Wśród zmieniających się trendów na rynku nieruchomości, należy poddawać analizie także te mniej popularne, ale o wartym dostrzeżenia potencjale. Taką ciekawą niszą okazuje się być zwiększone zainteresowanie inwestorów zakupem kamienic.

Rynek mieszkaniowy jest obecnie dość mocno eksplorowany, zarówno przez inwestorów indywidualnych, pośredników, jak i wyspecjalizowane, profesjonalne firmy, skupujące atrakcyjne lokale pod inwestycje do najmu lub szybkiej odsprzedaży. Tak duże zagęszczenie sprawia, że zarówno grupy inwestycyjne, jak i pojedynczy inwestorzy z większym kapitałem zaczęli kierować swoją uwagę na całe budynki wielorodzinne. Zainteresowanie kamienicami nie powinno dziwić. Są to budynki w bardzo dobrych lokalizacjach, z bliskością komunikacji miejskiej, ale przede wszystkim o niższej niż reszta rynku cenie metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej. Kupując niejako w hurcie, naturalnie uzyskuje się korzystniejszą cenę jednostkową.

Oczekiwane działania pośrednika

Współpraca z inwestorem jest relacją szczególnego rodzaju. Są to transakcje zdecydowanie bardziej złożone i wymagające od pośrednika znacznie większego zaangażowania w opracowanie oferty niż w przypadku kupującego na własne potrzeby.

Przygotowanie projektu „kamienica” powinno wiązać się z zebraniem wielu danych i dokumentów, które zaspokoją potrzeby informacyjne inwestora.

Do jego przygotowania pośrednik powinien podejść jak do projektu i rozłożyć go na czynniki pierwsze:

1. Inwentaryzacja budynku i lokali.
2. Wypis i wyrys z ewidencji gruntów i budynków.
3. Podstawa nabycia, kto jest właścicielem, forma nabycia (np. spadek – czy wszystko już zostało prawnie uregulowane, a podatki opłacone).
4. Książka techniczna obiektu (jeśli jest, lub inne dokumenty potwierdzające wykaz prac serwisowych lub kontrolnych przeprowadzonych w obiekcie w ostatnich latach).
5. Warunki zabudowy dla danej działki (jeśli były wydawane).
6. Projekty wszystkich instalacji (wodnej, gazowej, kanalizacyjnej, grzewczej, elektrycznej). Obecny stan tych instalacji.
7. Informacje na temat stanu technicznego dachu, rynien, okien, drzwi w częściach wspólnych.
8. Stan techniczny piwnic (czy jest wilgoć, czy są instalacje?).
9. Wykaz najemców (informacja na temat charakterystyki lokatorów: kobieta/mężczyzna/ rodzina, jaki jest zawarty stosunek najmu, wiek najemców, inne informacje związane z rozwiązaniem umowy najmu zmierzające do opróżnienia lokalu).
10. Księga wieczysta działki i ewentualnie lokali, sprawdzić poszczególne działy księgi wieczystej w tym działy III i IV, czy są wolne od obciążeń i służebności.
11. Zorientować się o skłonności sprzedających do negocjacji i możliwej skali ustępstw.
12. Informacja na temat terminów spotkania z właścicielami.
13. Informacja na temat czasu na sfinalizowanie oferty.
14. Czy właściciele będą prowadzić jeszcze jakieś prace techniczne w budynku, czy będą opróżniać lokale z lokatorów?
15. Czy kamienica jest pod ochroną konserwatora zabytków? Jeśli jest, to w jakim zakresie?
16. Czy właściciele posiadają dokumentację projektowo-aranżacyjną do docelowych działań inwestycyjnych związanych ze sprzedawanym budynkiem?
17. Jakie są możliwości z podniesieniem dachu i wykorzystaniem tej przestrzeni na lokale mieszkalne lub użytkowe?
18. Jakie są możliwości dobudowy, rozbudowy, przebudowy lub budowy konkretnych obszarów na terenie działki lub kamienicy?
19. Czy jest możliwość podłączenia ogrzewania miejskiego? Jeśli takie możliwości są, to czy właściciele rozpoczęli już jakieś starania? Ile czasu może to potrwać?
20. Czy właściciele godzą się na zawarcie umowy przedwstępnej i oczekiwanie na kredyt dla kupującego?
21. W którym roku powstał budynek?
22. Czy składano w jakimkolwiek urzędzie inwentaryzację budynku, jeśli taka była wykonana?
23. Czy są zameldowane jakieś osoby w budynku, a jeśli tak, to ile?
24. Przygotowanie dokumentacji zdjęciowej kamienicy i dostępnych lokali.

Próby zdobywania wiedzy o powyższych zakresach w locie, tj. dzwonienie do właścicieli lub ich reprezentantów w trakcie wizji lokalnej, jakie niejednokrotnie obserwowałem, nie stawiają pośrednika w dobrym świetle.

