Kupno nieruchomości to duże wyzwanie, którego skutki mogą wpłynąć na całe życie. Dlatego powinno być poprzedzone rozsądnym procesem decyzyjnym. Poniżej przedstawiamy wskazówki, które mogą być przydatne osobom planującym zakup nowego mieszkania.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Dlaczego warto kupić nowe mieszkanie?

• Czy nowe mieszkanie lepiej kupić samodzielnie, czy z pomocą pośrednika?

• Na co zwracać uwagę, wybierając nowe mieszkanie?

• Co trzeba zrobić przed podpisaniem umowy deweloperskiej?

• Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania?

Dlaczego warto kupić nowe mieszkanie?

Nowe mieszkanie to przede wszystkim możliwość urządzenia i wyposażenia wnętrza według własnych upodobań. Naszą kreatywność ograniczają jedynie fundusze i do pewnego stopnia układ pomieszczeń – choć jeśli projekt na to pozwala, można uzgodnić z deweloperem wstawienie, przesunięcie bądź usunięcie ściany działowej. Jeśli nie zdecydujemy się na prace wykończeniowe we własnym zakresie, lecz zamówimy wykończenie pod klucz (czyli takie, po którym mieszkanie nadaje się od razu do wprowadzenia – wystarczy wstawić meble), też zwykle mamy do wyboru wiele materiałów i sprzętów z różnych półek cenowych.

Mieszkania na sprzedaż

Deweloperzy zapewniają również infrastrukturę w otoczeniu budynków. Nowe osiedla są zwykle wyposażone w dużą liczbę miejsc parkingowych naziemnych i podziemnych, podczas gdy na starszych osiedlach tych pierwszych jest mało, a te drugie praktycznie nie istnieją. Nowe budynki mają też mniej barier architektonicznych i więcej ułatwień dla osób z niepełnosprawnościami (podjazdy, szerokie korytarze, duże windy docierające do wszystkich kondygnacji).

W niektórych nowych inwestycjach można znaleźć ekologiczne rozwiązania, takie jak prywatne parki i ogrody do dyspozycji mieszkańców, zielone dachy, panele fotowoltaiczne, stacje ładowania pojazdów elektrycznych. Więcej dowiesz się tutaj: "Ekologiczne rozwiązania w nowoczesnych budynkach".

Nowe budynki są też bardziej energooszczędne niż starsze. Stosuje się w nich nowocześniejsze materiały i technologie minimalizujące straty ciepła, co przekłada się na niższe rachunki za ogrzewanie.

Kolejnym plusem nowych mieszkań jest brak konieczności remontowania ich. Jeśli wprowadzamy się do świeżo urządzonego mieszkania, jest szansa, że nie będziemy musieli martwić się o remonty przez co najmniej kilka lat.

Samemu czy z pośrednikiem?

Na skorzystanie z usług pośrednika częściej decydują się osoby szukające mieszkania na rynku wtórnym. Jednak również w przypadku zakupu nowego mieszkania taka pomoc może się okazać przydatna. Są pośrednicy, którzy specjalizują się w rynku pierwotnym i dobrze znają oferty deweloperów w danej okolicy. Na bieżąco analizują ogłoszenia i od razu wiedzą, kiedy pojawia się nowa inwestycja albo korzystna promocja. Dlatego, jeśli sami nie mamy czasu, by śledzić oferty na bieżąco, można to zlecić pośrednikowi. Pośrednik może również zająć się sprawdzeniem wiarygodności finansowej firm deweloperskich oraz jakości i terminowości ich dotychczasowych realizacji. Ponieważ ma doświadczenie w oglądaniu mieszkań i wie, na co zwrócić uwagę, może też dostrzec różne wady i problemy, które mogłyby umknąć potencjalnemu nabywcy. Tutaj dowiesz się więcej o roli pośrednika: "Jak pomoże ci pośrednik w obrocie nieruchomościami?".

Znajdź agenta

Samodzielne poszukiwanie mieszkania to oczywiście oszczędność na prowizji. Warto jednak wziąć pod uwagę, że wymaga to czasu i wysiłku. Trzeba osobiście przeglądać oferty i dokonywać ich selekcji, kontaktować się z deweloperami oraz pilnować formalności związanych z dokumentami i finansami. Jeśli więc dysponujemy sporą ilością czasu bądź nie spieszy nam się bardzo z kupnem, a przy tym mamy doświadczenie z transakcjami tego typu, możemy przejść przez proces kupna mieszkania samemu. W innych przypadkach warto rozważyć skorzystanie z pomocy specjalisty.

