Obrót nieruchomościami przez małżonków lub byłych małżonków rządzi się swoimi prawami. W wielu sytuacjach małżonkowie korzystać mogą z przywilejów, jakie dają przepisy prawne, bywa jednak, że pozostawanie w związku małżeńskim i posiadanie majątku wspólnego generuje problemy i istotnie ogranicza samodzielne podejmowanie decyzji.

Małżeństwo jest jedyną formą rzeczywistego niewolnictwa uznanego przez prawo. ~ John Stuart Mill

W kontekście obrotu nieruchomościami (w szczególności, gdy pozostajemy w ustawowym ustroju majątkowym) powyższy cytat doskonale obrazuje sytuację prawną małżonków w zakresie możliwości swobodnego dysponowania majątkiem. Zacznijmy zatem od początku. W pierwszej kolejności należy sięgnąć do rozwiązań regulujących małżeńskie ustroje majątkowe. 

Ustawowy ustrój majątkowy

Ustawowy ustrój majątkowy, czyli tzw. wspólność majątkowa małżeńska, jest najczęściej występującym w praktyce ustrojem. Z reguły podyktowane jest to tym, że wstępując w związek małżeński, nie zakładamy, że w przyszłości możemy mieć nieco inne pomysły na życie, a co za tym idzie na zgromadzony przez nas majątek. W przypadku, gdy interesy małżonków przestają iść w parze, pojawić się mogą niemałe trudności w zakresie swobody w zakresie rozporządzania wspólnymi nieruchomościami. 

fot. Ihsan Adityawarman / pexels.com

W ustroju wspólności wyodrębnia się bowiem trzy masy majątkowe: majątek wspólny, majątek osobisty męża, majątek osobisty żony.

W przedmiocie niniejszych rozważań istotną rolę odgrywają dwa zagadnienia: 

1. określenie co tworzy majątek wspólny i majątki osobiste; 
2. jakie są zasady dotyczące zarządu majątkiem wspólnym. 

We wspólności ustawowej wszystko to, co zostało nabyte w czasie trwania małżeństwa przez oboje małżonków lub przez jednego z nich, stanowi ich majątek wspólny. Do majątku wspólnego należą pobrane wynagrodzenie za pracę i dochody z innej działalności zarobkowej każdego z małżonków, dochody z majątku wspólnego, jak również z majątku osobistego każdego z małżonków, środki zgromadzone na rachunku otwartego lub pracowniczego funduszu emerytalnego każdego z małżonków. Przekładając to na realia rynku nieruchomości, to np. jeśli mamy mieszkanie lub dom, które kupiliśmy przed zawarciem małżeństwa, a w trakcie związku je wynajmujemy, to dochód z najmu stanowi już majątek wspólny. 

Bo do tanga trzeba dwojga 

Zasady dotyczące zarządu majątkiem wspólnym kształtują sytuację małżonków w obrocie nieruchomościami. W większości przypadków, aby cokolwiek zrobić z nieruchomością, konieczne będzie uzyskanie zgody drugiej połówki. 

Do grupy czynności, względem których wymagana jest zgoda drugiego małżonka, zalicza się między innymi: 

- odpłatne nabycie, zbycie i  obciążenie nieruchomości;

- oddanie nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;

- dokonanie czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa;

- darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

fot. Emma Bauso / pexels.com

Konsekwencje braku zgody

Jeżeli w wyżej wymienionych przypadkach doszło do zawarcia umowy przez jednego z małżonków bez zgody drugiego, ważność umowy zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. W takiej sytuacji dokonana czynność pozostanie w stanie tzw. bezskuteczności zawieszonej, dopóki kontrahent małżonka działającego nie wyznaczy drugiemu małżonkowi terminu do potwierdzenia dokonanej czynności. Wyznaczenie małżonkowi, którego zgoda jest wymagana, odpowiedniego terminu do potwierdzenia umowy powoduje, że – po bezskutecznym jego upływie – kontrahent staje się wolny. Jednostronna czynność dokonana bez wymaganej zgody drugiego małżonka jest nieważna. Zgoda powinna być udzielona w formie aktu notarialnego, czyli stanowi ona tzw. „zgodę notarialną”. Może być wyrażona zarówno przed dokonaniem czynności, jak i równocześnie z jej dokonaniem. 

Brak zgody

Jeżeli jeden z małżonków odmawia zgody wymaganej do dokonania czynności, albo jeżeli porozumienie z nim napotyka trudne do przezwyciężenia przeszkody, drugi małżonek może zwrócić się do sądu o zezwolenie na dokonanie czynności. Sąd udziela zezwolenia, jeżeli dokonania czynności wymaga dobro rodziny. Niestety procedura taka będzie dość czasochłonna i niekoniecznie zakończy się na etapie pierwszej instancji. 

Wspólny kredyt

O kredyt na zakup nieruchomości można ubiegać się w pojedynkę lub z partnerem. Wspólne wnioskowanie o kredyt ma sens, gdy obie osoby uzyskują dochody. Jeśli natomiast jeden ze współkredytobiorców nie uzyskuje dochodów, lepiej  wnioskować o kredyt w pojedynkę. Wówczas bank uwzględni nie tylko jednostkowe dochody, ale też jednostkowe koszty. To prosty sposób na podniesienie zdolności kredytowej. 

Kredyt hipoteczny wiąże jednak silniej niż małżeństwo. Separacja czy rozwód nie zwalniają z solidarnego spłacania zobowiązania. Nawet dokonanie podziału majątku wspólnego nie oznacza, że będziemy zobowiązani tylko do płacenia połowy raty. 

