Zintegrowanie wielu funkcji w ramach jednego projektu to podstawa założeń mixed-use. Ich liczba rośnie oczywiście wraz ze skalą kompleksu, analizy podpowiadają nam jednak, bez czego nie obejdzie się nawet najmniejszy projekt: handlu, biur i mieszkań. Reszta to gra tworzenia synergii między funkcjami, wypełnianie niedoborów okolicy i przyciąganie nową jakością. Dzięki temu otrzymujemy kolejną fundamentalną cechę projektów mixed-use – ich unikalność.

Czym jest projekt mixed-use

Choć intuicyjnie rozumiemy, co oznaczają, projekty mixed-use nie doczekały się powszechnie akceptowanej definicji. W ThinkCo opracowaliśmy własną definicję, według której założenie mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji – istotnych w skali założenia oraz współzależnych. Jednocześnie co najmniej dwie z nich muszą być na tyle istotne, by odpowiadać na potrzeby niezależnych od siebie grup użytkowników.

Mixed-use to projekt celowo integrujący kilka funkcji – istotnych w skali założenia oraz współzależnych.

Skala nie jest określona – może obejmować pojedynczy obiekt, kompleks budynków lub cały obszar miasta. Co jednak ważne, inwestycja tego typu posiada instytucjonalny charakter planowania, finansowania i zarządzania. Maksymalizuje zarazem wykorzystanie terenu i tworzy spójny wyraz przestrzenny i architektoniczny, co umożliwia budowanie marki miejsca.

Powiedzmy, że tworzymy projekt Rynek, w ramach którego oferujemy niezależne sklepy, restauracje i muzea. Jeżeli użytkownicy wszystkich tych funkcji postrzegają je jako część większej całości, czyli naszego Rynku, i tak o nich mówią, to udało nam się stworzyć projekt zintegrowany przestrzennie i spójny pod względem brandingu.

Przede wszystkim kupujemy, pracujemy i mieszkamy

W ramach prac nad raportem Wielofunkcyjne przeprowadziliśmy kompleksową analizę ponad stu projektów ze świata, w tym kilkudziesięciu z Polski. Potwierdziła ona nasze przypuszczenia, że najczęstszymi funkcjami w inwestycjach mixed-use są handel (występujący w 93% przypadków), biura (84%) i mieszkania (80%). Co więcej, zawsze to właśnie jedna z nich dominuje powierzchniowo oraz przynosi największe zyski. Wybór proporcji funkcji podstawowych determinuje zatem charakter całego założenia, a wszystkie pozostałe elementy muszą być do nich dostosowane. Na tym jednak nie koniec – trzy podstawowe funkcje są bowiem silnie zróżnicowane wewnętrznie.

• Handel

Możemy wyszczególnić kilka podkategorii w ramach funkcji handlowej. Najpopularniejsze są niezależne sklepy, umiejscowione przeważnie na parterach budynków, które znaleźć można w 92% analizowanych projektów goszczących funkcję handlową. Niewielkie lokale pozwalają na zwiększenie różnorodności oferowanych produktów i usług oraz dodają ważny element lokalności. Następne są sklepy wielkopowierzchniowe, które występują w 39% projektów zawierających funkcję handlową. Najczęściej pojawiają się w ramach większych kompleksów usługowych oraz w rozbudowanych projektach mieszkaniowych. Tego typu sklepy są także częstym elementem centrów handlowych, równie popularnych w założeniach mixed-use (40%).

Galerie często stanowią atraktory i odpowiadają za przyciąganie użytkowników spoza inwestycji – z tego powodu rzadziej występują w projektach zdominowanych przez funkcję mieszkaniową, nastawionych na budowanie społeczności zintegrowanej wokół określonego terenu. Tam z kolei miejsce dla siebie znajdą okresowe lub stałe przestrzenie targowe tworzące bardzo lokalny klimat. Tego typu miejsca występują w co piątym projekcie mixed-use z funkcją handlową i są szczególnie popularne w kompleksach podmiejskich.

