Do niedawna rynek najmu był zdominowany przez wynajmujących, którzy dyktowali warunki i cieszyli się dużym zainteresowaniem ze strony najemców. Obecnie jednak obserwujemy odwrócenie ról – rynek coraz bardziej staje się rynkiem najemcy, co ma swoje konsekwencje dla wszystkich uczestników tego sektora.

Co dokładnie dzieje się aktualnie na rynku najmu? Odpowiedzi daje badanie nastrojów rynkowych INPON przeprowadzane cyklicznie przez portal Nieruchomosci-online.pl. Poznaj kilka kluczowych wniosków:

Spadek zainteresowania najmem

Głównym czynnikiem wpływającym na obecną sytuację jest znaczący spadek popytu na rynku najmu mieszkań, który jest jeszcze pokłosiem rządowego programu kredytowego, Bezpieczny Kredyt 2%. Umożliwił on wielu osobom zakup własnych mieszkań, w rezultacie liczba potencjalnych najemców zmniejszyła się.

Jakub Karolczuk, Arka Nieruchomości, Białystok:

– Odnośnie do rynku najmu nastąpiła duża zmiana, która zapoczątkowana została już na przełomie lat 2023/2024. Rynek najmu zaczął się zmieniać po uruchomieniu pierwszego programu kredytowego, kiedy to wielu z najemców przeszło na swoje.

Rosnąca podaż nieruchomości

Mniejsze zainteresowanie mieszkaniami na wynajem powoduje, że liczba obejmujących je ofert się zwiększa. W związku z niższą rentownością najmu i dużej konkurencji ofert, wielu właścicieli mieszkań decyduje się na sprzedaż swoich nieruchomości. Podaż na rynku, zarówno wynajmu, jak i sprzedaży jest więc duża. Liczba ofert na rynku stale rośnie, co dodatkowo wywiera presję na obniżkę cen. W niektórych przypadkach, ceny nieruchomości już spadły, co tylko odzwierciedla trudności, z jakimi borykają się i sprzedający, i wynajmujący.

Iwona Baćkora-Kuśnierz, Verinex'95 specjaliści nieruchomości, Wrocław:

– Znalezienie najemcy może być teraz trudniejsze, zwłaszcza że rynek wynajmu jest przesycony ofertami. Wzrost liczby nieruchomości na sprzedaż może prowadzić do przeniesienia części nieruchomości na rynek najmu, co zwiększa konkurencję wśród wynajmujących.

Jacek Zagrobelny, Keller Williams Poland, Poznań:

– Korekta cenowa już dotknęła znacząco rynek najmu i jesteśmy świadkami większej liczby dostępnych w sprzedaży lokali mieszkalnych, których właściciele chętnie zaczynają obniżać swoje oczekiwania cenowe.

Mieszkania na wynajem

Długi cykl życia oferty

Znalezienie najemcy stało się obecnie trudniejsze niż wcześniej. Czas oczekiwania na wynajęcie mieszkania wydłużył się, a właściciele często muszą obniżać czynsze lub oferować dodatkowe korzyści, aby przyciągnąć najemców. Z drugiej strony, w niektórych przypadkach, ta sytuacja dotyczy głównie mieszkań o wyższych cenach – te tańsze wciąż znajdują chętnych stosunkowo szybko.

Michał Majda, ZS Nieruchomości, Wrocław:

– Ceny najmu spadły znacznie, ale spadki wyhamowały w II kwartale. Najemcę zdecydowanie trudniej znaleźć niż w 2023 roku, mieszkań na wynajem zdecydowanie przybyło.

Jacek Pinczak, Biuro Nieruchomości CASTLE, Poznań:

– Czas oczekiwania na najemców uległ wydłużeniu.

Piotr Papke, Dobre Nieruchomości, Bydgoszcz:

– Znalezienie najemcy stało się trudniejsze. Wzrost podaży mieszkań na sprzedaż oznaczał, że część właścicieli, którzy wcześniej wynajmowali swoje nieruchomości, zdecydowała się je sprzedać. Ponadto, niepewność na rynku spowodowała, że potencjalni najemcy mogą być bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji o wynajmie. To w połączeniu z większą liczbą dostępnych ofert wynajmu sprawiło, że właściciele mieszkań musieli bardziej konkurować o najemców, często obniżając czynsze lub oferując dodatkowe korzyści.