Jakie mieszkanie wybrać?

Wybierając mieszkanie, należy zwracać uwagę na:

• koszty i możliwości finansowe,
• lokalizację,
• wielkość,
• dodatkowe powierzchnie,
• układ pomieszczeń.

Poniżej przedstawiamy szczegółowe kryteria, jakie warto wziąć pod uwagę, gdy podejmujemy decyzję o wyborze mieszkania.

Koszty i możliwości finansowe

Pierwszą kwestią, jaką musimy rozważyć, jest to, na jakie mieszkanie nas stać. Jeśli zamierzamy sfinansować zakup gotówką, wiemy od razu, jaki zakres cenowy wchodzi w grę. Jeśli natomiast musimy wziąć kredyt, najpierw sprawdźmy zdolność kredytową. Dopiero wtedy będziemy mieli realny obraz, jakie mieszkania są dla nas dostępne finansowo. Natomiast kwestie bardziej szczegółowe zależą już od naszych preferencji, stylu życia i planów na przyszłość.

Sprawdź zdolność kredytową

Lokalizacja

Lokalizacja jest jednym z najważniejszych czynników decydujących o wyborze mieszkania. Należy dokładnie przeanalizować, czy dojazd do pracy bądź innych ważnych dla nas miejsc nie zajmie zbyt dużo czasu. Warto zwrócić uwagę na komunikację miejską i oddalenie mieszkania od przystanków. Może się to okazać znaczące nawet dla osób zmotoryzowanych, gdyż trzeba liczyć się z możliwością awarii samochodu.

Jeśli chodzi o otoczenie, być może będziemy musieli zdecydować, co jest dla nas ważniejsze – cisza i kontakt z przyrodą czy bliskość kluczowych punktów miasta i łatwy dostęp do rozrywki i wydarzeń kulturalnych. Na szczęście nieraz istnieje możliwość pogodzenia jednego z drugim. Współczesne osiedla budowane są przez deweloperów na obszarach nieco oddalonych od centrum, ale jednocześnie dających możliwość szybkiego dojazdu. Ważny jest również dostęp do sklepów i punktów usługowych, aby to, co najważniejsze, można było załatwić na miejscu. Dobrze jest też, gdy w pobliżu bloku znajdują się tereny zielone i, co ma duże znaczenie dla rodzin z dziećmi, dobrze wyposażony plac zabaw. Dodatkowym atutem są ścieżki rowerowe oraz tereny, gdzie można wybrać się na spacer lub pobiegać.

Jeśli mamy lub planujemy dzieci, istotne jest także usytuowanie przedszkoli i szkół w pobliżu. Najlepiej, gdyby można było odprowadzić dziecko pieszo do placówki oświatowej, a gdy będzie nieco starsze, żeby mogło samo bez problemu tam dotrzeć.

Pamiętajmy też o sprawdzeniu planu zagospodarowania przestrzennego, by uniknąć niespodzianek w przyszłości. W przeciwnym razie możemy się rozczarować, gdy wybierzemy miejsce, które teraz jest ciche i kameralne, ale za kilka lat pod naszymi oknami stanie hipermarket. Takie informacje można znaleźć też w prospekcie informacyjnym – deweloper jest zobowiązany do jego udostępnienia na żądanie.

Musimy wziąć pod uwagę, że lokalizacja ma znaczący wpływ na ceny mieszkań. Droższe są zwykle mieszkania w punktach istotnych pod względem komunikacyjnym – np. blisko stacji kolejki miejskiej, a w Warszawie stacji metra. Najdroższe i najbardziej luksusowe mieszkania często znajdują się w pobliżu najważniejszych obiektów w mieście (zwykle w centrum lub jego okolicy), a zarazem nie przy najbardziej ruchliwych ulicach. Z drugiej strony mieszkania w dzielnicach położonych bardziej na uboczu i gorzej skomunikowanych z resztą miasta bywają tańsze.

