Opłata adiacencka może niespodziewanie obciążyć właścicieli nieruchomości. Choć niewiele osób wie o jej istnieniu, a urzędy nie nakładają opłaty zbyt często, to kiedy pojawi się obowiązek opłacenia budzi to spore wątpliwości i kontrowersje.

Opłata taka może zostać naliczona przez gminę, gdy wartość nieruchomości wzrośnie przez jedno z trzech zdarzeń:

• podział nieruchomości,
• scalenie i podział nieruchomości, mający na celu uzyskanie korzystniejszej konfiguracji przestrzennej poszczególnych nieruchomości i umożliwienie właściwego zagospodarowania nieruchomości,
• budowę urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi. Należy przez to rozumieć także budowę drogi oraz wybudowanie (pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią) przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych.

Nie ma przy tym znaczenia, czy właściciel nieruchomości chce i będzie z tym udogodnień korzystać, ani fakt, że nie planuje nieruchomości sprzedawać. Dla ustalenia opłaty wystarczy bowiem sam fakt zwiększenia wartości nieruchomości.

Opłata adiacencka dotyczy właścicieli nieruchomości oraz użytkowników wieczystych, a jej podstawa wynika z ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie obejmuje gruntów, które zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczone są na cele rolne lub leśne.

Ustalana jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta na podstawie decyzji. Może on to zrobić w terminie 3 lat od:

• dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, albo
• od momentu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury lub
• dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, o ile w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy dotycząca wysokości opłaty adiacenckiej.

Jeśli opłata adiacencka została naliczona z tytułu scalenia działek, wówczas termin i sposób jej wniesienia ustalony jest przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w drodze ugody zawartej z osobami zobowiązanymi do zapłaty, przez podpisanie protokołu uzgodnień. Jeśli strony nie dojdą w tym zakresie do porozumienia, wtedy termin i sposób zapłaty ustalany jest przez radę gminy w drodze uchwały o scaleniu i podziale nieruchomości.

Z perspektywy osoby zobowiązanej opłata ta ma charakter obligatoryjny, co oznacza, że nie można uchylić się od jej zapłacenia, nawet jeśli właściciel działki albo użytkownik wieczysty nie będzie korzystać z powstałych udogodnień i nie zamierza działki sprzedać, a więc faktycznie nie odniesie korzyści z podniesienia jej wartości. Można jednak wystąpić do właściwego organu z wnioskiem o rozłożenie płatności na raty. Jednakże opłata adiacencka to narzędzie, z którego gmina może skorzystać, ale nie musi. Jeśli zdecyduje się to zrobić, musi to nastąpić w ustawowo przewidzianym trzyletnim terminie. Dlatego w przypadku nałożenia takiej opłaty w pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy uprawnienie gminy nie przedawniło się.

Wysokość opłaty ustalana jest przez gminę w drodze uchwały, a wpływa na nią sposób, w jaki doszło do wzrostu wartości. Nie może ona jednak przekraczać ustawowo ustalonych stawek maksymalnych, które wynoszą:

• 30% różnicy wartości nieruchomości pod warunkiem, że opłata zostanie naliczona w wyniku wzrostu jej wartości na skutek jej podziału;
• 50% wzrostu wartości nieruchomości, który nastąpił w wyniku scalenia i podziału;
• 50% różnicy między wartością przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością nieruchomości po ich wybudowaniu.

W praktyce najczęściej są to kwoty od kilku do kilkunastu tysięcy złotych, a obowiązek zapłaty powstaje po upływie 14 dni od dnia, w którym decyzja o ustaleniu opłaty stała się ostateczna. Termin zapłaty ustala właściwy organ, a płatność może zostać rozłożona na raty na maksymalnie 10 lat.

Brak uiszczenia opłaty w terminie, a także niewniesienie w tym czasie wniosku o rozłożenie opłaty na raty może skutkować przymusową windykacją należności, z postępowaniem egzekucyjnym włącznie. W takim wypadku zobowiązany musi się liczyć z możliwością zajęcia majątku przez komornika.

Kontrowersje wokół opłaty adiacenckiej

Danina ta budzi kontrowersje z dwóch powodów. Pierwszym jest fakt, że niewiele osób w ogóle wie o jej istnieniu. Drugim, że ponoszona jest w wyniku podniesienia wartości działki zobowiązanego na mocy decyzji i działań gminy, na które właściciel nieruchomości nie ma wpływu. Dodatkowo musi ją ponieść nawet, jeśli te ulepszenia faktycznie nie będą go dotyczyły. Ustawa przewiduje wyłącznie jedną sytuację, w której można być z tej opłaty zwolnionym. Mianowicie mowa tu o śmierci zobowiązanego. Jego spadkobiercy nie zostaną tą opłatą obciążeni. Jeśli jednak właściciel nieruchomości zdecyduje się na sprzedaż działki, wówczas do zapłaty zobowiązany będzie nowy nabywca jako osoba, która zyskuje z tego tytułu korzyść. Mimo, iż często jest to korzyść wyłącznie teoretyczna.

Nie dziwi więc, że coraz więcej osób się od takiej decyzji odwołuje. Można to zrobić na podstawie operatu szacunkowego, w którym zostanie ustalona faktyczna, rynkowa wartość nieruchomości po wprowadzeniu udogodnień. Mowa tu o sytuacji, w której właściciel nieruchomości nie zgadza się z wyceną gminy. Na złożenie odwołania ma on zaledwie 2 tygodnie od momentu otrzymania decyzji o nałożeniu opłaty.

Ostatecznością jest odwołanie się od decyzji do Samorządowego Kolegium Odwoławczego. W takim wypadku, jeśli odwołanie nie zostanie uwzględnione, obowiązek zapłaty zostanie przesunięty w czasie. Jeśli natomiast SKO uchyli decyzję o ustaleniu opłaty, a gmina nie zdąży wydać ponownej w trzyletnim terminie, wówczas postępowanie o ustalenia opłaty może zostać umorzone jako bezprzedmiotowe.

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.