Obecnie, gdy tak popularne stało się zarabianie na najmie zarówno krótko-, jak i długoterminowym, podnajmie, flippach i tym podobnych modelach opartych o transakcje na rynku nieruchomości, coraz częściej można mówić o tym, że także pośrednicy w obrocie nieruchomościami mają stałych klientów. Taka sytuacja będzie miała tym bardziej miejsce, jeśli dane biuro pośrednictwa wejdzie we współpracę z deweloperem, który powierza mu komercjalizację określonej inwestycji.

Niejednokrotnie dla pośredników w obrocie nieruchomościami priorytetem staje się więc utrzymanie tak zwanego stałego klienta, ponieważ nie dość, że zazwyczaj zapewnia on znaczące źródło dochodu, to w dodatku jest to źródło stałe.

Jak pokazuje jednak praktyka biznesu, klient – w szczególności ten stały – przyzwyczaja się do osoby, która na co dzień go obsługuje. W większych biurach pośrednictwa osobą taką nie będzie raczej szef firmy, a jej pracownik. I tu rodzi się ryzyko – jeśli taki pracownik zdecyduje się przejść do konkurencji, albo założyć swój własny biznes, może przejąć klientów firmy, w tym także tych stałych.

Priorytetem każdego pośrednika jest utrzymanie stałego klienta. Priorytetem właściciela biura jest zabezpieczenie tego klienta przed działaniem konkurencji.

Jeśli prowadzisz więc biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w którym zatrudniasz pracowników, warto wiedzieć, w jaki sposób możesz się zabezpieczyć przed tym, że pewnego dnia przejmą oni Twoich najlepszych klientów. Temat wbrew pozorom nie jest ani prosty, ani tym bardziej jego rozwiązanie nie jest jednakowe w każdej sytuacji. Poświęć mu więc chwilę, żeby w przyszłości nie żałować, że dostatecznie nie zabezpieczyłeś interesów swojej firmy.

Umowa o pracę

Od czego przede wszystkim zależy, w jaki sposób możesz bronić się przed tego typu niepożądanymi praktykami? Zależy to od tego, jaką umowę podpisałeś z osobą działającą na rzecz Twojej firmy. Inaczej kwestia ta będzie się przedstawiała w przypadku, gdy będzie to umowa o pracę, a inaczej w przypadku umowy zlecenia czy umowy B2B. W dalszej części artykułu wyjaśnię więc, jakie środki prawne przysługiwać będą pośrednikowi w celu ochrony jego bazy klientów w zależności od tego, jakiego rodzaju umowę podpisał z osobami z nim współpracującymi, a jakie środki prawne będą od tego niezależne.

fot. Felix Haumann / pexels.com

W przypadku, gdy w biurze pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zatrudniamy osoby na umowę o pracę, co do zasady możemy skorzystać z umowy o zakazie konkurencji. Już w tym miejscu trzeba wskazać, że są dwa jej rodzaje:

• jedna dotyczy okresu zatrudnienia w naszej firmie,
• druga – czasu, gdy to zatrudnienie zostanie już zakończone.

Zakaz konkurencji może dotyczyć okresu zatrudnienia jak i następującego po ustaniu stosunku pracy.

W przypadku pierwszej z nich sprawa przedstawia się w ten sposób, że jej zawarcie nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi obowiązkami po stronie biura pośrednictwa, a w szczególności z koniecznością wypłaty na rzecz pracownika jakiegokolwiek ekwiwalentu pieniężnego z tego
tytułu. Warto jednak zwrócić uwagę na fakt, że zakaz konkurencji w trakcie trwania stosunku pracy nie powstanie w żadnym wypadku automatycznie wraz z podpisaniem umowy o pracę. Do jego powstania dochodzi tylko w przypadku zawarcia odpowiedniej umowy. Choć przepisy
regulujące tę kwestię mówią o osobnej umowie, to jednak orzecznictwo jest zgodne, że może to być po prostu dodatkowe postanowienie umowy o pracę, a nie odrębny dokument. Istotne jest natomiast to, żeby umowa ta miała formę pisemną, ponieważ jej niedochowanie prowadzić będzie do nieważności umowy o zakazie konkurencji. Warto też wiedzieć, że nie można w żadnym przypadku zmusić pracownika do podpisania zakazu konkurencji. Jego niepodpisanie może natomiast stanowić podstawę do wypowiedzenia umowy o pracę.