W niektórych miastach funkcjonuje podział na dzielnice „lepsze” (droższe) i „gorsze” (tańsze). Warto jednak wziąć pod uwagę, że nieraz wynika on z opinii ugruntowanej przez lata w świadomości mieszkańców, podczas gdy nie zawsze przekłada się to na obiektywne warunki. Zdarza się, że w okolicach niegdyś zaniedbanych i nieatrakcyjnych powstają nowe inwestycje, które znacząco poprawiają komfort życia mieszkańców. Dlatego nie warto z góry odrzucać ofert mieszkań korzystnych cenowo, a położonych w miejscach, które nam się gorzej kojarzą z przeszłości, gdyż od tego czasu sytuacja mogła się zmienić na lepsze.

Mieszkania na sprzedaż

Wielkość mieszkania i dodatkowe powierzchnie

Wybór odpowiedniego metrażu mieszkania zależy, jak wspomniano, od naszych możliwości finansowych, ale też od liczby domowników lub planów powiększenia rodziny w przyszłości. Singlom lub bezdzietnym parom może wystarczyć mieszkanie dwupokojowe. Małżeństwa mające lub planujące dzieci będą potrzebowały mieszkania większego, najlepiej minimum trzypokojowego.

Jeśli mamy lub planujemy mieć samochód, zwróćmy uwagę, czy istnieje możliwość zakupu garażu lub miejsca parkingowego. W dużych osiedlach może być bowiem problem z parkowaniem na wolnych miejscach. Garaż to również idealne miejsce do przechowywania rowerów, wózków dziecięcych i innych przedmiotów. Równie użyteczna, a niekiedy niezbędna jest także piwnica lub komórka lokatorska.

Rozkład

Przy zakupie nowego mieszkania warto zwrócić uwagę na jego rozkład oraz kształt i wielkość poszczególnych pomieszczeń. Należy wcześniej zaplanować, jak docelowo ma wyglądać mieszkanie i czy znajdzie się miejsce na elementy, które koniecznie chcielibyśmy w nim zmieścić. Warto sprawdzić, czy np. w sypialni uda się wstawić podwójne łóżko, albo czy w łazience będziemy mogli umieścić wannę, czy trzeba będzie poprzestać na kabinie prysznicowej. Zorientujmy się, czy deweloper umożliwia wprowadzanie modyfikacji, np. zmianę pozycji ścian działowych.

Od pewnego czasu panuje moda na mieszkania otwarte, łączące różne funkcje w jednym pomieszczeniu. Takie mieszkania sprawiają wrażenie bardziej przestronnych, ale mają też pewne mankamenty. Trudniej jest wtedy oddzielić przestrzeń ogólnodostępną (dzienną) od prywatnej (nocnej). Niektórym nie przeszkadza, gdy jeden duży pokój pełni funkcję jadalni, pokoju dziennego, gabinetu do pracy i sypialni, ale są też osoby, którym trudno się skupić lub odpocząć w takich warunkach. Dlatego przeanalizujmy zwyczaje i preferencje zarówno swoje, jak i pozostałych domowników. Zastanówmy się, czy w otwartej przestrzeni nie będziemy sobie nawzajem przeszkadzać. Jeśli np. jedna osoba wcześnie chodzi spać, a druga lubi czytać lub oglądać telewizję do późna, zdecydowanie lepszym rozwiązaniem będą dwa mniejsze pokoje zamiast jednego dużego. Osobne pokoje są szczególnie istotne, gdy ktoś z domowników pracuje zdalnie.

Wybór kuchni – zamkniętej, częściowo otwartej lub aneksu kuchennego – też zależy głównie od naszego trybu życia i upodobań. Jeśli lubimy gotować w towarzystwie bądź chcemy w trakcie tej czynności obserwować, co robi nasze dziecko, lepiej sprawdzi się aneks lub kuchnia częściowo otwarta. Musimy jednak pamiętać, że taka kuchnia jest bardzo wymagająca pod względem utrzymania porządku, gdyż wszystko (w tym brudne naczynia) widać z pokoju dziennego. Musimy też zainwestować w dobry okap, by kuchenne zapachy nie roznosiły się po całym mieszkaniu. Jeśli natomiast wolimy mieć więcej prywatności i spokoju przy gotowaniu, a przy tym nie chcemy nieustannie sprzątać, rozważmy kuchnię zamkniętą. Kuchnia zamknięta daje też większą swobodę aranżacyjną, gdyż nie musi być idealnie spójna z innymi pomieszczeniami, a przy tym łatwiej ustawić w niej sprzęty w sposób ergonomiczny (tzw. trójkąt roboczy). Więcej dowiesz się tutaj: "Aneks, kuchnia otwarta czy zamknięta?".

