W czerwcu br. resort budownictwa przedstawił do konsultacji społecznej projekt poprawy sytuacji mieszkalnictwa w Polsce, złożony z kilku zespolonych koncepcji ujętych w Narodowy Program Mieszkaniowy (NPM). Projekt jest starannie przygotowany, obszerny i zawiera zapowiadane wcześniej kluczowe postulaty nowej ekipy rządzącej.

Projekt liczy 90 stron obejmujących analizę obecnego stanu mieszkalnictwa z równoczesnym odniesieniem wskaźników do lat ubiegłych oraz porównaniami do innych państw UE. Przedstawia wnioski z przeprowadzonej diagnozy oraz określa cele i priorytety NPM. W dalszej części projektu szeroko omówiona została proponowana realizacja programu, poszczególnych jego segmentów (filarów), a także źródła finansowania i ambitny harmonogram realizacji.

W projekcie czytamy m.in., że „podstawowe problemy mieszkaniowe polskich rodzin nie znajdują odpowiedzi w realizowanych przez państwo działaniach i instrumentach w ramach szeroko pojętego systemu wsparcia mieszkalnictwa. Uniemożliwia to szybką redukcję podstawowych deficytów mieszkaniowych i doprowadzenie do sytuacji, w której podstawowe parametry określające poziom zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nie odstawałby od przeciętnych wartości rozwiniętych krajów Unii Europejskiej”¹. Autorzy NPM słusznie zauważają w oparciu o dane GUS, własne ministerstwa i Eurostatu, że różnice większości parametrów porównawczych są znaczne.

Dane analityczno-porównawcze można znaleźć w magazynie „ESTATE” nr 1/2016.

Cele nowej polityki mieszkaniowej

Jako szczególne cele polityki mieszkaniowej w projekcie Narodowego Programu Mieszkaniowego przyjęto:

1. Zwiększenie dostępu do mieszkań dla osób o dochodach uniemożliwiających obecnie nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach komercyjnych, które rząd zamierza zrealizować poprzez m.in.:

• zwiększenie podaży mieszkań o niskim czynszu oraz aktywizację podmiotów dostarczających tego typu mieszkania;
• obniżenie kosztów budowy mieszkań, w szczególności przez:
  • tworzenie warunków regulacyjnych,
  • wykorzystanie podaży dostępnych gruntów publicznych pod budownictwo mieszkaniowe,
  • upowszechnianie optymalnych technologii i projektów architektonicznych w zakresie szeroko rozumianego społecznego budownictwa;
• aktywizację systematycznego oszczędzania na cele mieszkaniowe;
• ułatwienie podmiotom instytucjonalnym inwestowania na rynku mieszkań na wynajem;
• zwiększenie możliwości finansowych rodzin (w tym program Rodzina 500+).

Planowana realizacja celu
Do 2030 r. liczba mieszkań przypadająca na 1 tys. mieszkańców powinna osiągnąć wysokość mieszczącą się w aktualnej średniej Unii Europejskiej. Oznacza to wzrost tego wskaźnika z obecnego poziomu 363 do 435 mieszkań na 1000 osób.

2. Zwiększenie możliwości zaspokojenia podstawowych potrzeb mieszkaniowych osób zagrożonych wykluczeniem społecznym ze względu na niskie dochody lub szczególnie trudną sytuacją życiową – realizowanych poprzez:

• zwiększenie możliwości gmin w zakresie dostarczania lokali socjalnych czy mieszkań komunalnych;
• rozwój mieszkalnictwa wspomaganego (np. chronionego);
• redukcję skutków bezdomności przez zapewnienie odpowiedniej liczby miejsc w noclegowniach i domach dla bezdomnych;
• wypracowanie i wdrożenie strategicznego podejścia polityki mieszkaniowej do potrzeb mieszkaniowych grup o specjalnych potrzebach mieszkaniowych, w szczególności osób starszych i niepełnosprawnych;
• pomoc osobom znajdującym się w przejściowo trudnej sytuacji finansowej, wpływającej m.in. na możliwość obsługi opłat za mieszkanie lub spłat kredytu hipotecznego.

