Jedną z największych obaw każdego wynajmującego jest sytuacja, w której najemca zaprzestaje płacenia czynszu. Tego typu zaległości są jedną z przesłanek do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu przez wynajmującego – niezależnie od tego, czy została ona zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony.

W zależności od tego, czy umowa dotyczy lokalu mieszkalnego czy niemieszkalnego sytuacja wynajmującego będzie kształtowała się nieco odmiennie. W pierwszej kolejności omówmy sytuację odnoszącą się do lokalu mieszkalnego (wykorzystywanego w celu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemcy), ponieważ do niego poza przepisami kodeksu cywilnego mają zastosowanie również przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej jako: „ustawa o ochr. pr. lok.”).

Uwaga! W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego, niezależnie od tego czy umowa została zawarta na czas oznaczony czy nieoznaczony, wynajmujący ma prawo ją wypowiedzieć tylko i wyłącznie z przyczyn wskazanych w ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego, co wynika wprost z art. 5 ust. 1 tej ustawy.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego

Sytuacje, w których wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego zostały uregulowane m.in. w art. 11 ust. 2-5 ustawy o ochr. pr. lok. I tak wynajmujący ma prawo wypowiedzieć umowę, kiedy najemca jest w zwłoce z zapłatą „czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług” (powszechnie określanych jako „opłaty eksploatacyjne”) co najmniej za trzy pełne okresy płatności.

To, co warto w tym miejscu omówić, to zwrot „czynsz za trzy pełne okresy płatności”. Przesłanka ta może się zaktualizować na dwa sposoby:

1. Kiedy najemca przez 3 miesiące nie uregulował czynszu (nie muszą to być 3 następujące po sobie miesiące);
2. Kiedy łączne zadłużenie najemcy wynosi równowartość trzech czynszów najmu – np. najemca dokonuje płatności co miesiąc, ale w niepełnej kwocie.

Omawiając to na liczbach – załóżmy, że miesięczny czynsz wynosi 3 tys. zł, a opłaty eksploatacyjne płatne do rąk wynajmującego 500 zł. Wynajmujący będzie uprawniony do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochr. pr. lok., kiedy łączne zadłużenie najemcy wyniesie min. 9 tys. zł. Co istotne odnosi się to zarówno do czynszu, jak i wspomnianych „opłat eksploatacyjnych”.

Samo wystąpienie zaległości w płatnościach nie oznacza jednak automatycznie możliwości wypowiedzenia umowy najmu. Aby móc skorzystać z omawianego uprawnienia, wynajmujący musi najpierw „uprzedzić” najemcę na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego, wyznaczając mu jednocześnie dodatkowy miesięczny termin na uregulowanie zaległości.

Dopiero po upływie miesiąca od doręczenia najemcy „uprzedzenia” (i w przypadku braku uregulowania przez niego zaległości) wynajmujący ma prawo złożyć mu wypowiedzenie umowy. Umowa w tym wypadku ulega zakończeniu po upływie okresu wypowiedzenia wskazanego w ustawie – tj. nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Upraszczając, jeśli wynajmujący doręczy najemcy wypowiedzenie np. 16 kwietnia, to okres wypowiedzenia liczony jest od 1 maja i zakończy się z końcem miesiąca kalendarzowego, tj. 31 maja. Tym samym umowa zostanie rozwiązana dopiero z dniem 31 maja.

Wypowiedzenie winno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz wskazywać przyczynę wypowiedzenia – nie ma konieczności przytoczenia dokładnej podstawy prawnej (tj. art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochr. pr. lok.), ale koniecznie musi zawierać „wyjaśnienie” umożliwiające powiązanie wypowiedzenia z zaległościami w płatności czynszu.

fot. Kinga Howard / unsplash.com

Jak doręczyć „uprzedzenie” i wypowiedzenie?

Ustawa w żaden sposób nie reguluje, w jaki sposób powyższe informacje mają zostać doręczone najemcy, wskazuje natomiast, że konieczne jest zachowanie formy pisemnej. W związku z tym, że ustawa od ich doręczenia uzależnia możliwość skorzystania z wypowiedzenia umowy na zasadach art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochr. pr. lok., koniecznym jest udokumentowanie odbioru pism przez najemcę oraz ich daty.

Mogą one zostać przekazane najemcy do rąk własnych za pisemnym potwierdzeniem odbioru – np. odręcznym napisaniu przez niego na kartce (lub kopii pisma dla wynajmującego) „potwierdzam odbiór w dniu xx takiego i takiego pisma od xx”. Jednak najlepszym i rekomendowanym przeze mnie rozwiązaniem jest wysłanie ich pocztą na adres zamieszkania najemcy (zazwyczaj zbieżny z adresem wynajmowanego mieszkania) przesyłką poleconą za potwierdzeniem odbioru.

Od jakiej daty należy liczyć terminy?