Zanim podpiszemy umowę deweloperską

To należy zrobić przed zakupem nowego mieszkania:

• sprawdzenie dewelopera,
• podpisanie umowy rezerwacyjnej,
• podpisanie umowy deweloperskiej.

Poniżej przedstawiamy kilka wskazówek, na co zwrócić uwagę przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Sprawdzenie dewelopera

Przyjrzyjmy się poprzednim realizacjom deweloperów, którzy są odpowiedzialni za interesujące nas inwestycje – czy wszystko zostało ukończone terminowo, czy nie było doniesień o wadach technicznych budynków, czy infrastruktura spełnia oczekiwania mieszkańców itp. Przy tym najbardziej miarodajne będą starsze budynki, gdyż ewentualne wady i problemy nieraz wychodzą na jaw dopiero po pewnym czasie.

Zgodnie z aktualnym ustawodawstwem, deweloper ma obowiązek przygotować prospekt informacyjny i przedstawić nam go na żądanie. Jest to inny dokument niż katalogi czy wizualizacje. Zawiera on takie informacje jak dane kontaktowe i identyfikacyjne dewelopera, jego udokumentowane doświadczenie, informacje dotyczące przedsięwzięcia i samej nieruchomości (status prawny, plan zagospodarowania przestrzennego, planowane inwestycje w pobliżu, zezwolenia, termin ukończenia inwestycji i przeniesienia własności, finansowanie budowy), a także warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Ważna jest zgodność prospektu z zawartością umowy deweloperskiej. Jeśli mają zostać wprowadzone zmiany, deweloper powinien je wskazać, byśmy mieli możliwość ich zaakceptowania bądź odrzucenia.

Nabywcy mieszkań nieraz obawiają się, że deweloper może zbankrutować, zanim prace budowlane zostaną ukończone – a w rezultacie klienci zostaną bez mieszkań, za to z kredytami. Jednak odkąd obowiązuje ustawa deweloperska, prawa kupujących są lepiej chronione. Obecnie pieniądze wpłacane przez kupującego trafiają na osobny rachunek powierniczy, którym zarządza bank.

Należy jeszcze wyjaśnić rozróżnienie między rachunkiem zamkniętym a otwartym. Zamknięty rachunek powierniczy jest bezpieczniejszy dla nabywcy, a zarazem mniej korzystny dla dewelopera. Gromadzone są na nim wszystkie wpłaty przelewane przez nabywcę. Natomiast deweloper otrzymuje pieniądze jedynie pod warunkiem ukończenia inwestycji i przeniesienia prawa własności na nabywcę. Daje więc niemal całkowitą gwarancję odzyskania pieniędzy w razie upadłości dewelopera.

Otwarty rachunek powierniczy zakłada, że środki są przekazywane deweloperowi w transzach, pod warunkiem ukończenia określonego etapu inwestycji. W razie upadłości dewelopera odzyskanie środków jest więc trudniejsze. Ten właśnie rodzaj rachunku jest częściej wykorzystywany przez deweloperów.

Od 1 lipca 2022 r. wprowadzono w Polsce nowe przepisy, na mocy których uruchomiono Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ma on chronić wpłaty kupujących na rachunki powiernicze utworzone przez deweloperów – zarówno otwarte, jak i zamknięte. Jest gwarancją, że klienci odzyskają wszystkie wpłacone pieniądze w przypadku upadłości firmy deweloperskiej lub banku, a także jeśli odstąpią od umowy z deweloperem wskutek niedotrzymania przez niego jej warunków. Warto jednak wiedzieć, że nowe przepisy obejmują jedynie inwestycje, w których sprzedaż rozpoczęła bądź rozpocznie się po 1 lipca 2022 r., a jeszcze do 1 lipca 2024 r. będzie możliwa sprzedaż mieszkań na starych zasadach.