Świat inwestorów lokalnych jest bardzo mały i często zdarza się, że ci sami poszukujący spotykają się z tymi samymi pośrednikami na różnych obiektach, w różnych konfiguracjach relacyjnych. Biura przekazują sobie po znajomości oferty i rozliczają się między sobą z ewentualnych prowizji.

A skoro ten świat jest tak mały, to nie warto psuć sobie dobrej marki, poprzez brak odpowiedniego przygotowania i podejścia do tego typu inwestycji.

fot. Brett Sayles / Pexels.com

Im bardziej kompleksowo przygotowana oferta, tym szybsza może być decyzja potencjalnie zainteresowanych inwestorów, a sam proces sprzedaży obiektu może wydatnie się skrócić. Jako inwestor bardzo doceniam współpracę z agentem prowadzoną w sposób profesjonalny, co więcej widzę od razu możliwość wejścia z nim w dłuższą relację biznesową.

Intratna nisza dla wytrwałych

Spektrum informacji i dokumentów do przygotowania przez pośrednika jest duże, ale jest ono współmierne do potencjalnego wynagrodzenia od sprzedaży. Uważam, że sprofilowanie się agencji nieruchomości na współpracę z dużymi inwestorami, firmami poszukującymi całych budynków i zapewnienie im pomocy w zakresie prawnym, aranżacyjno- projektowym, administracyjnym i techniczno- remontowym jest godną uwagi alternatywą do coraz mocniej zagęszczonego rynku nieruchomości detalicznych rozproszonych po całym mieście. Nie ma obecnie wielu agencji, które tak kompleksowo obsługują inwestora, który poszukuje całego budynku pod inwestycje. Jest to kierunek, który warto  rozważyć także z punktu widzenia finansowego, ponieważ pomoc w przeprowadzeniu kilku procesów związanych z tym samym budynkiem generuje wielokrotnie tytuł do wynagrodzenia. Inaczej niż w przypadku pojedynczych lokali mieszkalnych, gdzie rola pośrednika kończy się najczęściej na skojarzeniu dwóch stron u notariusza i rozliczeniu prowizji za tę usługę.

Sprofilowanie się agencji nieruchomości na współpracę z dużymi inwestorami jest godną uwagi alternatywą dla coraz mocniej zagęszczonego rynku nieruchomości detalicznych.

Pośrednik powinien skupić się także nie tylko na przygotowaniu wyżej opisanych zakresów informacji i zebraniu dokumentów. Ważne jest także ćwiczenie umiejętności miękkich, dobre nawiązywanie kontaktu z inwestorami, niezbyt nachalne, ale konkretne podejście do transakcji.
W wielu polskich miastach pojawiają się firmy zagraniczne, dlatego umiejętność posługiwania się językiem angielskim na poziomie rozmów biznesowych w oparciu o słownictwo branżowe będzie sporym atutem pośrednika.

Połączenie dobrego przygotowania oferty z wysoko rozwiniętymi umiejętnościami miękkimi, interpersonalnymi i biznesowym podejściem, to klucz do długoletnich relacji z inwestorami.

fot. Daan Stevens / Pexels.com

Regulowanie współpracy

Dobrze przygotowana umowa na linii pośrednik – inwestor, to inwestycja, jaką pośrednik rozważający taką współpracę powinien poczynić.

Umowa, która zabezpieczy jego interes w trakcie sprzedaży, ale będzie także na tyle elastyczna, że będzie dawać pole wprowadzania zmian koniecznych do uregulowania relacji z inwestorem i uwzględniających specyfikę konkretnej inwestycji. Nie da się bowiem szablonowo podchodzić do obsługi sprzedaży budynku wielorodzinnego.

Życie biznesowe szybko weryfikuje słabe agencje i pośredników. Tych, którzy chcą jedynie błysnąć, ale szybko spalają swoją szansę. Jeśli zadbasz o wszystkie elementy, które zostały omówione w tym artykule, wyróżnisz się na tle przeciętnej konkurencji branżowej i otworzysz sobie drogę do zarabiania naprawdę dobrych pieniędzy.

Damian Kleczewski - Inwestor na rynku nieruchomości. Autor książek: Skuteczne sposoby inwestowania w nieruchomości, Rozruch inwestycyjny, Poradnik Inwestora Rynku Nieruchomości, Kompendium inwestora. Twórca marki Zrozumieć Nieruchomości i prowadzący audycję w Radiu Kontestacja. Wykładowca studiów MBA Nieruchomości szkoły ASBIRO. Doradca i szkoleniowiec. Specjalizuje się w wyszukiwaniu okazji inwestycyjnych, w kamienicach oraz wielkiej płycie. Planuje i wyznacza strategie działań remontowych, podatkowych i optymalizacyjnych.