Analiza due diligence jest jedną z najbardziej kompleksowych metod analitycznych stosowanych przy zakupie nieruchomości i pozwala na przekrojową ocenę stanu obecnego i perspektyw rozwoju nabywanej nieruchomości zabudowanej lub niezabudowanej. Wielokrotnie widywałem operaty due diligence, z których nic nie wynikało dla inwestora. Widywałem też takie, które zawierały wprowadzające w błąd informacje na niekorzyść planowanej inwestycji. Co więcej, płacono za nie dziesiątki lub setki tysięcy złotych. Błędny jest też powszechny stereotyp, że analizy due diligence dotyczą głównie stanu prawnego nieruchomości. Do rzetelnych analiz due diligence potrzebny jest nie tylko prawnik, ale szereg specjalistów z różnymi uprawnieniami z kompleksowym podejściem do kwestii formalnych, technicznych i inżynieryjnych. Dlatego przytoczę najbardziej powszechne zaniedbania analiz due diligence ze swojej 30-punktowej check listy obowiązkowych do sprawdzenia elementów.

Ryzykowne analizy chłonności

Analiza chłonności to istotny dokument, na podstawie którego inwestor kupuje działkę w oparciu o WZ. Często wykonuje się analizy chłonności dla kilku nieruchomości i na tej podstawie dokonuje się zakupu nieruchomości. Inwestorzy często fiksują się na parametrach, które pokazują, ile można wycisnąć z działki, finalnie niektórych indeksów nie da się jednak zastosować.

Jak to możliwe? Co nam po analizie zacieniania i nasłoneczniania wykonanej zgodnie z mapą zasadniczą dla sąsiedniego budynku trzykondygnacyjnego, gdy faktycznie w terenie są cztery kondygnacje i obiekt będzie zacieniał nasz budynek? Co nam po parametrze powierzchni zabudowy, jeśli okaże się, że granica działki jest wsunięta do środka o 0,5 m? Co nam po dwukondygnacyjnym garażu podziemnym, gdy badania geologiczne wykażą wysoki poziom wód gruntowych i koszt prac ziemnych zaważy na opłacalności inwestycji? Co jeśli wtedy trzeba będzie zrezygnować z jednej kondygnacji garażu i zmniejszyć powierzchnię użytkową, by spełnić wskaźnik minimalnej liczby miejsc postojowych?

Wiele sprawdzeń wymaga badań geologicznych, geotechnicznych, granic działki w terenie i zakupu różnych materiałów w urzędach. Błędy, którymi obarczone są takie analizy chłonności, wynikają bezpośrednio z aspektów poruszonych w dalszej części artykułu. Działa to wszystko jak koła zamachowe – nieaktualne granice i infrastruktura, niewłaściwe powierzchnie, linie wpływające na parametry zabudowy, nieaktualne wysokości budynków czy niewiedza na temat kosztów wycinki drzewostanu. Inwestorzy często ryzykują, robiąc pobieżne analizy. Czasami to ryzyko im się opłaca, ale często zamiast oszczędności generuje straty, bo nie da się wybudować budynku zgodnie z założeniami. Równie często traci się dodatkowe zyski, gdy nie zna się trików, dzięki którym możliwa jest realizacja większej inwestycji.

Zwrócę również uwagę na niedocenioną rolę urbanisty w tym etapie. W wielu procesach inwestycyjnych jest ona niesłusznie pomijana. Występując z wnioskiem o decyzję WZ, warto mieć analizę urbanistyczną, która uargumentuje punkt widzenia inwestora, nawet jeśli pomysł na jego budynek jest mocno zawyżony względem sąsiedztwa. Czasami wykazanie, że budynek może być dominantą wysokościową, albo może stanowić zakończenie osi widokowej, wystarczy, by uzyskać więcej kondygnacji, niż wynika to z sąsiedniego otoczenia.