Mieszkania na sprzedaż

Umowa rezerwacyjna

Podpisanie umowy rezerwacyjnej nie jest obowiązkowe, lecz daje nam dodatkowe zabezpieczenie. Umowę taką podpisuje się zwykle jeszcze przed dopełnieniem wszelkich formalności związanych z kupnem mieszkania (kompletowanie dokumentów, ubieganie się o kredyt hipoteczny). Daje ona gwarancję, że wybrane mieszkanie będzie na nas czekało i nie zostanie w międzyczasie sprzedane komuś innemu. W umowie rezerwacyjnej nabywca deklaruje zamiar kupna lokalu, natomiast deweloper zobowiązuje się do wyłączenia tego lokalu z ofert sprzedaży. Umowa taka nie musi być zawarta w formie aktu notarialnego.

Gdy podpisujemy umowę rezerwacyjną, zwykle musimy wpłacić określoną kwotę na konto dewelopera, najczęściej w wysokości 10% ceny lokalu. Jeśli decydujemy się na zakup, kwota ta zostaje zaliczona na poczet ceny mieszkania. Natomiast jeśli rezygnujemy (np. nie otrzymaliśmy kredytu hipotecznego), możliwość odzyskania opłaty rezerwacyjnej zależy od tego, czy w umowie rezerwacyjnej mowa o zaliczce, czy o zadatku. Pojęcia te są często mylone, a nie są tożsame. Jeśli wpłacamy zaliczkę, możemy liczyć na jej zwrot po naszej rezygnacji. Jeśli do transakcji nie dojdzie z winy sprzedającego, również odzyskamy zaliczkę w takiej kwocie, jaką wpłaciliśmy. Natomiast jeśli w umowie wymieniono zadatek, sytuacja wygląda inaczej. W przypadku gdy nie zdecydujemy się na zakup, zadatek zostaje zatrzymany przez sprzedającego. Jednak jeśli to sprzedający jest odpowiedzialny za niewykonanie umowy, jest on zobowiązany zwrócić nam zadatek w podwójnej wysokości.

Umowa deweloperska

Umowa deweloperska ma doprowadzić do zawarcia umowy przyrzeczonej i zabezpieczyć transakcję handlową między stronami. W umowie deweloper zobowiązuje się do wybudowania określonej nieruchomości i przeniesienia jej prawa własności na nabywcę. Należy tu jednak podkreślić, że sama umowa deweloperska nie daje jeszcze nabywcy prawa do nieruchomości – jest to jedynie zobowiązanie do zawarcia kolejnej umowy, na mocy której nabywca takie prawo uzyska. W umowie musi się koniecznie znaleźć zapis o takim zobowiązaniu. Z kolei nabywca zobowiązuje się do regulowania płatności – często za nieruchomość, która ma dopiero zostać zbudowana.

Obecnie umowa deweloperska musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Może się to wydawać mniej dogodne niż inne, mniej sformalizowane rodzaje umów, ale z drugiej strony prawa kupującego są w ten sposób lepiej chronione. Sam dokument musi nosić nazwę „umowa deweloperska”. Inne nazwy, takie jak „umowa budowlana”, mogą być wykorzystywane jako wybieg, by nie sformułować umowy w sposób ściśle określony przepisami ustawy deweloperskiej.

Zanim podpiszemy umowę, sprawdźmy rejestr klauzul niedozwolonych UOKiK, który jest dostępny w internecie. Zawiera on postanowienia niekorzystne dla klientów, wybrane z konkretnych umów. Jeśli znajdują się tam fragmenty umów stosowanych przez dewelopera, z którego usług chcemy skorzystać, jest to dla nas sygnał alarmowy. Powinniśmy się wstrzymać z podpisaniem umowy i negocjować jej warunki, jeśli np. zostały w niej przewidziane dotkliwe kary umowne wobec nabywcy, natomiast deweloper nie ponosi odpowiedzialności w razie niewywiązania się ze swojej części umowy. Najlepiej skonsultować treść umowy z prawnikiem lub doradcą finansowym.

Upewnijmy się również, że w umowie jest zapisane wszystko, co istotne – wraz z załącznikami, które dokładnie opisują lub przedstawiają to, co mamy kupić. W umowie muszą się znaleźć dokładne informacje zarówno o budynku, jak i o naszym przyszłym lokalu – o jego stanie prawnym, standardzie wykończenia (bardziej precyzyjne niż „stan deweloperski” czy „wykończenie pod klucz”, gdyż sformułowania te można różnie rozumieć), powierzchni, liczbie pomieszczeń i ich funkcjach, a także położeniu lokalu w budynku.

