Proptech to słowotwórcze połączenie dwóch angielskich wyrazów: property (nieruchomość) i technology (technologia).

Pierwowzorem tego pojęcia był fintech, czyli rozwiązania rewolucji technologicznej w obszarze usług finansowych. Fintech dał nam bankowość online, szybkie przelewy, ruch crowdfundingowy, udzielanie pożyczek dzięki peer-to-peer, wirtualne rachunki w usługach typu PayPal czy Revolut. Rosnącą rolę blockchain i rynku kryptowalut będziemy obserwować w kolejnych latach.

Nieuniknionym staje się pytanie, jak transformacja cyfrowa wpłynie na – równie konserwatywny jak finanse – rynek nieruchomości. Nieruchomości nie są aktywem płynnym, czyli łatwo zbywalnym. To zmieni się za sprawą proptechu. Jako społeczeństwo technologiczne przeszliśmy już długą drogę, a zaufanie do zakupów produktów i usług online rośnie z roku na rok. Czy będzie kiedyś możliwe kupowanie i sprzedawanie domów online?

Dlaczego zakup domu trwa tyle miesięcy? Dlaczego nie jest możliwe, żeby zobaczyć realną wartość każdej nieruchomości online? Dlaczego pozyskanie finansowania w postaci kredytu hipotecznego wymaga formy papierowego wniosku wraz z papierowym operatem? Dlaczego przepływy finansowe związane z zakupem i fakt zmiany własności wymagają zaangażowania tylu podmiotów tradycyjnej administracji, tylu archaicznych procesów? Celem proptechu jest odpowiedź na te pytania.

W jakim tempie będziemy obserwować zmiany?

Już dziś na rynku pojawia się ogromna różnorodność podmiotów technologicznych, które działają lub zaczynają działać w segmencie nieruchomości. W segmencie rozumianym bardzo szeroko, bo i proptech definiowany jest bardzo szeroko:

Proptech to rozwiązania technologiczne ulepszające doświadczenia towarzyszące temu, w jaki sposób kupujemy, sprzedajemy, wynajmujemy, użytkujemy, projektujemy, budujemy i zarządzamy nieruchomościami, zarówno mieszkalnymi, jak i komercyjnymi.

Za proptech uznawane może być zatem każde rozwiązanie technologiczne, które rozwiązuje problem w jednym z tych obszarów, optymalizuje procesy, dostosowuje się do potrzeb i oczekiwań ich uczestników lub poprawia towarzyszące im doświadczenia. I robi to elastycznie, szybciej, prościej, na odległość.

Dziś do takich rozwiązań możemy zaliczyć na przykład kamery zamontowane w budynkach, które odczytują tablice rejestracyjne i otwierają automatycznie bramę, liczą wolne miejsca postojowe. W Polsce mamy aplikację Connected by Skanska, która powstała z myślą o biurowcach. Dzięki tej aplikacji możemy wejść do budynku za pomocą telefonu, zaprosić gościa przez wirtualną recepcję, zarezerwować salę, zmienić tryb oświetlenia czy sterować temperaturą. Możemy sami z komórki sterować własnym domem dzięki systemowi tzw. „inteligentnego domu”. W projektowaniu budynków wykorzystywane są aplikacje, które dzięki wirtualnej rzeczywistości (VR) już na etapie projektowania pozwalają przewidzieć wiele trudności i przeanalizować rozwiązania.

Dla klarowności tego artykułu dalej skupię się już tylko na tych zagadnieniach, które – w moim odczuciu – bezpośrednio dotykają lub dotykać będą naszego zawodu, czyli zawodu pośrednika w obrocie nieruchomościami.