Spójność danych ewidencyjnych działki w EGiB i KW

Wiele osób wykonujących analizy prawne przy zakupie nieruchomości mówi o tym, że najważniejsze jest sprawdzenie KW. Nic bardziej mylnego! Oprócz KW istnieje jeszcze Ewidencja Gruntów i Budynków (EGiB), która jest nadrzędnym dokumentem w zakresie chociażby sprawdzenia powierzchni nabywanej nieruchomości. Zakup działki jest możliwy tylko wtedy, gdy powierzchnia w EGiB jest tożsama z powierzchnią w KW. W przypadku rozbieżności notariusz nie zezwoli na sfinalizowanie transakcji do czasu ujednolicenia powierzchni w obu dokumentach. Rozbieżność między powierzchnią użytkową a całkowitą budynku, która jest wpisana w KW, dla bardzo dużych budynków potrafi sięgać nawet 50%. Z czego to wynika? W Polsce mało kto panuje nad pojęciami dotyczącymi powierzchni nieruchomości, a notariusze wpisując powierzchnie do umów, nie mają obowiązku sprawdzania, co ta powierzchnia oznacza. Problem pojawia się również, gdy rozbudowujemy kompleks budynków, a samo pozwolenie na budowę jest kilkuetapowe. EGiB może zrobić wpis powierzchni (aktualizację powierzchni), ale tylko z projektu budowlanego. Pomiar z natury nie jest dopuszczany. Są sposoby na rozwiązanie takich sytuacji, ale to przedmiot innych rozważań.

Błędy map zasadniczych

Praca na nieaktualnych mapach jest najbardziej powszechnym błędem, jakiego dopuszczają się inwestorzy i architekci. Wiele osób przyjmuje, że urzędowa mapa z czerwonymi pieczątkami to świętość. Mapy te niosą wiele błędów, które przekładają się na problemy dla inwestorów.
Aktualizowaliśmy setki warszawskich map zasadniczych i policzyliśmy, że w przypadku przejścia z mapy analogowej na numeryczną średnio na 1 ha przypada 50 błędów. Mowa tu o niewykazanych lub niezaktualizowanych danych, takich jak: obecność mediów, liczba kondygnacji budynków, wysokość budynków, powierzchnie utwardzone itp. Żeby zobrazować skalę, przedstawię przykład. Załóżmy, że na działce, gdzie ma być zbudowana galeria handlowa, zaznaczony jest hydrant i gaz. Jednak w terenie nie ma tych instalacji albo są nieczynne, czego nie odnotowano na mapie. Architekt projektuje budynek galerii w oparciu o dane na mapie. Urzędnik z wydziału architektury czy wydziału geodezji niekoniecznie wychwyci ten błąd i wyda pozwolenie na budowę. Problem ujrzy światło dzienne dopiero na etapie budowy, co będzie wiązało się z pozwoleniem zamiennym, dodatkowymi kosztami i wydłużeniem procesu. To na podstawie danych z mapy zasadniczej przecież uzyskujemy parametry do pozwolenia na budowę. Na mapach zasadniczych też wykonuje się analizy chłonności. Jest to zatem priorytetowy dokument projektowy, szczególnie istotny, gdy pozwolenie na budowę uzyskuje się w oparciu o decyzję o Warunki Zabudowy. Istotny jest też obszar wybierany do analizy mapy zasadniczej w celu negocjacji warunków zabudowy z urzędnikiem wydającym decyzję. Czasami dodanie do zakresu
analizy 8-kondygnacyjnego bloku mieszkalnego znajdującego się na skrajni wybieranego obszaru pozwoli uzyskać wyższą średnią wysokość budynków analizowanego obszaru i finalnie maksymalna wysokość naszego planowanego budynku będzie wyższa. Warto taką analizę wykonać jeszcze przed zakupem nieruchomości.

Granica działki do 15 m obok

Jednemu z prestiżowych budynków w ścisłej miejskiej zabudowie zagraża rozbiórka części budynku. Jak to możliwe? To efekt niesprawdzenia dokładności położenia granicy nieruchomości, którą się nabywa. W tym przypadku, sprawę odkrył potencjalny inwestor wykonujący due diligence sąsiedniej nieruchomości. Wykazując, że granica jest w innym miejscu, wywołał lawinę problemów. Wiele działek w Polsce nie ma ustalonych granic, dlatego należy sprawdzić pochodzenie i dokładność punktów granicznych i w razie potrzeby zrobić okazanie granic. Analizując materiały urzędowe (w tym materiały archiwalne), możemy stwierdzić, na ile granica wrysowana na mapę jest poprawna. Rekordowe przesunięcie granicy nieruchomości, jakie wykazaliśmy dla inwestora, to 3 m na terenie Warszawy i 15 m w powiatach ościennych stolicy. Już na samej mapie zasadniczej możemy mieć na linii granicy symbol „s”, co oznacza, że granica jest sporna. Warto również wiedzieć, że polskie prawo dopuszcza błąd położenia punktu granicznego względem osnowy aż do 3 m, co stanowi szóstą najgorszą grupę dokładności położenia punktu granicznego! Jeden inwestor kupił nieruchomość o wymiarach 16 m × 200 m. W toku procedury ustalenia granicy okazało się, że działka ma przesunięte granice, a jej faktyczna szerokość to 13 m. Przy konieczności odsunięcia budynku od granic o 3 lub 4 m powodowało to przymus zaprojektowania frontowej ściany o szerokości 5 lub 7 m. Temu inwestorowi dodatkowo uniemożliwiła inwestycję konieczność zaprojektowania drogi wewnętrznej do wszystkich planowanych budynków.