Finansowanie zakupu mieszkania i koszty dodatkowe

Jedną z możliwości finansowania zakupu mieszkania jest zakup ze środków własnych. Wielu nabywców nie dysponuje jednak odpowiednią kwotą, więc pozostaje im kredyt hipoteczny. Można też ubiegać się o dopłaty w ramach różnych programów; warto śledzić na bieżąco, jakie są aktualnie dostępne i jakie są kryteria ich uzyskania. Pamiętajmy też, że poza kosztem samego lokalu, musimy się przygotować na dodatkowe opłaty wymagane przy finalizowaniu transakcji.

Kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny może mieć postać kredytu złotówkowego, walutowego (udzielanego i spłacanego w walucie obcej, bez przeliczania na złotówki) lub waloryzowanego (indeksowanego lub denominowanego do waluty obcej), którego przykładem są popularne swego czasu kredyty we frankach. Jednak ten ostatni rodzaj kredytów wiąże się z dużym ryzykiem, o czym w przykry sposób przekonali się tzw. frankowicze, gdy kurs franka szwajcarskiego znacząco wzrósł. Obecnie rekomenduje się, by banki nie udzielały kredytów w innej walucie niż ta, w której kredytobiorca pobiera wynagrodzenie. Dowiedz się więcej: "Rodzaje i parametry kredytów hipotecznych".

Procedurę bankową rozpoczyna złożenie wniosku wraz z innymi dokumentami niezbędnymi do ubiegania się o kredyt hipoteczny. Częstą praktyką jest składanie wniosków do wielu banków jednocześnie, gdyż któryś z nich może mieć korzystniejszą ofertę, np. pod względem oprocentowania. Z drugiej strony jednak można trafić na opinie, że dużo zapytań w BIK obniża scoring kredytowy, czyli punktową ocenę wiarygodności wnioskującego o kredyt. Można przyjąć, że wnioskowanie do kilku banków (2-5) nie powinno stwarzać problemów, lecz jeśli w grę wchodzi np. kilkanaście, to już może pogorszyć nasz status i budzić podejrzenia analityków co do naszej wiarygodności.

Wysokość kredytu, jaki może zostać przyznany, zależy od zdolności kredytowej wnioskującego, czyli jego zdolności do terminowej spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami, analizowanej na podstawie szeregu kryteriów, w tym dochodów, kosztów utrzymania i innych zobowiązań finansowych, a także sytuacji osobistej (m.in. wieku, stanu cywilnego, liczby osób na utrzymaniu, zatrudnienia) i historii kredytowej, czyli dotychczasowych zobowiązań i regularności ich spłacania.

Sprawdź zdolność kredytową

Podstawą określenia wysokości kredytu jest także wycena mieszkania, które ma zostać kupione. Stanowi ono bowiem zabezpieczenie kredytu, a bank dokonuje na nim ustanowienia hipoteki. Wyceny dokonuje rzeczoznawca majątkowy.

Obecnie już nie przyznaje się kredytów przewyższających wartość kredytowanej nieruchomości. Od 2013 r. wymagany wkład własny był stopniowo podwyższany, aż w 2017 r. osiągnął on wysokość docelową – 20% wartości nieruchomości. Mimo to niektóre banki nadal udzielały kredytów przy wkładzie własnym co najmniej 10% wartości nieruchomości, ale stawiały dodatkowe wymagania, np. wyższe oprocentowanie czy dodatkowe ubezpieczenie. W związku z pandemią koronawirusa i zwiększonym ryzykiem banki zaostrzyły kryteria przyznawania kredytów – podwyższyły wymagany wkład własny lub uzależniły jego wysokość od spełnienia dodatkowych kryteriów. Później wymagania znowu zostały obniżone, przynajmniej w części banków. Dlatego, ze względu na niestabilność sytuacji i częste zmiany, trzeba zawsze sprawdzać na bieżąco, czego wymaga dany bank.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane na kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, w trakcie których sytuacja finansowa kredytobiorcy może się drastycznie zmienić. Jednak zawsze możliwa jest sprzedaż mieszkania z kredytem hipotecznym (dowiedz się więcej - "Sprzedaż mieszkania z kredytem"), o czym należy pamiętać, gdy zaczną się kłopoty ze spłacaniem rat. Dodatkowo kupujący (kredytobiorca) może się z czasem starać o refinansowanie kredytu hipotecznego, czyli o uzyskanie kredytu w innym banku, na lepszych warunkach i z niższym oprocentowaniem, co pozwoli na spłatę aktualnego zobowiązania oraz obniżenie raty, a w perspektywie 20-30 lat może spowodować obniżenie kosztów kredytu nawet o kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Inny ratunek na problemy ze spłatą, albo po prostu możliwość upłynnienia prawa własności nieruchomości, to odwrócony kredyt hipoteczny. Właściciel mieszkania lub domu na podstawie umowy z bankiem otrzymuje od niego określoną sumę środków pieniężnych, które mogą zostać spłacone po śmierci kredytobiorcy przez jego spadkobierców. Zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka, którą bank ustanawia na nieruchomości. Jeśli kredyt nie zostanie spłacony przez spadkobierców, nieruchomość przechodzi na własność banku. Jest to produkt, z którego mogą skorzystać wszyscy, jednak przeznaczony jest on głównie dla osób po 62. roku życia. Umożliwia uzyskanie dodatkowych środków do domowego budżetu poprzez spieniężenie prawa własności przysługującego kredytobiorcy.

