Akt notarialny potwierdzający kupno domu jest formalnym zwieńczeniem długiego procesu prowadzącego do nabycia nieruchomości. Bez tego dokumentu zakup jest nieważny, a strony muszą się przygotować na poniesienie kosztów jego podpisania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czy przedwstępna umowa kupna domu musi mieć formę aktu notarialnego?

• Jakie znaczenie ma akt notarialny?

• Jak przygotować się do wizyty u notariusza?

• Jakie są obowiązki notariusza?

• Ile kosztują usługi notariusza przy zakupie domu?

Umowa przedwstępna a akt notarialny

Przed zawarciem ostatecznej umowy kupna-sprzedaży nieruchomości bardzo często strony zawierają umowę przedwstępną. Dotyczy to zarówno sytuacji, gdy dom lub mieszkanie kupowane są od dewelopera, jak i kupna domu z drugiej ręki. Umowa taka stosowana jest najczęściej, kiedy kupujący potrzebuje czasu na załatwienie formalności związanych z zaciągnięciem kredytu na zakup, gdyż nie ma możliwości zakupu za gotówkę.

Dokument ten jest zobowiązaniem stron do zawarcia w przyszłości umowy przyrzeczonej, czyli w tym wypadku umowy przenoszącej własność nieruchomości. Dla swej ważności umowa przedwstępna nie musi mieć formy aktu notarialnego, jednak takowa lepiej chroni interesy zarówno kupującego, jak i sprzedającego, dlatego też warto ją rozważyć, mimo iż wiąże się z dodatkową opłatą.

Domy na sprzedaż

W umowie przedwstępnej strony zawierają wszystkie istotne postanowienia, jakie mają się znaleźć w umowie przyrzeczonej.

Elementy umowy przedwstępnej kupna domu:

• dane stron, ich imiona i nazwiska, ewentualnie nazwę, jeśli jedną ze stron jest firma,
• dane identyfikacyjne, takiej jak PESEL, NIP lub KRS,
• adresy stron,
• dane nieruchomości, nr księgi wieczystej, jej położenie, nr działki,
• dane techniczne nieruchomości – jej stan z chwili zakupu, materiały i technologie użyte do jej wybudowania i wykończenia, jej powierzchnia całkowita i użytkowa, wykaz pomieszczeń i dodatkowych budynków, które razem z nią podlegają sprzedaży,
• ustalona cena sprzedaży,
• wysokość zaliczki lub zadatku, które kupujący wpłaci w chwili podpisania umowy przedwstępnej, a który zostanie naliczony na poczet ceny całkowitej.

Jeśli z jakiegoś powodu nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej, wówczas każda ze stron może dochodzić swoich roszczeń wynikających z zawarcia umowy przedwstępnej.

Kodeks cywilny określa elementy, jakie powinna zawierać umowa przedwstępna. Należą do nich oznaczenie stron, oznaczenie przedmiotu sprzedaży oraz cena. Pozostałe wymienione elementy mają na celu jak najlepsze zabezpieczenie interesów stron poprzez sprecyzowanie wszystkich istotnych elementów transakcji. Z uwagi na swobodę zawierania umów strony mogą bowiem dowolnie kształtować treść umowy. Oczywiście musi się to mieścić w granicach obowiązujących przepisów.

Jeszcze jednym ważnym elementem umowy przedwstępnej jest określenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej albo warunku, pod jakim zostanie zawarta, np. gdy kupujący otrzyma pozytywną decyzję kredytową.

Kiedy nadejdzie termin wskazany w umowie przedwstępnej albo ziści się opisany tam warunek, wówczas strony mogą zawrzeć już ostateczną umowę kupna-sprzedaży domu, która dla swojej ważności musi mieć formę aktu notarialnego. W akcie takim powinny zostać zawarte wszystkie postanowienia ujęte w umowie przedwstępnej.

Znaczenie aktu notarialnego

Zgodnie z polskim prawem umowa przenosząca własność nieruchomości musi być pod rygorem nieważności zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że każda inna forma w świetle prawa jest nieważna i nie powoduje żadnych skutków prawnych. Jedynie umowa sporządzona przez notariusza pozwala na sformalizowanie zakupu i dokonanie czynności przez nowego właściciela, np. związanych z wpisaniem go do księgi wieczystej. Obowiązek ten lepiej chroni strony takiej transakcji, które nie zawsze są przecież podmiotami profesjonalnymi, ponieważ nad wszystkimi formalnościami czuwa uprawniony do tego i doświadczony notariusz. Oprócz tego forma aktu notarialnego pozwala śledzić sytuację i losy nieruchomości, które z uwagi na swoją wartość w innym wypadku mogłyby być przedmiotem różnych nielegalnych procederów.