W przypadku zakazu konkurencji po ustaniu stosunku pracy zasady „formalne” przedstawiają się niemal analogicznie jak te przedstawione powyżej, przy czym umowa taka może być zawarta wyłącznie z tymi pracownikami, którzy mają dostęp do szczególnie ważnych informacji. Nie wchodząc szczegółowo w problematykę tego, czym są „szczególnie ważne informacje”, można powiedzieć, że co do zasady należą do nich te, które dotyczą klientów i stawek stosowanych w danej firmie. Ważne jest też, że podstawową różnicą między zakazem konkurencji w trakcie trwania stosunku pracy, a tym po jego ustaniu jest kwestia odpłatności. Mianowicie, w przypadku zakazu konkurencji po ustaniu stosunku pracy, aby pracownik był nim związany, pracodawca musi wypłacać na jego rzecz odszkodowanie w kwocie nie mniejszej niż 25% wynagrodzenia
otrzymanego przez pracownika w okresie analogicznym do tego, na który zakaz konkurencji został ustanowiony. Świadczenie to nie musi być jednak wypłacone jednorazowo, a może być wypłacane w ratach. Co istotne i o czym nie można zapomnieć, w przypadku zawarcia umowy
o zakazie konkurencji po ustaniu stosunku pracy i niewypłaceniu pracownikowi należnego mu odszkodowania, zakaz konkurencji przestaje go obowiązywać, natomiast pracodawca nie zostaje zwolniony z obowiązku zapłaty należnych pracownikowi kwot.

Niestety, w przypadku zakazu konkurencji doświadczenie uczy, że samo podpisanie takiej umowy nie powstrzymuje danej osoby od podjęcia działań, które byłyby w niej zakazane. Dlatego, o ile to możliwe, warto, aby biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami dodatkowo się zabezpieczyło. Typowym sposobem zabezpieczenia w takim przypadku jest wprowadzenie kary umownej, orzecznictwo jest jednak zgodne, że nie można jej skutecznie wprowadzić w przypadku umowy o zakazie konkurencji w trakcie trwania stosunku pracy. Tu jedynym sposobem reakcji pracodawcy będzie rozwiązanie umowy o pracę z takim pracownikiem. Warto więc wiedzieć, że najczęściej podjęcie działalności konkurencyjnej po podpisaniu umowy o zakazie konkurencji będzie mogło być traktowane jako ciężkie naruszenie podstawowych obowiązków pracowniczych i stanowić podstawę do tak zwanego zwolnienia dyscyplinarnego. W tej sytuacji pracodawca będzie też uprawniony do dochodzenia odszkodowania od takiego pracownika, przy czym będzie musiał robić to na zasadach ogólnych, czyli między innymi udowadniać wysokość szkody, co wcale nie musi być takie proste.

fot. Lukas / pexels.com

Umowa zlecenie

W przypadku wprowadzenia zakazu konkurencji w stosunku do osoby, która z biurem pośrednictwa w obrocie nieruchomości podpisała umowę zlecenia, sytuacja będzie przedstawiać się odmiennie. Przepisy w żadnej mierze nie regulują bowiem kwestii tego, jak taka umowa powinna
być skonstruowana, a więc pozostaje to w gestii jej stron. Tym samym, zakaz taki może być wprowadzony zarówno w czasie trwania umowy zlecenia, jak i po jej ustaniu. Może być też ustanowiony nieodpłatnie, jak również odpłatnie. Wszystko zależy od woli stron. Nie ma także przeszkód do zabezpieczenia biura pośrednictwa na wypadek nieprzestrzegania zakazu konkurencji, czy to w trakcie trwania umowy zlecenia, czy też po jej ustaniu poprzez wprowadzenie do umowy kar umownych.

Trzeba jednak pamiętać, że nawet jeśli formalnie umowa, którą podpisaliśmy, nazywa się umową zlecenia, to niekoniecznie tą właśnie umową będzie. Nie można zapominać, że zgodnie z Kodeksem pracy umową o pracę będzie każda umowa spełniająca definicję zawartą w tym kodeksie
i to zupełnie niezależnie od tego, jak zostanie ona nazwana. Jeśli wiec podpisaliśmy umowę zlecenia, w sytuacji, w której powinna zostać zawarta umowa o pracę i wprowadziliśmy w takiej umowie zakaz konkurencji to istnieje znaczące prawdopodobieństwo, że finalnie taka umowa zostanie uznana za nieważną. Dlatego też warto poddać audytowi swoje umowy zlecenia, czy nie są one jedynie zleceniem z nazwy, a w rzeczywistości są umową o pracę.

