Ustawa o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów była jedną z najbardziej wyczekiwanych w roku 2018 przez rynek nieruchomości.

Niestety, ustawa nie pomoże w przyspieszeniu transakcji, dlatego sprzedaż nieruchomości, która przed 1 stycznia 2019 r. była objęta prawem użytkowania wieczystego, może nie nastąpić tak szybko, jakby klient sobie tego życzył.

Z automatu?

Zgodnie z ustawą, z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności tych gruntów. Czy automatycznie? Tak, automatycznie. Czy sąd dokona zmian „z automatu” w księgach wieczystych? Tak, ale już nie za szybko.

Wpis sam się nie zrobi?

Podstawę ujawnienia prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz ewidencji gruntów i budynków stanowi zaświadczenie potwierdzające przekształcenie, które wydaje odpowiedni organ. Niestety, terminy wydawania zaświadczeń nie są „rynkowe”. Organ bez naszego wniosku – czyli „z urzędu” – wyda nam zaświadczenie do 31 grudnia 2019 r. Jeżeli zaś sami złożymy wniosek o wydanie zaświadczenia, będziemy czekać 4 miesiące. Jest też możliwość otrzymania zaświadczenia w okresie 30 dni, ale tylko gdy wniosek złoży właściciel lokalu i przekona organ, że wydanie zaświadczenia w takim czasie jest niezębne do dokonania czynności prawnej. Takie prawo przysługuje też właścicielowi gruntu, jeżeli chce ustanowić odrębną własność lokalu.

Wydając zaświadczenie, organ także sam przekaże je do sądu wieczystoksięgowego w terminie 14 dni od daty wydania zaświadczenia.

Czas to pieniądz

Właśnie to klient musi wiedzieć, zdecydowanie musi. Sam wpis w księdze wieczystej prawa własności nie tworzy, to wiemy, ale... trudno jest znaleźć na rynku nienaiwnego kupującego, który takowego wpisu nie będzie wymagał. A niestety, przy obecnym ruchu na rynku nieruchomości terminy wpisów w księgach wieczystych w wielu sądach są dłuższe nawet niż pół roku.

Czy mamy na to wpływ? Niekoniecznie. Czy opóźni to lub uniemożliwi transakcję? Tak, można już nawet powiedzieć, że opóźnia to i utrudnia wiele transakcji. Rynek to widzi i nie pozostaje mu nic innego jak czekanie na wpis oraz wysyłanie do sądu (czasami nawet skutecznych) wniosków o przyspieszenie sprawy.

fot. Magda Ehlers / pexels.com

Ile to kosztuje?

Działania sądu wieczystoksięgowego nic nie kosztują. Sąd po otrzymaniu zaświadczenia sam dokona wpisu i nie pobierze za to opłaty sądowej. Oczywiście, wniosek o wpis możemy złożyć także sami, zwłaszcza jeżeli nam się spieszy, jest wtedy szansa, że sąd szybciej rozpozna wniosek. Opłatę za przekształcenie trzeba już jednak uiścić. Wynosi ona dokładnie tyle samo, ile dotychczas wnoszona opłata za użytkowanie wieczyste, i nie jest jednorazowa, lecz uiszczana przez kolejne 20 lat. Należy ją wnieść do 31 marca każdego roku, z określonymi w ustawie wyjątkami.

Bonifikaty

W przypadku wniesienia opłaty jednorazowej za przekształcenie gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa osobom fizycznym będącym właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych, lub spółdzielniom mieszkaniowym przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości nawet do 60%, w przypadku gdy opłata zostanie wniesiona jednorazowo – czyli za 20 lat w ciągu roku. W kolejnych latach bonifikata zmniejsza się o 10% każdego roku, dochodząc do wartości równej 10%, jeżeli opłata jednorazowa zostanie wniesiona do końca 2024 roku. Czy warto? Warto, bo który bank udzieli nam tak korzystnego kredytu?

Opłata przed zaświadczeniem

Na początku tego roku pojawiła się poważna wątpliwość. A mianowicie: czy przed otrzymaniem zaświadczenia o przekształceniu trzeba zapłacić opłatę roczną za użytkowanie wieczyste za 2019 r., skoro termin upływa 31 marca? Na stronie internetowej Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju opublikowano stanowisko w tym zakresie, gdzie wskazano, że: Z dniem 1 stycznia 2019 r. prawo użytkowania wieczystego wygasło z mocy ustawy, zaś wydawane przez organ zaświadczenie ma potwierdzać ten fakt (…). Tym niemniej, do chwili uzyskania zaświadczenia właściwego organu użytkownik wieczysty nie dysponuje wiedzą, czy przysługujące mu prawo uległo przekształceniu we własność. Dlatego jeżeli przed końcem marca 2019 r. nie otrzymał urzędowego poświadczenia przez organ faktu uwłaszczenia, a równocześnie ma wątpliwości co do tego, czy grunt, który zamieszkuje uległ przekształceniu, uzasadnione jest skonsultowanie z właściwym organem wniesienia opłaty rocznej za rok 2019, z zachowaniem ustawowego terminu płatności.