W przypadku odbioru przesyłki przez najemcę termin (dodatkowy miesięczny z „uprzedzenia”, jak również termin dot. wypowiedzenia) jest liczony od dnia na potwierdzeniu odbioru. W przypadku nieodebrania przesyłki – termin jest liczony od ostatniego dnia, w którym najemca mógł odebrać awizowaną przesyłkę.

Łączny czas potrzebny na rozwiązanie umowy

Jak to wygląda czasowo (przy założeniu, że najemca nie reguluje opłat czynszowych za 3 następujące po sobie miesiące, ponieważ przy płatnościach częściowych może to potrwać zdecydowanie dłużej):

• 3 miesiące (dopiero po ich upływie można podjąć „jakiekolwiek działania” na gruncie ustawy o ochr. pr. lok.),
• 1 miesiąc (dodatkowy termin na uregulowanie zaległości wynikający z pisemnego „uprzedzenia”),
• min. 1 miesiąc (czy też 1 pełen miesiąc kalendarzowy plus dni z poprzedniego miesiąca pomiędzy doręczeniem wypowiedzenia, a początkiem kolejnego miesiąca).

Podsumowując, czas potrzebny na wypowiedzenie umowy najmu lokalu mieszkalnego z powodu zaległości czynszowych wynosi łącznie ok. 5–6 miesięcy.

Wypowiedzenie umowy najmu lokalu niemieszkalnego

W przypadku najmu lokalu niemieszkalnego procedura wypowiedzenia jest nieco prostsza i została w całości uregulowana w kodeksie cywilnym. Zgodnie z art. 687 k.c. „jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu”.

Jedną z podstawowych różnic, która od razu powinna się rzucić w oczy, jest możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia (zarówno tego wskazanego w umowie, jak i ustawowego – oznacza to, że umowa zostaje rozwiązana ze skutkiem natychmiastowym).

Kolejną jest „tylko” dwumiesięczna zwłoka, a nie jak w przypadku lokalu mieszkalnego trzymiesięczna. Należy również zwrócić uwagę, że w przypadku lokalu niemieszkalnego kodeks mówi wprost jedynie o zaległościach wynikających ze zwłoki „z zapłatą czynszu”, pomijając kwestie tzw. opłat eksploatacyjnych, które były wprost wymienione w ustawie w przypadku lokalu mieszkalnego.

Podsumowując, czas potrzebny na wypowiedzenie umowy najmu lokalu niemieszkalnego wyniesie łącznie ok. 3–3,5 miesiąca.

fot. Karolina Grabowska / pexels.com

Zapłata zaległości w trakcie trwania dodatkowego terminu z „uprzedzenia”

W przypadku uregulowania przez najemcę całości zaległego czynszu w trakcie trwania dodatkowego miesięcznego terminu wskazanego w „uprzedzeniu” wynajmujący traci uprawnienie do wypowiedzenia umowy. Natomiast przy częściowej spłacie (nawet kiedy pozostała zaległość wynosi mniej niż równowartość dwóch miesięcznych czynszów) wynajmujący zachowuje prawo do wypowiedzenia umowy na podstawie art. 687 k.c.

Wypowiedzenie umowy i co dalej?

Wypowiedzenie umowy to dopiero początek (ale też pierwszy i najważniejszy krok). Po zakończeniu stosunku najmu wynajmujący w zależności od sytuacji musi podjąć ewentualne dalsze kroki w celu wydania lokalu przez najemcę oraz wyegzekwowania należności. Wspomniane działania będą już zależne od indywidualnej sytuacji stron oraz tego, czy umowa była zawarta w zwykłej formie pisemnej, w formie najmu okazjonalnego/instytucjonalnego, a w kwestiach finansowych – ewentualnego zabezpieczenia płatności przez dobrowolne poddanie najemcy egzekucji z art. 777 k.p.c. lub odpowiednio wysokiej kaucji. Niemniej są to odrębne kwestie wybiegające poza ramy omawianego tematu.

*W przywoływanych przepisach zarówno z kodeksu, jak i z ustawy mowa jest o „okresach płatności”. Co do zasady mogą one zostać dowolnie uregulowane przez strony w umowie – np. płatność czynszu w okresach tygodniowych, miesięcznych, trzymiesięcznych itp. W związku z tym, że najpowszechniej w Polsce występuje płatność czynszu w odstępach miesięcznych, we wszystkich powyższych rozważaniach i przykładach odwołuję się właśnie do tego okresu (co jest zgodne z zamysłem art. 669 ust. 2 k.c. gdzie ustawodawca wskazuje, że „jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie (…) gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca”.

Oliwia Walentynowicz - Prawniczka, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura View Estate. Wiedzę z zakresu prawa pogłębiała podczas studiów w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Od 2018 roku zajmuje się prawem nieruchomości, najpierw jako członek działu umów handlowych i nieruchomości w międzynarodowej kancelarii prawnej, następnie jako prawnik w wewnętrznym dziale prawnym jednej z wiodących w Europie spółek z branży restauracyjnej.