. Warto zlecić to zadanie specjalistom, aby zaoszczędzić swój czas. Osoby pracujące na co dzień z warunkami zabudowy wiedzą, co jest ważne, oraz podpowiedzą kilka rozwiązań, które finalnie doprowadzą do satysfakcjonującego rozwiązania.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Adam Parzusiński - Przede wszystkim prawnik i ekspert od inwestycji w nieruchomości gruntowe. Na przestrzeni ponad dekady zajmujący się w nieszablonowy, innowacyjny sposób sprzedażą ziemi i zarządzaniem projektami z branży nieruchomości. Doświadczony praktyk, niestrudzony w bojach o efektywne wykorzystanie potencjału, który leży w gruntach. Autor raportu o nieruchomościach gruntowych oraz szkoleniowiec.