Planowana realizacja celu
Docelowo do roku 2030 r. samorządy gminne powinny dysponować możliwościami zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych wszystkich gospodarstw domowych oczekujących aktualnie na najem mieszkania od gminy. Według stanu na koniec 2014 r. na najem mieszkania gminnego oczekiwało 165,8 tys. gospodarstw domowych.

3. Poprawę warunków mieszkaniowych społeczeństwa, stanu technicznego zasobów mieszkaniowych oraz zwiększenie efektywności energetycznej, których realizacja planowana jest poprzez:

• racjonalizację zasad zarządzania budynkami i lokalami mieszkalnymi w zasobie publicznym;
• wspieranie inwestycji termomodernizacyjnych i remontowych, w tym w ramach szerszych inwestycji podejmowanych w zakresie projektów rewitalizacji obszarów zdegradowanych;
• zapewnianie infrastruktury technicznej towarzyszącej budownictwu mieszkaniowemu².

Planowana realizacja celu
Docelowo do roku 2030 r. liczba osób mieszkających w warunkach substandardowych (ze względu na niski stan techniczny budynku, brak podstawowych instalacji technicznych lub przeludnienie) powinna się obniżyć o 2 mln osób (z ok. 5,3 mln do ok. 3,3 mln)³.

Proponowane cele polityki mieszkaniowej ocenić należy pozytywnie. Są spójne, zdecydowanie prospołeczne, mogące w znaczny sposób – przy konsekwentnej realizacji, płynnym finansowaniu i sprawiedliwej dystrybucji – poprawić warunki mieszkaniowe sporej części niżej uposażonych grup społecznych. Przy definiowaniu celów polityki mieszkaniowej nie zapomniano także o poprawie stanu technicznego i termoizolacyjnego zasobów oraz podnoszeniu efektywności energetycznej budownictwa mieszkaniowego.

Kilka uwag krytycznych

Analizując szczegółowe zapisy założeń programu wskazać należy na budzące wątpliwości niektóre z projektowanych rozwiązań.

1. W zakresie dostępności mieszkań, w ramach proponowanego przez rząd pakietu Mieszkanie Plus, planowanie docelowej sprzedaży mieszkań budowanych na wynajem wydaje się założeniem zaprzeczającym priorytetowemu celowi programu w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych gospodarstw domowych, których dochody lub sytuacja życiowa nie pozwalają na samodzielne nabycie lub wynajęcie mieszkania na zasadach rynkowych.

Tworzony zasób mieszkań pod wynajem nie powinien być uszczuplany poprzez sprzedaż. Użyte do budowy środki publiczne i grunty Skarbu Państwa powinny być chronione, a nie trwonione proponowanym „dochodzeniem do własności”.

Zwrócić należy uwagę na fakt, że Polska ma jeden z najwyższych w Europie wskaźników mieszkań własnościowych wynoszący aż 83 proc.⁴ Konieczność posiadania mieszkania (domu) na własność dominuje w przekonaniach Polaków. Zjawisko to jest niekorzystne z wielu względów: ogranicza mobilność, wiąże z miejscem położenia nieruchomości, zmusza do nakładów koniecznych związanych z utrzymaniem należytego stanu technicznego. Zmusza także do okresowych modernizacji, adaptacji, rozbudowy, absorbując właścicieli, ugruntowując związanie z nieruchomością, stając się niejako miarą sukcesu życiowego (nierzadko jedynym). W wielu krajach europejskich, w tym samym okresie czasu, większość populacji dąży do awansu zawodowego, cieszy się z życia, podróżując po świecie, uprawiając sporty, rekreację, fitness, dbając o zdrowie.

Jest jeszcze jeden niekorzystny aspekt – nieruchomość własna, trafiając na rynek najmu, podnosi ceny rynkowe najmu, wpływając niekorzystnie na i tak już niską popularność wynajmowania mieszkań. Z wysokimi cenami najmów autorzy programu chcą się zmierzyć w długookresowej perspektywie, wprowadzając „tani najem” konkurujący z wolnorynkowym, z którego korzysta zaledwie do 5 proc. Polaków.

2. W zakresie projektowanych zmian określających zasady funkcjonowania rynku najmu i zapewnienia bardziej sprawiedliwych społecznie zasad wykorzystywania mieszkań w zasobie komunalnym⁵ przewiduje się m.in. wprowadzenie możliwości rozwiązywania umów najmu lokalu, z jednoczesnym zaoferowaniem lokalu zamiennego w sytuacji, gdy lokal zajmowany ma nieproporcjonalnie dużą powierzchnię w stosunku do liczby zamieszkujących.