Sezonowość i wpływ geopolityki

Rynek najmu jest podatny na wpływy sezonowe. W okresie wakacyjnym, kiedy studenci zaczynają poszukiwać mieszkań na nadchodzący rok akademicki, można zauważyć pewne ożywienie. Jednakże, jak zauważyli pośrednicy w obrocie nieruchomościami biorący udział w cyklicznym badaniu nastrojów rynkowych INPON przeprowadzonym przez portal Nieruchomosci-online.pl, ten ruch nie jest wystarczający, aby w pełni odwrócić trend spadkowy. Niepewność ekonomiczna i zmiany geopolityczne, zwłaszcza te związane z sytuacją na wschodniej granicy Polski, sprawiają, że potencjalni najemcy są bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji.

Artur Miścicki, Wilsons NIERUCHOMOŚCI, Warszawa:

– Rynek najmu jest zdecydowanie rynkiem najemcy. Podaż mieszkań na rynku najmu utrzymuje się mniej więcej na stałym poziomie przy ograniczonej liczbie najemców. Gdy zaczęły się prace sezonowe, a po okresie zimowym ruszyło budownictwo – najemców było zdecydowanie więcej. Ten rynek charakteryzuje się sezonowością. Jesteśmy już w czasie, gdy przyszli studenci zaczynają poszukiwania mieszkań do wynajęcia na przyszły rok akademicki. Oczywiście, spowoduje to większy ruch na rynku najmu, jednak nie liczyłbym tutaj na jakąś rewolucję. Tym bardziej, że część rodziców tych studentów woli jednak dokonać zakupu mieszkania, by ulokować środki, a nie płacić czynsze najmu przez kilka lat. Zresztą ta tendencja utrzymuje się od końca pandemii.

Daria Dziwisz, Nieruchomości 24, Poznań:

– Najem w związku z sytuacją geopolityczną na naszej wschodniej granicy stał się opłacalnym biznesem i ceny gwałtownie wzrosły w latach 2022–2023. Wówczas na poznańskim rynku było ok. 400 mieszkań, aktualnie jest ich ponad 1600 w ofercie najmu. To spowodowało zastój na rynku najmu, jak również większe możliwości negocjacji ceny i warunków przez najemców, jeżeli oferta nie została skorygowana do aktualnych warunków cenowych. Tak już jest, raz jest rynek wynajmującego, raz jest rynek najemcy.

Korekta cen i przyszłość rynku

W odpowiedzi na zmieniającą się sytuację, właściciele nieruchomości zmuszeni są dostosowywać swoje oczekiwania finansowe. Ceny za wynajem spadają, a właściciele, którzy wcześniej przecenili wartość swoich lokali i ustalili czynsz na zbyt wysokim poziomie, są teraz skłonni do negocjacji i obniżek, aby dostosować się do nowych realiów rynkowych.

Aleksandra Pastuszka, Ruszamy Nieruchomości Agencja, Gdańsk:

– Nadmuchane ceny nieruchomości dotyczą również segmentu wynajmu, czas oczekiwania na dobrego najemcę wyraźnie się wydłużył. Ceny również ulegają korekcie i idą w dół.

Zuzanna Gabrysiak, Grand House, Szczecin:

– Ceny najmu poszły sporo w dół. Jeśli ktoś jest bardziej wymagający co do najemcy: nie chce zwierząt, dzieci i obcokrajowców, to szukamy mu lokatora nawet do pół roku.

Dominika Studniak - Od 2010 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Realizuje projekty związane z administrowaniem portalami internetowymi i ich optymalizacją, copywritingiem i content marketingiem. Redaktor naczelna bloga Nieruchomosci-online.pl. Redaktor prowadząca e-magazynu „ESTATE”.