Dom na gruncie męża lub żony

Często zdarza się, że żona lub mąż dysponują majątkiem zgromadzonym przed sformalizowaniem związku, który później wykorzystywany jest do zakupu innej nieruchomości lub budowy domu. To nie zawsze korzystne rozwiązanie dla inwestorów.  

Podstawową zasadą jest, że wszystko co znajduje się na gruncie (poza nielicznymi wyjątkami), jest własnością właściciela gruntu, tak więc wszystko, co powstanie na nieruchomości należącej do danego małżonka będzie jego własnością. W świetle prawa nie jest dopuszczalna sytuacja, kiedy działka będzie własnością żony albo męża, a budynek na niej postawiony – współwłasnością obojga. Budynek bowiem stanowi część składową gruntu. Takie ukształtowanie prawa własności jest niekorzystne dla drugiego małżonka. W razie podziału nie nabywa on żadnych praw do nieruchomości. Może jedynie wystąpić z roszczeniem o zwrot nakładów dokonanych na budowę.

W przypadku, gdy doszłoby do rozstania i chęci rozliczenia się, można tego dokonać na mocy art. 45 Kodeksu rodzinno-opiekuńczego, który stanowi, że „każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek odrębny. Zwrotu dokonuje się przy podziale majątku wspólnego; jednakże sąd może nakazać wcześniejszy zwrot, jeżeli wymaga tego dobro rodziny”. Zacytowany przepis nie reguluje jednak rozliczeń z tytułu wydatków i nakładów poczynionych z majątku odrębnego jednego z małżonków na majątek odrębny drugiego z małżonków. Podstawę materialnoprawną tych rozliczeń stanowią przepisy Kodeksu cywilnego. Brak jest przepisów, które pozwalałyby na dochodzenie roszczeń wynikających z tych rozliczeń na innej drodze niż droga procesowa, zwłaszcza w postępowaniu o podział majątku wspólnego (orzeczenie Sądu Najwyższego z dnia 03.04.1970 r., sygn. akt III CRN 90/70). 

fot. Fernanda Latronico / pexels.com

Aby uniknąć wspomnianych problemów w zakresie ewentualnych rozliczeń, decyzyjności czy odpowiedzialności za długi partnera, warto rozważyć umowny ustrój majątkowy małżeński. Wciąż mało popularna intercyza, choć postrzegana często jako wyraz braku zaufania, w istocie jest doskonałym środkiem ochrony majątku rodziny i jednocześnie prostym rozwiązaniem na wypadek ewentualnego rozstania. A jak wiadomo, umowy pisze się na złe czasy. 

Umowny ustrój majątkowy

Małżonkowie mogą – drogą umowy zawartej w formie aktu notarialnego – rozszerzyć wspólność ustawową, ograniczyć albo ustanowić rozdzielność majątkową lub rozdzielność majątkową z wyrównaniem dorobków. Zdecydowanie najczęściej mamy do czynienia z ustanowieniem rozdzielności majątkowej, zwanej powszechnie intercyzą. Umowę małżeńską można zawrzeć jeszcze przed ślubem. I jest to zdecydowanie najkorzystniejsze, wówczas nie dojdzie do powstania majątku wspólnego, a każdy z małżonków będzie posiadał wyłącznie własny majątek osobisty. Jakiekolwiek rzeczy nabywane przez małżonków w trakcie małżeństwa będą wchodziły do majątku osobistego jednego albo drugiego z nich, którym każdy samodzielnie dysponuje i zarządza. To samo dotyczy kwestii odpowiedzialności za długi. 

W umownych ustrojach rozdzielności majątkowej i rozdzielności majątkowej z wyrównaniem dorobków, każdy z małżonków zachowuje zarówno majątek nabyty przed zawarciem umowy, jak i majątek nabyty później. W tych ustrojach nie powstaje majątek wspólny. Fundamentalną zasadą i największa zaletą  jest fakt, że każdy z małżonków zarządza samodzielnie swoim majątkiem. Ta zasada jest zachowana również gdy przedmiotem obrotu jest nieruchomość. Tym samym, fakt pozostawania w związku małżeńskim nie wpływa na sytuację małżonka w zakresie podejmowania czynności mających na celu zbycie, obciążenie lub odpłatne nabycie nieruchomości. 

Rozdzielność majątkowa z wyrównaniem dorobków daje ochronę małżonkowi, który poświęcił swój czas rodzinie i nie pracował zarobkowo.  W praktyce wygląda to tak, że – dopóki trwa małżeństwo – obowiązuje rozdzielność majątkowa i każdy małżonek posiada swój własny majątek, którym bez ograniczeń dysponuje i zarządza. Gdy małżeństwo ustanie następuje wyrównanie dorobków. 

Jak widać zawarcie związku małżeńskiego ma istotny wpływ na obrót nieruchomościami. Warto zatem dokładnie zapoznać się z regulacjami prawnymi i orzecznictwem w tym zakresie. 

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Elżbieta Liberda - Radca prawny, specjalizująca się w prawie nieruchomości. Właścicielka Kancelarii Radcy Prawnego oraz Biura Nieruchomości w Warszawie i Lublinie. Od lat przeprowadza przedsiębiorców przez proces inwestycyjny, bazując na wieloletnim doświadczeniu. Autorka książki Być rentierem – jak bezpiecznie inwestować w nieruchomości pod wynajem oraz kilkudziesięciu publikacji z zakresu prawa. Prowadzi blog Elżbieta Liberda – o prawie i nieruchomościach. Wykładowca i prelegent największych wydarzeń branży nieruchomości.