Jedną z największych obaw osób nabywających nieruchomości ze środków pochodzących z kredytu jest ryzyko odmowy udzielenia finansowania przez bank i związana z tym utrata zadatku zapłaconego przy umowie przedwstępnej. Stąd też często pojawiającym się pytaniem jest: „W jaki sposób kupujący może się przed tym ryzykiem zabezpieczyć?”. Z drugiej strony u osób sprzedających nieruchomości również pojawia się wątpliwość – jak uregulować kwestie zadatku, aby sprzedający – w przypadku związania się umową przedwstępną (na nawet kilka miesięcy) i odmowie udzielenia finansowania przez banki – nie był na tym stratny?

Czym jest zadatek i jaki jest jego cel?

Zadatek jest pewną sumą pieniędzy wpłacaną przez jedną ze stron transakcji (zazwyczaj kupującego) na rzecz drugiej, której celem jest zabezpieczenie wykonania umowy przedwstępnej, np. żeby sprzedający się nie rozmyślił w trakcie trwania procedury kredytowej i nie sprzedał nieruchomości komuś innemu, kto zaoferuje wyższą cenę lub płatność gotówką. W przypadku wywiązania się ze swoich zobowiązań przez każdą ze stron umowy zadatek zostaje zaliczony na poczet ceny sprzedaży.

Co ważne, zadatek jest instytucją o charakterze dyspozytywnym uregulowaną w Kodeksie cywilnym (dalej jako kc) i tak art. 394 ust. 1 kc wskazuje, że „w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej”. Dyspozytywny charakter oznacza, że ustawodawca uregulował daną kwestię w pewien „ogólny” sposób w kodeksie i strony transakcji mogą albo skorzystać z tego rozwiązania, albo odmiennie uregulować tę kwestię w umowie pomiędzy nimi.

Wysokość zadatku

Kodeks nie wskazuje wysokości zadatku, co oznacza, że strony transakcji mogą dowolnie ustalić jego wysokość. Zwyczajowo na rynku nieruchomości przyjmuje się, że zadatek wynosi 10% ceny nieruchomości, jednakże ustalenie jego wysokości może stanowić jeden z elementów negocjacyjnych i wynosić nawet 20 lub 30% (albo w druga stronę – tylko 5%). Może być on również oznaczony kwotowo bez względu na wartość nieruchomości, np. na kwotę 10 tys. lub 20 tys. złotych.

Kodeks nie wskazuje wysokości zadatku, strony mogą dowolnie ustalić jego wysokość.

Wykonanie lub niewykonanie umowy i ich wpływ na zadatek

W zależności od sytuacji wykonania lub niewykonania przez strony postanowień umowy przedwstępnej w zakresie zadatku (zgodnie z art. 394 KC) może się zaktualizować jeden z poniższych scenariuszy:

1. Umowa zostaje przez strony wykonana – dochodzi do zawarcia umowy przyrzeczonej, a zadatek zostaje zaliczony na poczet zapłaty ceny sprzedaży
2. Nie dochodzi do wykonania umowy:
   a. z winy strony kupującej (która dała zadatek) – druga strona (sprzedający) może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować,
   b. z winy strony sprzedającej (która otrzymała zadatek) – druga strona (kupujący) może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i żądać sumy dwukrotnie wyższej niż dana tytułem zadatku
   c. z winy obu stron – zadatek powinien być zwrócony (w takiej samej wysokości w jakiej został otrzymany), a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada,
   d. na skutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności – zadatek powinien być zwrócony (w takiej samej wysokości, w jakiej został otrzymany), a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada

Z powyższego jasno wynika, że ewentualny zwrot zadatku lub jego brak jest uzależniony od winy (jednej lub obu stron) albo jej braku. Jak zatem ma się to do kredytu hipotecznego? Czy w przypadku odmowy przez bank udzielenia stronie kupującej kredytu na zakup nieruchomości należy przyjąć, że była to sytuacja zawiniona przez kupującego i sprzedający powinien zachować zadatek (pkt a), czy też należy uznać, że była to sytuacja niezawiniona przez żadną ze stron, a co za tym idzie – zadatek powinien zostać zwrócony kupującemu w tej samej wysokości, w jakiej został wpłacony (pkt d)?

Ewentualny zwrot zadatku lub jego brak jest uzależniony od winy jednej lub obu stron albo jej braku.

Na to pytanie niestety nie ma jednoznacznej odpowiedzi. Jeśli strony umowy nie uregulowały tej kwestii szerzej (wedle własnych preferencji) w umowie przedwstępnej oraz nie doszły do porozumienia po przedstawieniu przez kupującego informacji o nieuzyskaniu finansowania ze strony banku lub banków, zastosowanie znajdzie omówiony powyżej art. 394 kc.

fot. Ketut Subiyanto/pexels.com

W orzecznictwie sądowym ugruntowała się linia, zgodnie z którą w pierwszej kolejności należy przyjrzeć się działaniom kupującego i ustalić, czy dołożył on ze swojej strony należytej staranności, aby uzyskać finansowanie bankowe. Sąd bada zatem:

1. czy kupujący weryfikował swoją zdolność kredytową przed zawarciem umowy przedwstępnej lub być może nawet uzyskał promesę ze strony banku/banków,
2. czy ubiegał się o kredyt tylko w jednym banku czy złożył wnioski do większej liczby banków,
3. czy wszystkie wymagane przez banki dokumenty zostały przez kupującego zebrane i dostarczone do banku bez zbędnej zwłoki,
4. czy podjął wszelkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu.