Pierwszymi oznakami ruchu, tzw. proptech 1.0, były serwisy agregujące ogłoszenia z rynku nieruchomości, czyli portale ogłoszeniowe i rozwiązania MLS. Dziś przecież jesteśmy przyzwyczajeni do tego, że zamiast odwiedzać biura nieruchomości i tam zapoznawać się z papierowymi katalogami ofert, czy też przeglądać dziesiątki stron internetowych biur, wchodzimy online i mamy serwisy, na których możemy znaleźć „cały rynek”, wszystko co jest na sprzedaż w danej okolicy wraz ze szczegółowymi informacjami.

fot. rawpixel.com

Aktualnie żyjemy w świecie proptech 2.0, gdzie setki, a nawet tysiące start-upów próbują poruszyć status quo tego konserwatywnego rynku, by kawałek po kawałku przesuwać nas aż do momentu, kiedy sprzedawanie i kupowanie online będzie możliwe. Zarówno w obszarze marketingu, jak i przede wszystkim w obszarze wykorzystującym Big Data i Data Analysis, czyli gromadzenia i przetwarzania ogromnej ilości danych z rynku, w tym o realizowanych transakcjach i samych nieruchomościach.

Trzecim etapem będzie proptech 3.0, w którym wykorzystanie kryptowalut i transakcji opartych o kontrakty blockchain faktycznie umożliwi zakup nieruchomości online. Jest to najbardziej elektryzujące, miejmy jednak świadomość, że by mogło się ziścić, zmiany prawodawstwa zajmą dziesiątki lat.

Doświadczamy raczej ewolucji niż rewolucji.

Z przytoczonej wyżej definicji widać, że proptech dla nas jako pośredników nie jest zjawiskiem nowym, mam więc poczucie, że – nawet jako uczestnicy rynku w Polsce – doświadczamy raczej ewolucji niż rewolucji.

Od lat w Polsce wykorzystujemy rozwiązania technologiczne do działań marketingowych, które wpływają na ścieżki klienta w kupnie czy przysprzedaży nieruchomości. Weźmy wirtualne spacery. Pamiętam, jak w 2012 roku kupiłem kamerę Giroptic do spacerów wirtualnych. Firma ta zawiesiła działalność z uwagi na rozwijające się smartfony i jednak częstsze oglądanie tradycyjnych fotografii. Dziś na nowo temat kontynuują takie firmy, jak np. Matterport, która sprzedaje swoją technologię i subskrypcję na oprogramowanie. Korzystamy także z VR do prezentacji nieruchomości, udostępniamy dane nieruchomości w aplikacjach. Korzystamy z systemów dostępu do danych przestrzennych. Niektórzy także z internetowych wycen. Te wszystkie działania zwiększają jakość już obecnych procesów – nic znaczącego jednak nie zmieniają, żebyśmy mogli mówić o rewolucji.

Na zagranicznych rynkach nieruchomości proptech wprowadza już jednak duże zmiany. W 2014 roku powstało amerykańskie wirtualne biuro nieruchomości Opendoor z usługą iBuying. Właściciele domów zwracają się po bezpłatną wycenę, która jest jednocześnie ofertą kupna tu i teraz. Technologia, tj. algorytm wyceny, oparta jest na metodzie porównawczej, na tej podstawie prezentowana jest realna, wiarygodna cena transakcyjna. Opendoor daje możliwość szybkiej sprzedaży, bez zbędnych prezentacji zainteresowanym, stresu, uczestniczenia w całym procesie. Nie skupia się na nieruchomościach problematycznych, z nieuregulowanym stanem prawnym, wymagających remontu, tylko na domach gotowych do odsprzedania. Po wstępnym przyjęciu oferty, nieruchomość podlega weryfikacji na żywo przez przedstawiciela biura. Jeśli wszystko jest zgodne z informacjami przedstawionymi do wyceny, Opendoor kupuje nieruchomość, następnie wystawia ją na sprzedaż, także za cenę rynkową. Nie jest to więc tzw. flip, biuro nie zarabia na różnicy ceny, ale na prowizji od obsługi, która wynosi średnio
7,7% ceny nieruchomości.