Jeśli więc decydujemy się na kredyt hipoteczny, należy przeanalizować krok po kroku, jakie wiążą się z tym możliwości, a jakie ryzyko, pamiętając, że problemy finansowe, które mogą się pojawić w okresie kredytowania, nie są sytuacją bez wyjścia. Aby określić swoją bezpieczną zdolność kredytową, skorzystaj z naszego odpowiedzialnego kalkulatora kredytowego.

Opodatkowanie

Mieszkania od dewelopera są objęte podatkiem VAT. Podstawowa stawka VAT w Polsce to 23%, ale w przypadku nieruchomości kupowanych na rynku pierwotnym jest ona obniżona do 8 proc. Dotyczy to mieszkań do 150 mkw. i domów do 300 mkw. Natomiast zakup nieruchomości o większym metrażu, a także garażu czy komórki lokatorskiej jest objęty stawką 23%. VAT jest już zawarty w cenie nieruchomości, więc rozlicza go deweloper, a kupujący nie musi podejmować żadnych dodatkowych czynności.

Jeśli finansujemy zakup kredytem hipotecznym, należy także uregulować podatek od ustanowienia hipoteki umownej. Jeśli wartość hipoteki jest ustalona z góry, podatek wynosi 0,1 proc. jej wartości. Jeśli natomiast jej wysokość nie jest jednoznacznie określona (pojawia się sformułowanie typu „hipoteka umowna do kwoty…”), stawka podatku jest ryczałtowa i wynosi 19 zł. Jeśli ustanowienie hipoteki jest zawarte w treści aktu notarialnego, notariusz pobiera wspomnianą kwotę i składa deklarację podatkową. Można także samodzielnie złożyć deklarację i opłacić podatek w urzędzie skarbowym. Jest na to 14 dni od daty podpisania oświadczenia o ustanowieniu hipoteki.

Transakcje na rynku pierwotnym nie wymagają płacenia podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC). W przypadku nieruchomości z rynku wtórnego wynosi on 2 proc. ich wartości rynkowej.

Opłaty notarialne i sądowe

Poza podatkami, musimy także liczyć się z kosztami notarialnymi. Taksa notarialna to wynagrodzenie notariusza sporządzającego umowę. Maksymalna wartość taksy jest zależna od ceny nieruchomości. Przykładowo, za mieszkanie mieszczące się w przedziale cen najczęściej spotykanych na rynku, czyli od 60 000 do 1 000 000 zł, możemy zapłacić taksę w wysokości 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł. Jeśli natomiast kupujemy nieruchomość w przedziale cenowym od 1 do 2 mln zł, taksę wylicza się jako 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł. Do tego musimy doliczyć 23% VAT. Jednak, jak wspomniano, powyższa stawka jest maksymalna, więc notariusz może zastosować własną, która będzie dla nas korzystniejsza [dane z początku 2023 r.].

Inne koszty, jakie będziemy musieli ponieść, to opłaty sądowe. Mają one stałą wysokość. Przykładowo, w 2022 r. za założenie księgi wieczystej trzeba było zapłacić 100 zł, za wpis prawa własności w księdze – 200 zł, za wpis hipoteki – 200 zł.

