Z raportu „Rynek wtórny – stare kamienice, wielka płyta, apartamentowce” (sporządzonego przez Centrum Analiz PKO Banku Polskiego) wynika, że wielka płyta nadal jest technologią dominującą na rynku mieszkań używanych.

Dane zostały zebrane z sześciu największych aglomeracji: Warszawa, Wrocław, Gdańsk/Gdynia, Poznań, Łódź, Kraków i obejmują I kwartał 2021 oraz wcześniejsze lata. Dotyczą wyłącznie rynku wtórnego. Na potrzeby analizy mieszkania zostały podzielone na 5 segmentów:

• mieszkania w budynkach relatywnie nowych (do 5 lat) określane też mianem apartamentowców,
• pozostałe budynki zbudowane po 1989,
• budynki z wielkiej płyty z okresu PRL,
• budynki wybudowane inną technologią niż wielkopłytowa z okresu PRL,
• stare kamienice (zbudowane do 1959).

Co ciekawe, nawet jeśli wolumen transakcji dla wszystkich pozostałych technologii potraktować łącznie, to w Łodzi wielka płyta wyraźnie dominuje, gdzie odpowiada za ponad 60% ogółu transakcji na rynku wtórnym. W pozostałych ośrodkach jej udział jest również znaczący, a po rozbiciu na wymienione wyżej segmenty, lokale mieszkalne w wielkiej płycie nadal zajmują najmocniejsze pozycje w rankingu popularności.

Z czego wynika popularność wielkiej płyty?

Z zestawienia średnich cen dla poszczególnych segmentów rynku wtórnego wynika łatwy do przewidzenia wniosek, że im nowsze budownictwo, tym wyższa cena. Jednak, niezależnie od tego, w ostatnim okresie wielka płyta cechowała się największą dynamiką wzrostu cen.

Co wpływa na atrakcyjność mieszkań w wielkiej płycie? Decydujący czynnik to zapewne niska cena. Autorzy analizy wskazują też zestaw tradycyjnie wymienianych atutów osiedli z okresu PRL-u: dobra lokalizacja (często w centrum miasta lub w jego bezpośrednim sąsiedztwie), duże odległości między blokami i tereny zielone, rozbudowana infrastruktura (przedszkola, szkoły, przychodnie i sklepy) oraz optymalny rozkład pomieszczeń (większa liczba pokoi na mniejszej powierzchni).

Według wyliczeń PKO BP nie idzie to jednak w parze z rentownością inwestycji w wielką płytę. Analitycy przyjęli tu następujące założenia: mieszkania przeznaczone na wynajem, obłożenie na poziomie 95%, stawki ofertowe obniżone o 5%, pomniejszone o średni czynsz administracyjny dla danego segmentu. Od tak obliczonego dochodu został odjęty podatek (8,5%) oraz amortyzacja (1,5%) - w ten sposób wyliczono stopę kapitalizacji dla każdego analizowanego segmentu rynku wtórnego.

Jak widać, wielka płyta okazuje się najmniej rentowną inwestycją na rynku wtórnym. Znaczenie mają tu najniższe czynsze najmu, które najwidoczniej nie są zrekompensowane niższymi kosztami nabycia takiego lokalu. Warto też zastanowić się, czy na omawiany odczyt nie miały wpływu czynsze administracyjne, rekordowo wysokie w wielkiej płycie ze względu na spore koszty eksploatacji powodowane niedoskonałościami tej technologii (niska termoizolacyjność), jak i wiekiem samych budynków. Również istotne mogłoby być bardziej precyzyjne określenie współczynnika obłożenia, bo niewykluczone, iż istotnie różni się on dla poszczególnych omawianych tu segmentów.

Wyliczona przez analityków PKO BP niska rentowność mieszkań w wielkiej płycie nie wydaje się jednak szkodzić jej popularności. Odsetek wniosków kredytowych na lokale w tym segmencie mocno przewyższa liczbę ofert.

Szukasz mieszkania w wielkiej płycie? Zapoznaj się z najnowszymi ofertami:

• mieszkania w bloku z płyty - Warszawa
• mieszkania w bloku z płyty - Wrocław
• mieszkania w bloku z płyty - Łódź
• mieszkania w bloku z płyty - Poznań
• mieszkania w bloku z płyty - Gdańsk
• mieszkania w bloku z płyty - Kraków

Maciej Jurgielewicz - Umysł interdyscyplinarny, sprawnie łączący analityczne i syntetyczne myślenie, którym wyraz daje w słowie pisanym jako specjalista ds. marketingu treści i strateg marketingu. Realizuje projekty wymagające zarówno biznesowej praktyczności, jak i wyobraźni. Od 2010 r. związany z portalem Nieruchomosci-online.pl. Członek zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl.