Wycena nieruchomości jest definiowana przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Co to jest wycena nieruchomości?

Jest to postępowanie, które ma na celu określenie wartości nieruchomości. Przykładowe sytuacje, gdy potrzebna jest wycena, to wystawienie nieruchomości na sprzedaż, ubieganie się o kredyt, ubezpieczenie majątku, ustalenie podatku od spadku bądź darowizny, podział majątku, egzekucja z nieruchomości, przekształcenie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu we własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu lub odrębną własność.

Wyceną nieruchomości zajmuje się rzeczoznawca majątkowy. Sporządza on operat szacunkowy, który jest opinią rzeczoznawcy o wartości nieruchomości, sporządzoną na piśmie. W operacie szacunkowym należy wskazać wycenianą nieruchomość i źródła danych o niej, stan nieruchomości, przeznaczenie nieruchomości (np. na podstawie planu miejscowego), zakres wyceny, cel wyceny, podstawę formalną wyceny, datę określenia wartości, rodzaj wartości, podejście, metodę i technikę szacowania, charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie odnoszącym się do wyceny, a także wynik wyceny.

W ramach wyceny można dokonywać określenia następujących rodzajów wartości nieruchomości:

wartości rynkowej – szacunkowej kwoty, jaką w dniu wyceny można uzyskać w transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości w warunkach rynkowych;
wartości odtworzeniowej – kosztów odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia; dotyczy nieruchomości niewystępujących na rynku;
wartości katastralnej – w celu ustalenia wysokości podatku katastralnego; polega na oszacowaniu nieruchomości reprezentatywnych dla poszczególnych rodzajów nieruchomości.

Podejścia do wyceny

Nieruchomości mogą być wyceniane na różne sposoby, zależne od czynników wpływających na ich wartość. Można zastosować podejście:

porównawcze – porównanie do transakcji dotyczących podobnych nieruchomości w tej samej lub podobnej okolicy;
dochodowe – stosowane wobec nieruchomości mających przynosić dochód (np. z najmu); założenie, że cena nieruchomości będzie zależna od przewidywanego dochodu;
kosztowe – z założeniem, że wartość nieruchomości odpowiada kosztom jej odtworzenia, pomniejszonym o wartość zużycia nieruchomości;
mieszane – jeśli uwarunkowania nie pozwalają na stosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego.

Metody i techniki wyceny

W ramach powyższych podejść stosuje się różnorodne metody i techniki.

Wyróżnia się następujące metody:

w podejściu porównawczym: metoda porównywania parami, metoda korygowania ceny średniej, metoda analizy statystycznej rynku;
w podejściu dochodowym: metoda inwestycyjna i zysków;
w podejściu kosztowym: metoda kosztów odtworzenia i kosztów zastąpienia;
w podejściu mieszanym: metoda pozostałościowa, kosztów likwidacji i wskaźników szacunkowych gruntów.

Z kolei w ramach metod można stosować różne techniki, przy czym niektóre z nich wykorzystuje się w połączeniu z więcej niż jedną metodą. Wyróżnia się techniki:

kapitalizacji prostej;
dyskontowania strumieni dochodów;
szczegółową;
wskaźnikową;
elementów scalonych.

Zespół Nieruchomosci-online.pl - Nieruchomosci-online.pl to portal ogłoszeniowy z największą liczbą ofert nieruchomości z całej Polski – w największych miastach i w mniejszych gminach. To tu szybko i wygodnie znajdziesz mieszkanie, dom lub działkę, które będą dopasowane do Twoich potrzeb i możliwości finansowych, przy całkowitym braku reklam. Tu zyskasz pełny obraz rynku, a w podjęciu trafnej decyzji pomogą Ci najdokładniej zaprezentowane nieruchomości i kompleksowa baza wiedzy. Portal plasuje się na najwyższych pozycjach w wyszukiwarce Google. Dzięki temu odwiedza go ok. 3 mln poszukujących miesięcznie.