Zgodnie z polskim prawem kupno nieruchomości przez cudzoziemców wymaga dopełnienia dodatkowych formalności, które nie są wymagane od obywateli Polski. Poniżej przedstawiamy informacje na temat wymogów i ograniczeń dotyczących transakcji tego typu.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakich formalności musi dopilnować cudzoziemiec kupujący nieruchomość w Polsce?

• W jakiej sytuacji cudzoziemiec nie musi mieć zezwolenia na zakup nieruchomości w Polsce?

• Jak obywatel Ukrainy może kupić nieruchomość w Polsce?

• Jak i gdzie cudzoziemiec uzyska zezwolenie na zakup nieruchomości w Polsce?

Jeśli chodzi o przepisy polskiego prawa, jako cudzoziemca rozumie się:

• osobę fizyczną nieposiadającą obywatelstwa polskiego;
• osobę prawną z siedzibą za granicą;
• spółkę nieposiadającą osobowości prawnej, mającą siedzibę prawną za granicą i utworzoną zgodnie z prawem państwa obcego;
• osobę prawną bądź spółkę prawa handlowego bez osobowości prawnej mającą siedzibę w Polsce, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez cudzoziemców.

Mieszkania na sprzedaż

Przepisy i formalności – przede wszystkim zezwolenie

Zgodnie z ustawą o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców z dn. 24 marca 1920 r. z późn. zm. zakup nieruchomości przez cudzoziemca w Polsce co do zasady (wyjątki przedstawiamy w kolejnej sekcji) wymaga zezwolenia – decyzji administracyjnej ministra właściwego do spraw wewnętrznych (aktualnie MSWiA). Aby otrzymać zezwolenie, należy spełnić następujące warunki:

• nabycie nieruchomości nie może powodować zagrożenia dla bezpieczeństwa państwa, obronności ani porządku publicznego;
• należy wykazać więzi łączące nabywcę z Polską – jako więzi wskazuje się tu: polską narodowość lub polskie pochodzenie; związek małżeński z obywatelem Polski; zezwolenie na pobyt w Polsce; prowadzenie w Polsce działalności gospodarczej; członkostwo w organie zarządzającym spółką z siedzibą w Polsce, ale kontrolowaną przez obcokrajowców.
• powierzchnia nieruchomości nabytych na potrzeby życiowe nie może przekraczać 0,5 ha;
• w przypadku nieruchomości nabywanych w celu prowadzenia działalności gospodarczej należy wskazać, że ich nabycie wiąże się z rzeczywistymi potrzebami wynikającymi z charakteru działalności.

Bardzo istotne jest, że jeśli obcokrajowiec nabędzie nieruchomość w Polsce w sposób niezgodny z polskim prawem (w tym bez uzyskania zezwolenia, jeśli dotyczy), taka transakcja jest uznawana za nieważną. Jej nieważność może stwierdzić:

• wójt, burmistrz lub prezydent miasta;
• starosta;
• marszałek województwa;
• Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Kiedy nie trzeba mieć zezwolenia?

Przepisy uwzględniają jednak szereg wyjątków i zwolnień. Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

1. Wymóg uzyskania zezwolenia nie dotyczy zakupu samodzielnego lokalu mieszkalnego do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy, z przynależnymi pomieszczeniami takimi jak piwnica czy strych, a także zakupu garażu bądź udziału w garażu.
2. Od 1 maja 2016 r. osoby i podmioty gospodarcze z Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej oraz Norwegii, Islandii i Lichtensteinu nie potrzebują zezwolenia, by nabyć nieruchomość w Polsce.
3. Zwolnienie z konieczności ubiegania się o zezwolenie mają również osoby, które co najmniej 5 lat temu uzyskały zezwolenie na pobyt stały, a w przypadku małżeństwa z obywatelem Polski – osoby po co najmniej 2 latach od uzyskania zezwolenia na pobyt stały, o ile nieruchomość wejdzie w skład majątku wspólnego.
4. Zwolnienie obejmuje także wierzycieli hipotecznych w sytuacji przejęcia nieruchomości po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym oraz spadkobierców ustawowych, gdy nieruchomość ma być nabyta w drodze dziedziczenia. Jeśli podstawą nabycia spadku był testament, cudzoziemiec zobowiązany jest do złożenia wniosku o zezwolenie w ciągu 2 lat od otwarcia testamentu. Jeśli tego nie zrobi, spadek przechodzi na spadkobierców ustawowych.

Uwaga:  zwolnienia nie mają zastosowania w przypadku zakupu nieruchomości położonej w strefie przygranicznej lub będącej gruntem ornym o powierzchni powyżej 1 ha.  W takim wypadku zezwolenie będzie wymagane niezależnie od spełnienia kryteriów wymienionych powyżej.

Działki na sprzedaż

Zakup nieruchomości przez obywatela Ukrainy

W związku z inwazją Rosji na Ukrainę i przyjazdem do Polski wielu osób uciekających przed wojną, w marcu 2022 r. została uchwalona specustawa regulująca kwestie związane z m.in. prawem pobytu, zakwaterowaniem, dostępem do pracy, edukacji czy opieki zdrowotnej. Warto jednak wiedzieć, że specustawa nie znosi dotychczasowych przepisów dotyczących nabywania nieruchomości przez obywateli Ukrainy jako kraju spoza wymienionych powyżej wyjątków (Europejskiego Obszaru Gospodarczego i Konfederacji Szwajcarskiej oraz Norwegii). W związku z tym obywatel Ukrainy, który chce kupić nieruchomość w Polsce, a uzyskał zezwolenie na pobyt w 2022 r., nadal podlega wymogowi uzyskania zezwolenia na zakup poza wyjątkami i zwolnieniami określonymi powyżej. Przykładowo, nie musi o nie wnioskować, jeśli zamierza kupić mieszkanie dla siebie i rodziny, ale jeśli w grę wchodzi np. działka pod działalność gospodarczą,  zezwolenie jest konieczne.