Proponowane rozwiązanie brzmi niepokojąco i przywołuje wspomnienia z lat powojennych realnego socjalizmu, gdzie stosowano zagęszczanie zasiedlenia i dokonywano przekwaterowań mieszkańców posiadających ponadnormatywne powierzchnie mieszkaniowe. Zwiększenie powierzchni mieszkalnej w stosunku do liczby zamieszkujących często wynika z rodzinnych tragedii i administracyjne ich normowanie wydaje się pozostawać w niezgodzie z zasadami współżycia społecznego. Ewentualne wprowadzenie dodatkowych opłat wydaje się już bardziej przyzwoitym mechanizmem.

3. Jeszcze przed publikacją programu politycy posługiwali się określeniem „tani najem”. W projekcie NPM nazywany jest już bardziej zachowawczo – „umiarkowany czynsz”.

Oby z czasem nie zrównał się z czynszem rynkowym, gubiąc szczytną ideę kształtowania nowego oblicza rynku najmów w Polsce.

4. Na określenie społecznego budownictwa czynszowego składają się zasoby: spółdzielni mieszkaniowych, towarzystwa budownictwa społecznego i w przyszłości gminnych spółek zarządzających zasobem mieszkaniowym⁶. W projekcie programu uwypukla się rolę TBS-ów, jako alternatywy w zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych ludności. NPM skierowany jest jednak głównie do niżej zarabiających, a czynsze z opłatami dodatkowymi w TBS-ach są dokuczliwie wysokie, stąd też nie jest to powszechnie uznana forma zabezpieczania dachu nad głową. Udział TBS-ów w istniejącym zasobie mieszkaniowym jest mikroskopijny i wynosi niespełna 100 tys. mieszkań na terenie całego kraju.

Warto powtórnie przeanalizować, czy przeznaczanie dodatkowych pieniędzy publicznych na tę formę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jest zasadne.

Źródło: Money.pl na podstawie danych GUS i BGK⁷

5. W zakresie zapowiadanych zmian w prawie spółdzielczym należy przypomnieć, że zasób spółdzielni mieszkaniowych jest własnością grupową członków spółdzielni. Z pewnego rodzaju lubością niemalże każda ekipa rządząca manipuluje przy prawie spółdzielczym, co najczęściej nie wychodzi na dobre jej członkom.

Zgodnie z ustawą, wewnątrzspółdzielcze prawo tworzone jest przez społeczne organy spółdzielni, co powinno być wystarczającą gwarancją działań dla dobra jej członków.

Po przeprowadzonych konsultacjach i niewątpliwej korekcie Narodowego Programu Mieszkaniowego przez resort budownictwa, projekt trafi pod obrady Rady Ministrów. Wrócimy do programu, gdy rząd przedłoży Sejmowi projekt ustawy.

¹ Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, Projekt Narodowego Programu Mieszkaniowego, czerwiec 2016, str. 48.
² Tamże, str. 48–49.
³ Tamże, str. 50.
⁴ http://www.polskieradio.pl/42/277/Artykul/1593403,Rzad-zmieni-priorytety-mieszkaniowe-Najwazniejsze-tanie-mieszkania-na-wynajem
⁵ Ministerstwo Infrastruktury i Budownictwa, dz. cyt., str. 55.
⁶ https://rodzina.gov.pl/mieszkanie/spoleczne-budownictwo-czynszowe
⁷ http://www.money.pl/gospodarka/wiadomosci/artykul/sprzedaz-mieszkan-z-tbs-zostanie-uwolniona,239,0,1731311.html

Andrzej Jakiel - Prawnik, analityk i doradca rynku nieruchomości, zarządca, pośrednik (licencja państwowa nr 15), mediator sądowy, wykładowca z zakresu prawa i gospodarki nieruchomościami. Prezes OSRN, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości, przewodniczący Centralnej Komisji Kwalifikacyjnej PTEiDRN. Założyciel Grupy Mediator Nieruchomości (1990) www.mediator-estate.pl.