Błędy podziałów nieruchomości

Podziały nieruchomości co prawda zleca jej właściciel lub użytkownik wieczysty, ale kupujący powinien mieć pewne aspekty na uwadze, gdy planuje podział lub scalenie nabywanej nieruchomości. Czasami procedury podziałowe wykonuje jeszcze sprzedający nieruchomość. Element, który bardzo często zaskakuje inwestorów to czas podziału nieruchomości. Procedura podziału powinna trwać 5 miesięcy. W praktykach podziałowych dla Warszawy proces ten trwa jednak średnio 11-15 miesięcy.

Kupując nieruchomość, na której planuje się podział, należy mieć na uwadze, że może on zostać odrzucony w kilku sytuacjach.

• Pierwszą jest niezgodność parametrów projektowanych działek z ustaleniami MPZP.
• Drugą jest brak faktycznego i prawnego dostępu do drogi publicznej działki będącej przedmiotem podziału lub działek sąsiednich.
• Trzecią jest niezgodność przebiegu linii podziału z liniami rozgraniczającymi tereny o różnym przeznaczeniu.
• Przeszkodą jest również brak zgody na podział wszystkich współwłaścicieli czy użytkowników wieczystych.

W przypadku braku MPZP podział rozpatrywany jest w oparciu o decyzję o WZ lub przepisy odrębne. Zdarza się, że przed wykonaniem podziału trzeba wystąpić o WZ nawet, gdy nie zamierzamy realizować inwestycji. Jeżeli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia MPZP lub po wyłożeniu projektu planu do publicznego wglądu – postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego (nie dłużej niż na okres 6 miesięcy). Należy mieć na uwadze również to, że możliwe jest dokonywanie pionowych podziałów nieruchomości przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu. Przed wykonaniem podziału warto zatem przeanalizować możliwości prawne i czasowe poszczególnych procedur i wybrać tę najkorzystniejszą. Niestety zdarza się, że procedura podziału blokuje np. podpisanie aktów notarialnych i prowadzi do realnych strat dla inwestorów. Zdarza się również, że inwestorzy chcą przeforsować swoje wizje podziału, które nie są zbieżne z zapisami MPZP. W większości przypadków próby kończą się niepowodzeniem i skutkują stratą kilku miesięcy.

fot. Michael Tuszynski / pexels.com

Linie wpływające na parametry zabudowy

Bardzo istotne z punktu widzenia rozbudowy budynku lub projektowania nowych budynków są wszelkiego rodzaju linie: rozgraniczające tereny o różnym przeznaczeniu, nieprzekraczalne linie zabudowy, obowiązujące, nieprzekraczalne linie zabudowy dla zwyżek, obowiązujące linie zabudowy kondygnacji w podcieniach, linie energetyczne, linie osi dróg itp. Trochę ich jest i każda z nich wpływa na parametry planowanej inwestycji.

Każdy świadomy inwestor powinien wraz z geodetą weryfikować poprawność wkreślania tych linii na mapach zasadniczych. Nie każdy wie również o tym, że można próbować oficjalnie zmieniać bieg tych linii tak, aby inwestycja była bardziej opłacalna. Oczywiście nie da się naciągać wszystkich linii dla każdej inwestycji, ale czasami przesunięcie jednej z nich daje wymierne korzyści inwestorowi. Jednym z przykładów, z którym miałem styczność, było przesunięcie dla inwestycji linii zabudowy w kierunku granicy działki. Dzięki temu zabiegowi inwestor zyskał dodatkowe kilkanaście centymetrów wzdłuż całej kilkudziesięciometrowej długości działki. Przeliczając to na 6 kondygnacji budynku i cenę za mkw. wynajmowanej powierzchni, tak drobna zmiana dała nieplanowany zysk ponad 500 tysięcy złotych z tytułu sprzedaży lokali.

Dlatego niezwykle ważne jest pracowanie na aktualnych i wiarygodnych danych do celów projektowych. W przeciwnym razie inwestorzy często tracą metry kwadratowe zabudowy. Czasami architekci przez ostrożność odsuwają się od tych linii w głąb działki. Robią to z dwóch powodów. Po pierwsze, żeby nie przedłużać procesu uzyskiwania pozwolenia na budowę, balansując na granicy linii, a po drugie, żeby nie być pociąganym do odpowiedzialności w przypadku przekroczenia tych linii. Chodzi głównie o straty czasowe procesu, który musi ruszyć od nowa.