Usługa jest popularna do tego stopnia, że dla większości sprzedających w obsługiwanych lokalizacjach stała się pierwszym miejscem, do którego udają się po podjęciu decyzji o sprzedaży, chociażby po informacje, ile mogą otrzymać pieniędzy za dom. Firma świadczy również usługi dla klientów kupujących, którzy mogą liczyć na unikalne oferty, gotowe, aby wprowadzić się nawet tego samego dnia. Opendoor dzięki połączeniu technologii z kapitałem inwestorów rozwiązuje problemy sprzedających i kupujących, którzy transakcję chcą mieć za sobą jak najszybciej.

Co zrewolucjonizuje rynek nieruchomości w Polsce? Przecież automatyzacja jednego ważnego procesu może zmienić podejście do oglądania, finalizacji czy poszukiwania nieruchomości...

fot. Maurício Mascaro / pexels.com

Do nas należy przyszłość

Wróćmy więc do polskich realiów. Jestem przekonany, że obecnie inwestując we wszystkie dostępne rozwiązania marketingowe – w spacery wirtualne, najlepszy aparat itp. – nie zagwarantujemy sobie sukcesu. To za mało, aby wywrócić rynek i dostarczyć klientom nowych doświadczeń, które pokochają. Miejmy świadomość, że to oni są wyznacznikiem trendów, a to, czego oczekują już teraz, to swoboda, oszczędności, transparentność, dostępność 24/7. I tego ciągle brakuje na rynku.

Przed nami wyzwanie! Czy znamy swoich klientów? Czy wiemy, co jest największym bólem w procesie sprzedaży lub kupna nieruchomości? Czy możemy im to podać w inny sposób, który pokochają? Niektórzy głoszą: „Tylko wyłączność to przyszłość”. Wyłączność była opisywana już jednak w 2001 roku w polskich książkach na temat pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Minęło 18 lat i rynku nie zmieniła, budzi złe skojarzenia wśród klientów i niekiedy samych agentów. A jeśli już zmieniła coś na dobre, to tempo tych zmian na przestrzeni 18 lat jest przerażająco wolne, a to nie jest budujące...

Zastanówmy się więc nad innowacją produktową, czyli wprowadzeniem na rynek nowych towaru lub usługi. Znaczące ulepszenie oferowanych już usług w odniesieniu do ich charakterystyki i adresata, będzie już dużym krokiem do przodu. Nie brodźmy cały czas w tej samej sadzawce. Jest wśród pośredników wielu specjalistów. Jedni są świetnymi marketingowcami, inni prawnikami, jeszcze inni wytrawnymi negocjatorami. Są też tacy, którzy specjalizują się w komercji i tacy, którzy swoją przewagę budują na rynku pierwotnym. Specjalizacja jest pierwszym krokiem do znalezienia tego elementu do zmiany, oznacza bowiem lepszą jakość świadczonej usługi! Znając oczekiwania konsumentów, jesteśmy w stanie zaproponować im kilka usług do wyboru, od najmniej zaawansowanych do kompleksowych, nie zamykając się tylko na jeden rodzaj usługi jak dotychczas.

Patrząc z kolei na innowację procesową, czyli wprowadzenie do praktyki nowych lub znacząco ulepszonych metod świadczenia usługi, też mamy duże pole do popisu. Przecież nikt inny nie zna procesów jak my.

Kto zorientuje się pierwszy, co jest kluczowe, i pokieruje swoją firmę we właściwym kierunku, tak aby klienci to docenili? Miłych przemyśleń. Do zobaczenia w przyszłości.

Materiał pomocniczy: University of Oxford Reaserch, Proptech 3.0: the future of real estate, kwiecień 2017.

Adam Parzusiński - Przede wszystkim prawnik i ekspert od inwestycji w nieruchomości gruntowe. Na przestrzeni ponad dekady zajmujący się w nieszablonowy, innowacyjny sposób sprzedażą ziemi i zarządzaniem projektami z branży nieruchomości. Doświadczony praktyk, niestrudzony w bojach o efektywne wykorzystanie potencjału, który leży w gruntach. Autor raportu o nieruchomościach gruntowych oraz szkoleniowiec.