• Biura

W przypadku biur mamy do czynienia z mniejszą dywersyfikacją oferty. We wszystkich kompleksach zawierających funkcję biurową znajdziemy przestrzenie pracy wynajmowane tradycyjnie – dla jednej firmy na okres kilku lat. W co czwartym występują również biura serwisowane i coworkingi. Te ostatnie są szczególnie mile widziane w modnych lokalizacjach śródmiejskich, skupiają bowiem często społeczność młodych, kreatywnych przedsiębiorców. Przyczynia się to do dalszej dywersyfikacji odbiorców projektu wielofunkcyjnego i tworzenia jego określonego wizerunku.

W obliczu zmian kultury pracy, przyspieszonych przez masową pracę zdalną w czasie pandemii COVID-19, możemy spodziewać się upowszechnienia bardziej elastycznych form biurowych. Już teraz obserwujemy powstawanie przestrzeni coworkingowych w centrach handlowych, pojawiają się pierwsze hotele stawiające większy nacisk na wygodne miejsce do pracy. Możliwe, że doczekamy się też wspólnych biur dla mieszkańców osiedli mieszkaniowych na wzór klubów osiedlowych. Wszystko to jest i będzie obecne również w różnorodnych projektach mixed-use.

• Mieszkania

Funkcja mieszkaniowa jest szczególnie istotna z kilku powodów. Po pierwsze, wprowadza na teren inwestycji stałą grupę mieszkańców, którzy korzystają z pozostałych funkcji. Po drugie, stanowi bardzo ważny element finansowania inwestycji, który zapewnia szybki zwrot poniesionych kosztów (mieszkania na sprzedaż) bądź długofalowe przychody z wynajmu. Po trzecie, to jedyna funkcja umożliwiająca wykształcenie się lokalnej społeczności wzmacniającej spójny wizerunek marki. Mimo to mieszkania rzadko występują w małych projektach mixed-use, ponieważ mogą mieć zbyt duży wpływ na pozostałe elementy założenia i utrudnić ewentualną sprzedaż całości.

Mieszkalnictwo w ramach projektów mixed-use zdominowane jest przez sprzedaż detaliczną (81%) i najem komercyjny (64%). Tutaj przypominam, że analiza dotyczyła projektów ze świata – w Polsce najem instytucjonalny dopiero raczkuje, choć pojawiają się pierwsze kompleksy wielofunkcyjne, które zawierają tę formę zamieszkiwania. Ich popularność na Zachodzie bierze się m.in. z chęci utrzymania kontroli nad całością budynku, co ułatwia zarządzanie i ewentualną sprzedaż projektu mixed-use.

Trzecia znacząca podkategoria to długoterminowy najem publiczny (23%). Powstawanie budynków z regulowanymi czynszami stanowi domenę dużych inwestycji, w których samorządy są ważnym partnerem w ramach PPP. Dywersyfikacji użytkowników sprzyjają dodatkowo usługi mieszkaniowe oparte na najmie: coliving i cohousing (6%), akademiki (5%) oraz budownictwo senioralne (5%).

• Funkcje uzupełniające i przyciągające

Projekty mixed-use są często uzupełniane całą gamą funkcji dodatkowych, których liczba zazwyczaj rośnie wraz z wielkością założenia. Choć zajmują mniej miejsca i często nie przynoszą znaczących przychodów, są to funkcje wpływające na wizerunek kompleksu budujące wartość dodatkową i wzmagające przepływ ludzi. I choć mieszkania, biura i handel są filarami kompleksów mixed-use, to istnieje jeszcze jedna funkcja wykorzystywana częściej: gastronomia występująca w aż 95% analizowanych projektów. Tak duża popularność restauracji wynika z ich otwartego charakteru, zróżnicowanej oferty cenowej oraz przede wszystkim z wytwarzania wysokiego poziomu synergii z niemal wszystkimi elementami projektów mixed-use.

