Większości z nas inwestowanie w nieruchomości kojarzy się z zakupem mieszkania na wynajem. I rzeczywiście dane pokazują, że jest to zdecydowanie najpopularniejsza wśród osób fizycznych forma zarabiania na nieruchomościach.

Czasami jednak doświadczenia własne lub zasłyszane o mało solidnych lub bardzo rozrywkowych najemcach mogą skutecznie zniechęcić do tej formy. Warto zatem przyjrzeć się bliżej nie mniej atrakcyjnej lokacie kapitału, jaką jest zakup lokalu użytkowego na wynajem. I tu zapewne pojawi się pierwszy znak zapytania: czy ja, nie będąc przedsiębiorcą, mam szansę na pozyskanie bankowego finansowania dla takiego zakupu?

Okazuje się, że sprawa jest nieco bardziej skomplikowana. Z powodu rzadszego występowania tego typu transakcji dotarcie do rzetelnej wiedzy może zająć trochę czasu. Obecnie na naszym rynku zaledwie kilka banków zaproponuje nam pomoc w sfinansowaniu nieruchomości komercyjnej dla osoby fizycznej. Zaznaczmy, że chodzi o nieruchomość w 100% przeznaczoną na cele gospodarcze. Nieco inaczej wygląda sytuacja, gdy decydujemy się na zakup domu mieszkalnego, w którym jedynie część powierzchni będzie użytkowana dla potrzeb działalności gospodarczej. Wtedy większość banków zasugeruje skorzystanie ze standardowej oferty kredytu mieszkaniowego, która często dopuszcza takie łączenie różnych rodzajów powierzchni w ramach jednej nieruchomości (oczywiście z ograniczeniem, że część komercyjna nie może przekraczać określonego progu). Od tej proporcji bank może też uzależnić cenę kredytu – może ona rosnąć wraz ze spadkiem udziału części mieszkaniowej. Należy być przygotowanym na szczegółowe pytania ze strony banku w zakresie sposobu użytkowania części komercyjnej: czy planujemy otworzyć sklep, gabinet lekarski, kancelarię notarialną etc. Ważną rzeczą będzie również lokalizacja nieruchomości. Preferowane są duże miasta, ze względu na większą szansę na upłynnienie nieruchomości w przypadku konieczności zaspokojenia długu z nieruchomości.

W gronie banków, z którymi warto porozmawiać na temat kredytowania zakupu lokalu w 100% użytkowego na wynajem, znajdziemy m.in. mBank, Alior, Getin Noble Bank, Idea Bank czy PKO BP. W przypadku gdy prowadzimy działalność gospodarczą nawet w formie jednoosobowej, gama ofert się poszerza, jeżeli będziemy chcieli skorzystać z rozwiązania typowo firmowego. Wówczas mamy do czynienia z zupełnie inną procedurą badania wniosku, podczas której sprawdzane są historia, kondycja finansowa i perspektywy samej firmy. Co ważne jednak w przypadku tak zakupionego lokalu bank dopuszcza wykorzystywanie nieruchomości do własnych potrzeb i jej wynajem. Przyjmijmy jednak, że poszukujemy rozwiązania dla osoby fizycznej, której celem jest wynajem nabywanego lokalu. Tego typu kredyt będzie miał pewne ograniczenia, o których trzeba pomyśleć, zanim przymierzymy się do konkretnego projektu.

• Obowiązek wynajmu – bank najczęściej poprosi o pisemną gwarancję tego, że nieruchomość będzie przeznaczona wyłącznie do wynajmu, a nie na potrzeby własne. Może się okazać wręcz, że w przypadku gdy wskażemy jako źródło dochodu działalność gospodarczą, a w naszym PKD będzie widniała pozycja „wynajem lokali” bank nie wyrazi zgody na przyznanie pożyczki i skieruje nas do działu obsługi firm.
• Powierzchnia użytkowa – poszukiwania warto ograniczyć do powierzchni nieprzekraczających 100 mkw. Nie wychodząc ponad tę granicę, możemy liczyć obecnie na konkurencyjną cenowo ofertę jednego z banków. Większość instytucji ustala dopuszczalne granice w zakresie 100–250 mkw.
• Lokalizacja – nie bez znaczenia będzie to, gdzie znajduje się upatrzona nieruchomość. Najczęściej banki zainteresowane są finansowaniem zakupów lokali w obrębie aktualnych lub byłych miast wojewódzkich.
• Okres kredytowania – kalkulując wysokość miesięcznych obciążeń, możemy przyjąć 20-letni okres spłaty, choć niektóre banki wydłużają go do 25 lat.
• Maksymalna kwota kredytu – istotną z punktu widzenia banku sprawą jest zachowanie bezpiecznego poziomu rozproszenia udzielonych kredytów, co w przypadku kredytów na zakup lokali komercyjnych oznacza zazwyczaj maksymalnie 3 mln zł na jedną transakcję.
• Cena kredytu – większość banków deklaruje indywidualne ustalanie ceny uzależnione od rodzaju nieruchomości, jej położenia i tzw. scoringu klienta, ale oprócz jednego przypadku dla lokali poniżej 100 mkw., gdzie marża obecnie wynosi 2,2%, możemy się spodziewać znacznie wyższego jej poziomu sięgającego od ponad 3 do niespełna 5%.

Na koniec warto pamiętać o koniecznym wkładzie własnym. Trzeba być przygotowanym na pokrycie co najmniej 20–25% wartości transakcji ze środków własnych. Dla banku oszacowanie wartości nieruchomości komercyjnej jest znacznie bardziej problematyczne niż wycena lokalu mieszkalnego. Lista czynników, jakie składają się na przyjmowaną wartość zabezpieczenia, jest o wiele dłuższa, z tego względu też wymóg większego wkładu własnego niż w przypadku nieruchomości mieszkalnych. Nie jest praktykowane też rozwiązanie w postaci ubezpieczenia brakującego wkładu własnego.

Michał Bodo - Michał Bodo - niezależny doradca finansowy, współpracuje z portalem Hipotekaplus.pl