Odbiór techniczny mieszkania

Odbiór techniczny mieszkania to sprawdzenie jego stanu przed oddaniem do użytkowania. Odbiór taki jest wymagany na mocy ustawy deweloperskiej w sytuacjach, gdy kupujemy od dewelopera mieszkanie jeszcze przed uzyskaniem przez niego pozwolenia na użytkowanie budynku. Dowiedz się więcej: "Jak przeprowadzić odbiór techniczny mieszkania?".

Odbiór można przeprowadzić samodzielnie lub z pomocą fachowca. Za tę drugą opcję musimy dodatkowo zapłacić, ale z drugiej strony mniejsze jest ryzyko przeoczenia problemów, których naprawienie może później sporo kosztować, a nawet uniemożliwić normalne korzystanie z mieszkania. Firmy zajmujące się odbiorami dysponują nie tylko fachową wiedzą, lecz także specjalistycznym sprzętem (np. kamerami termowizyjnymi).

Jeśli nie zdecydujemy się skorzystać z usług specjalisty, warto jednak umówić się na odbiór w towarzystwie innej osoby, np. krewnego czy znajomego. Dobrze, by ta osoba miała jakieś doświadczenie w sprawach budowlano-remontowych; ale nawet jeśli nie ma, jest szansa, że okaże się bardziej obiektywna i zobaczy coś, czego my nie dostrzeżemy. Weźmy też ze sobą dokumenty: rzuty lokalu i standard wykończenia (czasem jest on opisany w prospekcie informacyjnym); dokumenty te są załącznikami do umowy.

Podczas dokonywania odbioru powinniśmy w szczególności sprawdzić:

• czy metraż mieszkania się zgadza;
• czy ściany działowe znajdują się we właściwych miejscach;
• czy wylewki podłogowe są równe i gładkie;
• czy okna i drzwi są szczelne oraz wolne od uszkodzeń i zarysowań;
• czy ściany mają zachowane piony i czy są wolne od pęknięć i rys;
• czy na suficie nie ma szczelin ani zawilgoceń;
• czy punkty świetlne i gniazdka są odpowiednio rozmieszczone, czy jest w nich prąd i nie ma przepięć;
• czy instalacja grzewcza jest odpowiednio rozmieszczona i czy są zamontowane podzielniki;
• czy położenie rur wodno-kanalizacyjnych jest zgodne z planem;
• czy wentylacja jest sprawna;
• czy przyłącza światłowodu, telewizji kablowej itp. są doprowadzone;
• jeśli do mieszkania doprowadzono gaz – czy rury są rozmieszczone według schematu;
• w przypadku wykończenia pod klucz – czy faktycznie zastosowane materiały i zainstalowane sprzęty są zgodne z wyszczególnionymi w dokumencie określającym stan wykończenia, a także, czy elementy wyposażenia nie mają uszkodzeń mechanicznych.

Jeśli podczas odbioru zostaną dostrzeżone usterki, przedstawiciel dewelopera ma obowiązek wpisać je do protokołu, lecz nie jest to jednoznaczne z ich uznaniem. Zgodnie z ustawą deweloperską deweloper może w ciągu 14 dni pisemnie odnieść się do wskazanych usterek, a więc także je odrzucić. Jeśli natomiast usterki zostaną przyjęte, deweloper ma obowiązek poprawić je w ciągu 30 dni. Może się jednak zdarzyć, że mimo zachowania należytej staranności konieczny jest dłuższy termin. Wtedy deweloper musi wskazać przyczynę jego wydłużenia i wyznaczyć nowy termin – nie dłuższy niż 90 dni od daty odbioru.

Warto wiedzieć, że odbiór techniczny i przekazanie kluczy do mieszkania to dwie różne rzeczy, choć mogą się odbyć w ciągu tego samego spotkania z przedstawicielem dewelopera. Po przekazaniu kluczy deweloper już nie może wejść do lokalu bez zgody klienta. Z drugiej strony przekazanie kluczy nie jest równoznaczne z nabyciem prawa własności – właścicielami mieszkania stajemy się po podpisaniu aktu notarialnego.

Mieszkania na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• "Po co ci układ funkcjonalny mieszkania?"
• "Jak wybrać mieszkanie?"

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.