W 61% projektów znajdziemy funkcję kulturalną, którą dalej podzieliliśmy na widowiskową (kina, teatry itp.) oraz indywidualną (biblioteki, muzea itp.). Im większa skala inwestycji, tym częściej znajdziemy tam pierwszą z podkategorii. Wydaje się to zrozumiałe, widowiska wymagają bowiem rozbudowanej infrastruktury i zdolności przyjęcia wielu osób na raz. Podobnie jest z mniej popularną funkcją sportową (42%), na którą składają się przede wszystkim miejsca codziennej rekreacji, natomiast stadiony i hale widowiskowe znajdziemy jedynie w nielicznym odsetku największych kompleksów mixed-use.

Pozostałe trzy analizowane funkcje obejmują hotele (46% inwestycji), zintegrowany transport miejski i dalekobieżny (46%) oraz edukację (25%). Hotele stanowią naturalne uzupełnienie oferty mixed-use. Poza funkcją noclegową zawierają w sobie często gastronomię, przestrzenie eventowe, baseny i inne elementy przyciągające szeroką grupę odbiorców. Jednocześnie dobre połączenie z transportem publicznym nabiera ogromnego znaczenia w świecie dążącym do mniejszej zależności od samochodu i projektach nastawionych na ruch pieszy. Tak zwane TOD-y (Transit-oriented development) stały się wręcz osobną kategorią inwestycji wielofunkcyjnych popularnych głównie w Ameryce Płn. i Azji.

Synergia, czyli jak funkcje napędzają się wzajemnie

Konsekwencje społeczne i finansowe projektów mixed-use nie są jedynie sumą zaprojektowanych funkcji. Ich relacja może bowiem rodzić synergię i przenosić się na wzrost atrakcyjności poszczególnych składowych. Ze względu na ogromne zróżnicowanie skali, charakteru i lokalizacji trudno o jednoznaczne ustandaryzowanie synergii wytwarzających się między funkcjami w ramach projektów mixed-use. Nasze analizy wskazują jednak na pewne zauważalne prawidłowości.

Gastronomia to element zdecydowanie najlepiej współgrający z niemal wszystkimi potencjalnymi funkcjami. Dzieje się tak dzięki różnorodności tego segmentu i pewności, że nieważne co się będzie działo, jeść i pić będziemy chcieli zawsze. I tak gastronomia dobrze współgra z biurami, gdzie obsługuje codzienne obiady, z przestrzeniami konferencyjnymi w hotelach, gdzie organizuje cateringi, czy osiedlami mieszkaniowymi, gdzie baza klientów jest stała i szeroka. Podobnie, choć nieco słabiej, oddziałują handel i szeroko rozumiana rozrywka.

Na minus wyróżnia się tutaj funkcja edukacyjna, która nie napędza wzajemnie atrakcyjności innych elementów założeń mixed-use, co tłumaczy jej niewielką obecność w tego typu inwestycjach. Mamy też funkcje takie, jak: mieszkaniowa czy biurowa, które reagują zupełnie inaczej w zależności od połączenia z innymi elementami. Ostatecznie wszystko uzależnione jest od kontekstu inwestycji, których sukces oparty jest na każdorazowej unikalności i odpowiadaniu na konkretne potrzeby. Nie ma bowiem jednego przepisu na udany projekt mixed-use.

Pobierz raport

Dominik Różewicz - Amerykanista i urbanista badający przede wszystkim ludzkie oblicza współczesnych miast. Przez społeczny pryzmat patrzy również na innowacyjne produkty rynku nieruchomości. Autor analiz i tekstów w ThinkCo – real estate research lab. Funkcjonowanie przestrzeni coworkingowych zna od podszewki dzięki długiej współpracy z międzynarodową siecią HubHub.