Mieszkania na sprzedaż

Jak i gdzie uzyskać zezwolenie?

Aby ubiegać się o zezwolenie, należy złożyć wniosek. Nie ma obowiązującego formularza wniosku, ale można skorzystać ze wzoru znajdującego się na stronie biznes.gov.pl. Ważne, by wniosek zawierał wymagane elementy:

• oznaczenie wnioskodawcy;
• oznaczenie nabywanej nieruchomości;
• oznaczenie zbywcy;
• określenie, na jakiej podstawie dojdzie do nabycia nieruchomości (np. umowa sprzedaży);
• cel nabycia nieruchomości; w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej – określenie, w jaki sposób nieruchomość będzie wykorzystywana;
• pochodzenie środków na nabycie nieruchomości (np. wynagrodzenie za pracę, kredyt hipoteczny);
• określenie, czy nieruchomość jest nabywana do majątku własnego wnioskodawcy, czy do majątku wspólnego.

Do wniosku należy dołączyć następujące dokumenty (oryginały albo kserokopie poświadczone przez notariusza bądź przez radcę prawnego lub adwokata będącego pełnomocnikiem strony):

• dokument tożsamości wnioskodawcy;
• dokumenty potwierdzające więzi z Polską (np. kartę pobytu, zezwolenie na pobyt, odpis aktu małżeństwa, dokumenty potwierdzające prowadzenie działalności gospodarczej);
• dokumenty dotyczące nieruchomości, wystawione nie więcej niż 6 miesięcy przed złożeniem wniosku:
  • odpis księgi wieczystej;
  • wypis z rejestru gruntów z wyrysem z mapy ewidencyjnej;
  • jeśli nieruchomość powstała wskutek scalenia bądź podziału – wykaz zmian gruntowych, decyzję zatwierdzającą podział lub scalenie;
  • zaświadczenie o przeznaczeniu nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego bądź zaświadczenie o braku planu i decyzję o warunkach zabudowy lub decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego;
• oświadczenie zbywcy o woli zbycia nieruchomości na rzecz cudzoziemca;
• dokumenty potwierdzające pochodzenie środków finansowych na zakup nieruchomości (np. umowę o pracę, zaświadczenie z banku, zeznanie podatkowe);
• w przypadku osób prawnych – dokumenty potwierdzające posiadanie środków na zakup nieruchomości i możliwość finansowania działalności.

Do dokumentów w języku obcym należy dołączyć tłumaczenie na język polski wykonane przez tłumacza przysięgłego.

Wymagane jest także uiszczenie opłaty skarbowej, która według stanu na 2023 rok wynosi 1570 zł. Dowód wpłaty należy dołączyć do wniosku. Opłatę wnosi się na konto Centrum Obsługi Podatnika Urzędu Miasta Stołecznego Warszawy (przelewem, ewentualnie gotówką w kasie Centrum Obsługi Podatnika).

Komplet dokumentów należy złożyć osobiście w siedzibie MSWiA w Warszawie lub wysłać listownie na adres wspomnianego ministerstwa. W razie braków formalnych przysługuje co najmniej 7 dni na ich uzupełnienie. Ministerstwo może również zażądać dodatkowych dokumentów i dowodów poza wymienionymi powyżej, a także zwrócić się o opinię do innych instytucji.

Sprawy tego rodzaju są rozpatrywane najszybciej, jak to możliwe, a ostateczny termin zależy od stopnia ich skomplikowania. Należy jednak wziąć pod uwagę, że Minister Obrony Narodowej (a w przypadku nieruchomości rolnej także Minister Rolnictwa i Rozwoju Wsi) ma 14 dni na wniesienie sprzeciwu, a inne organy 30 dni. W szczególnych sytuacjach termin ten może się wydłużyć do 2 miesięcy. Całe postępowanie może trwać nawet 3-4 miesiące, a w razie opóźnień (wskutek np. rozbieżności między dokumentami, oczekiwania na opinie innych organów) jeszcze dłużej.

Można wystąpić o promesę, czyli przyrzeczenie otrzymania zezwolenia, które jest ważne przez rok. Złożenie wniosku o promesę wiąże się z koniecznością uregulowania opłaty w kwocie 98 zł. Otrzymanie promesy nie zwalnia z obowiązku uzyskania właściwego zezwolenia. Z drugiej strony w czasie ważności promesy nie można odmówić wydania zezwolenia, o ile stan faktyczny istotny dla sprawy nie uległ zmianie.

Zezwolenie jest ważne przez 2 lata od daty jego wydania.

Jeśli potrzebujemy zaświadczenia o prawomocności decyzji (może ono być wymagane przez notariusza), wymaga to złożenia kolejnego wniosku i uregulowania opłaty w wysokości 17 zł.

W przypadku otrzymania decyzji odmownej można się odwołać do MSWiA z wnioskiem o ponowne rozpatrzenie sprawy lub złożyć skargę do sądu (już bez ponownego składania wniosku). W razie nieuzyskania zgody można także wnioskować o zwrot opłaty skarbowej.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Czy warto kupić dom bezczynszowy?
• Na co zwracać uwagę, kupując mieszkanie z rynku pierwotnego?
• Co trzeba sprawdzić przed zakupem domu?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.