Umowa B2B

W przypadku kontraktów B2B sprawa będzie się przedstawiać w zasadzie analogicznie jak w przypadku umowy zlecenia. Należy jednak przyjąć, że tak jak w przypadku umowy zlecenia niektóre „rozwiązania” wprowadzone po stronie pośrednika czy zakazy ustanowione po stronie jego podwykonawcy, mogą zostać uznane za nieważne ze względu na ich sprzeczność z zasadami współżycia społecznego, tak w przypadku umów między przedsiębiorcami szansa na taki przebieg zdarzeń jest zdecydowanie mniejsza. Przede wszystkim w przypadku tego rodzaju umów najprawdopodobniej za zgodne z prawem zostanie uznane wprowadzenie kary umownej w znacznej wysokości, czy też wprowadzenie zakazu konkurencji na znaczny czas bez jakiegokolwiek wynagrodzenia.

Powyżej zostały przedstawione kwestie dotyczące zabezpieczenia biura pośrednictwa na podstawie umów zawieranych z osobami współpracującymi z pośrednikiem. Trzeba jednak wiedzieć, że są także i pewne kwestie, które na poziomie ustawy zabezpieczą pośrednika przed ewentualnymi działaniami jego pracowników lub współpracowników, „zadziałają” one jednak tylko wtedy, kiedy pośrednik odpowiednio zorganizuje pracę swojej firmy.

Przede wszystkim istotnym jest, że zgodnie z ustawą o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji czynem nieuczciwej konkurencji jest między innymi nakłanianie klientów przedsiębiorcy lub innych osób do rozwiązania z nim umowy albo niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, w celu przysporzenia korzyści sobie lub osobom trzecim, albo szkodzenia przedsiębiorcy. Jeśli więc ze stałym klientem będziemy mieli choćby umowę ramową, to do dopuszczenia się tego czynu nieuczciwej konkurencji będzie mogło dojść, jeśli nasz pracownik podejmie działania mające na celu przejęcie naszego klienta. Wtedy bowiem, takie działanie będzie niosło ze sobą określone skutki prawne, a pośrednikowi ustawa przyzna określone roszczenia, z których będzie mógł skorzystać.

fot. Startup Stock Photos / pexels.com

Ponadto, pod warunkiem odpowiedniego zabezpieczenia informacji dotyczących naszych kontrahentów oraz umów, które z nimi posiadamy, takie informacje będą stanowić tajemnicę przedsiębiorstwa. Istotnym jest, że tylko wtedy będą one objęte ochroną na podstawie wskazanej powyżej ustawy o zwalczaniu nieuczciwej konkurencji i ich wykorzystanie będzie związane z określonymi prawem sankcjami. Trzeba jednak wiedzieć, że jeśli w danej firmie nie zostaną podjęte jakiekolwiek działania mające na celu ochronę tego typu danych i informacji, to nie dojdzie  do powstania tajemnicy przedsiębiorstwa. Aby istniała ona w firmie, po pierwsze – dane informacje nie mogą być podawane do publicznej wiadomości, a po drugie – nie mogą być dostępne dla wszystkich w firmie niezależnie od tego, czym zajmuje się dana osoba.

Narzędziem do zwalczania nieuczciwej konkurencji jest tajemnica przedsiębiorstwa.

Jak widać, pośrednicy w obrocie nieruchomościami – podobnie zresztą jak inni przedsiębiorcy – mają już nawet na podstawie samych ustaw wiele możliwości zabezpieczenia się przed utratą klientów. Trzeba jednak pamiętać, że jeśli odpowiednio nie zadbasz o własne interesy, to nawet tak liczne możliwości ochrony, jak te wskazane powyżej, nic nie przyniosą, bo nie będzie można ich zastosować w konkretnym przypadku. Dlatego też warto być świadomym tych regulacji, ale też warto zweryfikować, czy w Twoim biurze wszystkie kwestie ich dotyczące zostały wdrożone poprawnie.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Piotr Kantorowski - Przedsiębiorca, prawnik, podkaster. Od 5 lat prowadzi – Kancelarię Prawną Kantorowski, Głąb i Wspólnicy. Prowadzi swój podcast Prawo dla Biznesu. Zamiłowanie do biznesu jest u niego widoczne na wszystkich polach jego działalności. W kancelarii zajmuje się obsługą przedsiębiorców, a w podkaście wyjaśnia osobom, które zaczynają przygodę z biznesem, jak odnaleźć się w gąszczu przepisów i jak wykorzystać je na swoją korzyść. W swojej działalności zawodowej zajmuje się przede wszystkim kwestiami dotyczącymi prawnych aspektów marketingu, e-commerce oraz IT i prawem nowych technologii.