Zgodnie z orzecznictwem Sądu Najwyższego, jeżeli sąd uzna, że nabywca podjął wszystkie niezbędne czynności w celu uzyskania kredytu, dokładając przy tym należytej staranności, a mimo to bank odmówił jego udzielenia, to kupującemu nie można przypisać winy, a co za tym idzie – zadatek podlega zwrotowi na jego rzecz. W znanym wyroku z dnia 7 kwietnia 2004 r. sygn. IV CK 212/03 Sąd Najwyższy wskazuje ponadto, że „pozwani (tu sprzedający) mieli świadomość zależności pomiędzy nabyciem przez skarżącą (kupującą) mieszkania a uzyskaniem przez tę ostatnią środków finansowych z kredytu bankowego. Obie strony podjęły świadomie pewne ryzyko wyrażające się w uzależnieniu dojścia do skutku umowy przyrzeczonej od uzyskania przez skarżącą kredytu bankowego. Uzależnienie to znalazło wyraz w umowie.”

Jak można odmiennie uregulować kwestie zadatku w umowie przedwstępnej?

Tak jak wskazałam powyżej, zapisy Kodeksu cywilnego odnoszące się do zadatku mają charakter dyspozytywny, a zatem strony mogą w umowie uregulować te kwestie w sposób odmienny. W takiej sytuacji w przypadku odmowy udzielenia kredytu przez bank w pierwszej kolejności zastosowanie znajdą postanowienia umowne.

W zależności od tego, której strony interes chcemy zabezpieczyć, kwestia zadatku może zostać uregulowana poprzez:

1. wyłączenie winy kupującego w przypadku przedstawienia odmowy udzielenia kredytu przez (najczęściej) 3 banki – zapis ten zasadniczo zabezpiecza interesy obu stron. Kupującego, ponieważ w przypadku nieuzyskania finansowanie niezbędnego do nabycia nieruchomości nie „traci” zadatku, a ma możliwość odstąpienia od umowy (w określonym w niej terminie) i otrzymania pełnego zwrotu zadatku (jak w sytuacji z pkt d powyżej). Z drugiej strony zabezpiecza to interesy sprzedającego, ponieważ aby kupujący był uprawniony do odstąpienia od umowy i żądania zwrotu zadatku musi przedstawić odmowy ze strony minimum 3 banków co minimalizuje ryzyko;
2. zastrzeżenia na rzecz sprzedającego, że w przypadku nieuzyskania przez kupującego w określonym terminie kredytu niezbędnego do nabycia nieruchomości (niezależnie od liczby banków i powodów) sprzedający ma prawo do odstąpienia od umowy i zachowania zadatku;
3. wprowadzenie dodatkowego umownego prawa odstąpienia (z art. 395 kc) wraz z zapłatą odstępnego (art. 396 kc) – jest to swego rodzaju „kompromisowe” rozwiązanie pomiędzy dwoma powyższymi. Zapis ten może być przez strony skonstruowany bardziej lub mniej szczegółowo wedle ich uznania (oczywiście zalecałabym w tym wypadku bycie bardzo precyzyjnym i zawarcie szerszego opisu sytuacji umożliwiającej skorzystanie z umownego prawa odstąpienia). W tym przypadku, kiedy kupujący pomimo dołożenia wszelkich starań nie uzyska finansowania ze strony banku niezbędnego do nabycia nieruchomości (i np. potwierdzi ten fakt trzema odmowami udzielenia kredytu wydanymi przez trzy różne banki) to będzie miał prawo w określonym terminie od umowy odstąpić za jednoczesną zapłatą odstępnego w umówionej przez strony wysokości np. 10 tys. zł lub 50 tys. zł. Często wysokość odstępnego jest skorelowana z wysokością zadatku i stanowi od 10 do 50% jego wartości. Taki zapis ma na celu swego rodzaju rozłożenie ryzyka nieuzyskania kredytu na obie strony transakcji i zrekompensowania sprzedającemu strat poniesionych w związku ze związaniem się umową przedwstępną – np. wstrzymanie się z dalszym poszukiwaniem potencjalnego nabywcy i ściągnięcie ofert sprzedaży nieruchomości z rynku, zaprzestanie negocjacji z innymi podmiotami zainteresowanymi nabyciem tej nieruchomości, ponoszeniem w trakcie trwania umowy kosztów związanych z utrzymaniem lokalu jak opłaty administracyjne czy ewentualna rata kredytu.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Oliwia Walentynowicz - Prawniczka, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura View Estate. Wiedzę z zakresu prawa pogłębiała podczas studiów w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Od 2018 roku zajmuje się prawem nieruchomości, najpierw jako członek działu umów handlowych i nieruchomości w międzynarodowej kancelarii prawnej, następnie jako prawnik w wewnętrznym dziale prawnym jednej z wiodących w Europie spółek z branży restauracyjnej.