Jak przygotować się do wizyty u notariusza?

Forma aktu notarialnego daje stronom ten komfort, że to notariusz dba o prawidłowość i dopełnienie wszystkich formalności. Nie oznacza to jednak, że do wizyty u niego nie należy się przygotować. Trzeba bowiem zabrać ze sobą dokumenty, które do sporządzenia takiego aktu są niezbędne. Szczegółową listę dokumentów potrzebnych do konkretnej transakcji otrzymamy od notariusza, gdyż mogą tu występować pewne różnice, np. w zależności od tego, czy nieruchomość jest kupowana na kredyt, czy przy okazji transakcji następuje podział nieruchomości itp.

Najczęściej jednak do sporządzenia aktu notarialnego potrzebne są następujące dokumenty i dane:

• dokumenty tożsamości lub inne pozwalające na identyfikację, np. wyciąg z Krajowego Rejestru Sądowego w przypadku firmy,
• umowa przedwstępna,
• dokument potwierdzający, że sprzedający ma prawo do nieruchomości (akt notarialny, potwierdzenie nabycia spadku itp.),
• numer księgi wieczystej nieruchomości,
• zaświadczenie z danej gminy, że w danej nieruchomości nikt nie jest zameldowany,
• wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego o przeznaczeniu gruntu, zaświadczenie o jego braku bądź decyzja o warunkach zabudowy (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego można sprawdzić we właściwym urzędzie gminy lub na jego stronie internetowej),
• wypis z rejestru gruntów,
• wyrys z mapy ewidencyjnej w przypadku wydzielania jednej z działek do nowej księgi wieczystej,
• zaświadczenie określające, czy nieruchomość znajduje się na obszarze rewitalizacji (z urzędu gminy),
• zaświadczenie o braku zaległości w opłatach z tytułu podatku od nieruchomości i opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntu,
• świadectwo charakterystyki energetycznej.

Obowiązki notariusza

Notariusz jako profesjonalista kontroluje, czy transakcja kupna-sprzedaży przeprowadzana jest zgodnie z obowiązującymi przepisami.

Obowiązki notariusza przy transakcji kupna-sprzedaży domu:

• sprawdzenie tożsamości stron,
• zbadanie wiarygodności przedłożonych dokumentów,
• sporządzenie aktu notarialnego w sposób zrozumiały i przejrzysty.

Dodatkowo powinien na bieżąco kontrolować przebieg czynności i czuwać nad zabezpieczeniem interesów stron oraz osób, których mogą dotyczyć skutki prawne tych czynności, a także udzielać stronom wszelkich niezbędnych informacji i wyjaśniać wątpliwości.

Po podpisaniu umowy notariusz składa do właściwego wydziału Ksiąg Wieczystych przy Sądzie Rejonowym wniosek o ujawnienie zmian w księdze wieczystej nieruchomości, załączając akt notarialny potwierdzający przeniesienie prawa własności i inne dokumenty stanowiące podstawę wpisu w księdze wieczystej.

Ile kosztuje notariusz?

Za sporządzenie aktu notarialnego pobiera się taksę notarialną, której wysokość ustalają przepisy i która uzależniona jest od wartości nieruchomości.

Maksymalna wysokość taksy notarialnej (zależnie od wartości nieruchomości):

• wartość do 3000 zł – 100 zł;
• wartość powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł;
• wartość powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł;
• wartość powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł;
• wartość powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł;
• wartość powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł;
• wartość powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn nie więcej niż 7500 zł.

Dodatkowe koszty przy podpisywaniu aktu notarialnego:

• podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości nieruchomości – dotyczy tylko domów z rynku wtórnego; poza tym od 31 sierpnia 2023 r. osoby, które wcześniej nie posiadały innej nieruchomości ani udziału w niej (wyjątek: udział nie przekraczający 50 proc. nabyty przez dziedziczenie) mogą skorzystać ze zwolnienia z PCC;
• opłata sądowa w przypadku gdy dla nieruchomości jest prowadzona księga wieczysta  (200 zł wpis własności);
• taksa notarialna za wypisy – 6 zł + 23% VAT za każdą rozpoczętą stronę wypisu.

Przepisy nie regulują kwestii tego, kto powinien te koszty ponieść. Zwyczajowo przyjęło się, że obciążają one kupującego. Zdarza się jednak, że sprzedający w ramach negocjacji godzi się na pokrycie ich w połowie.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Kupno domu od dewelopera (krok po kroku)"
• "Szukasz domu? Oto, co może zrobić dla ciebie pośrednik"
• "Chcesz kupić dom? Sprawdź, co musisz wiedzieć"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.