Zatem co do nieruchomości Skarbu Państwa nie ma wątpliwości, przy nieruchomościach samorządowych trzeba natomiast w każdym samorządzie uzyskać informację, czy wszystko zrobiliśmy terminowo.

Okoliczności związane z uzyskaniem bonifikaty od opłaty jednorazowej za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa w wysokości 60% zostały ujęte także w przepisach przejściowych ustawy. Zgodnie z nimi jeżeli zaświadczenie potwierdzające przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności gruntu stanowiącego własność Skarbu Państwa zostało doręczone po dniu 31 grudnia 2019 r., osoby fizyczne będące właścicielami budynków mieszkalnych jednorodzinnych lub lokali mieszkalnych lub spółdzielnie mieszkaniowe zamiar wniesienia opłaty jednorazowej w 2020 r. mogą zgłosić właściwemu organowi do dnia 1 lutego 2020 r. W przypadku wniesienia przez te osoby lub spółdzielnie mieszkaniowe opłaty jednorazowej za przekształcenie w terminie do dnia 29 lutego 2020 r. przysługuje bonifikata od tej opłaty w wysokości 60%. Natomiast co do nieruchomości gminnych i tutaj należy zajrzeć każdorazowo do uchwały rady gminy.

Warto złożyć wniosek o zaświadczenie z wyprzedzeniem, tak by okres oczekiwania na umowę sprzedaży nie odstraszył żadnej ze stron.

Co z nieruchomościami samorządowymi?

Jak już wyżej zasygnalizowałam ustawa umożliwiła samorządom podjęcie decyzji bez ingerencji władz centralnych. W praktyce wiele gmin ustaliło bonifikaty na poziomie ustawowym, choć niektóre – jak Warszawa – poszły jeszcze dalej i uchwaliły bonifikaty na bardzo korzystnym poziomie.

Nie każdy samorząd odda za bezcen

Część samorządów postanowiła jednak nie oddawać własności tanio. W ubiegłym roku niektóre naprędce dokonywały aktualizacji opłat, czasami zwiększając je nawet kilkukrotnie, w końcu opłata ta miała stać się od 1 stycznia 2019 r. „opłatą przekształceniową”. W związku z tym część nowych właścicieli złożyło w SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty z tytułu użytkowania wieczystego jest nieuzasadniona lub uzasadniona w innej wysokości. Co z opłatami, gdy chcemy skorzystać z bonifikaty? Przecież do 31 marca nikt tego nie załatwił…

Tutaj ustawodawca nie dał rozwiązania. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami, w wypadku zakwestionowania aktualizacji opłaty, obowiązuje jeszcze poprzednia. Czy zatem przy uiszczaniu opłaty jednorazowej uiszczamy nową czy poprzednią? Na to ustawodawca nie odpowiedział.

fot. pixabay.com

Za każdym razem uiszczając więc opłatę w poprzedniej, niższej wysokości, ryzykujemy utratę bonifikaty. Warto też rozważyć rozwiązanie pośrednie – uiścić opłatę wyższą od poprzedniej, a niższą od nowej.

Ponadto powinniśmy zakwestionować wysokość opłaty wskazaną w wydanym zaświadczeniu. Mamy na to 2 miesiące. Dokonujemy tego w formie wniosku o ustalenie wysokości lub okresu wnoszenia tej opłaty w drodze decyzji.

Jak sprzedać nieruchomość obciążoną opłatą przekształceniową?

Wraz z dokonaniem wpisu prawa własności, sąd będzie dokonywał w dziale III księgi wieczystej roszczenia o uiszczenie opłaty rocznej. To nowy właściciel zostanie zatem obciążony opłatą. Oczywiście inaczej kwestię możemy też uregulować w umowie sprzedaży.

Pośredniku – zapamiętaj!

Ustawa daje właścicielom możliwość uzyskania bardzo atrakcyjnej bonifikaty, a co za tym idzie – po prostu zarobienia atrakcyjnych kwot na sprzedaży nieruchomości. Najpierw jednak, aby umożliwić klientowi jak najszybsze zawarcie umowy sprzedaży, należy złożyć wniosek o wydanie zaświadczenia, co z pewnością umożliwi sprawniejszy wpis w księdze wieczystej, a co za tym idzie zawarcie umowy sprzedaży. Nawet jeżeli nie mamy potencjalnego kupującego, warto złożyć wniosek o zaświadczenie już teraz, tak by okres oczekiwania na umowę sprzedaży nie odstraszył żadnej ze stron.

Lidia Blaszka - Radca prawny, specjalistka prawa nieruchomości. Członek komisji ds. doskonalenia zawodowego Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Współtwórca projektu iRadcowie OIRP Poznań, w ramach którego organizuje szkolenia z zakresu kompetencji miękkich skierowanych do radców prawnych oraz w nich uczestniczy. Prawnik z pasją do procesu cywilnego oraz prawa nieruchomości. Prowadzi kancelarię radców prawnych, w której wdraża nowoczesne systemy obsługi klienta.