Dekret Bieruta i uratowane 30 mln zł

Wiele osób nie wie o istnieniu tzw. zbioru dawnych dokumentów i dekretu Bieruta obejmującego „centralny” rynek warszawski o powierzchni ok. 14 148 ha, co stanowi 27,4% miasta. Obszar ten znajduje się w granicach Śródmieścia, Mokotowa, Żoliborza, Ochoty, Woli, Pragi-Płd., Pragi-Płn., Bielan, Targówka, Białołęki oraz Ursynowa. Sprawdzenie, czy działka nie jest objęta dekretem Bieruta, daje informację, czy może być ona podstawą do roszczenia lub czy już nie toczy się wobec niej postępowanie wszczęte przez dawnych właścicieli. Z kolei, jeżeli takie postępowanie się toczy, to potencjalny inwestor uzyska informację, że obecny właściciel wpisany do KW nie może sprzedać takiej działki żadnemu zainteresowanemu kupnem, a notariusz nie pozwoli sfinalizować takiej transakcji.

Jeden z zainteresowanych kupnem działki w ścisłej warszawskiej zabudowie zgłosił się do mnie, żeby sprawdzić granice nieruchomości, na którą miał wydać ponad 30 mln zł. Przedmiotem zlecenia nie było zbadanie roszczeń dekretowych, ale sprawdzenie w terenie granic działki, która miała przylegać do głównej drogi i docelowo miała obsłużyć projektowany budynek pod kątem zjazdu do drogi publicznej. Po weryfikacji granic okazało się, że kupowaną działkę na całej linii styku z ulicą dzieli bardzo wąski pasek gruntu. Ustaliliśmy, że działka ma status określony jako „władający gruntem”, a nie „właściciel”. W związku z tym, złożyliśmy wniosek do biura spraw dekretowych i po 2 tygodniach uzyskaliśmy informację, że na biuro podawcze jakiś czas temu wpłynął wniosek o roszczenie byłych właścicieli w sprawie odzyskania gruntu. Taki stan rzeczy powoduje zablokowanie wszelkich działań związanych ze sprzedażą nieruchomości, uzyskiwaniem pozwoleń na budowę czy innych procesów budowlanych. W efekcie, kupujący na dwa dni przed umówionym terminem spotkania u notariusza w sprawie podpisania aktu notarialnego wycofał się z transakcji. Zasięgając porad prawnych u kilku kancelarii warszawskich, pół żartem, pół serio ustaliliśmy, że ewentualny proces wyjścia z sytuacji po podpisaniu aktu notarialnego mógłby w polskich realiach trwać od 20 do 40 lat. Mała rzecz, a jakże ważna dla warszawskich inwestorów.

fot. eberhard grossgasteiger / pexels.com

Jak zwiększyć wysokość budynku?

W przypadku nowo projektowanych budynków budowanych w oparciu o decyzję WZ jednym z najważniejszych parametrów jest wysokość. Wiele osób nie wie, że można negocjować wysokość budynku, mając odpowiednie argumenty w kieszeni. Urzędnik określa ten parametr na podstawie analizy okolicznych budynków. Wykonywałem dla inwestorów takie analizy i udawało nam się uzyskać wyższy parametr wysokościowy w porównaniu z wyjściowym. Przy jednej z warszawskich inwestycji poprzez pomiar i aktualizację wykazaliśmy, że na mapie zasadniczej w badanym obszarze 95% budynków miało zaniżone wartości wysokości istniejących budynków. Różnice wahały się od 0,5 do 2 m. Nowa wartość z pomiarów pokazała, że inwestor może mieć budynek wyższy o 1,5 m. W tym przypadku wystarczyło 30 cm do kolejnej pełnej kondygnacji. Czasami dodatkowe centymetry umożliwiają podwyższenie parteru handlowego i większą swobodę lokalizowania instalacji w podwieszanych sufitach.

Kontrola metrażu kupowanego budynku

Poza weryfikacją powierzchni kupowanej działki, jednym z elementów koniecznym do sprawdzenia jest powierzchnia budynku, jeśli taki istnieje. Mowa tu o kontroli każdego piętra i wykazanych powierzchni najmu, powierzchni wspólnych piętrowych i budynkowych. Na podstawie
powierzchni naliczane są ceny za sprzedaż budynku. I pomimo że do KW, EGiB i do celów podatkowych wykorzystuje się powierzchnie liczone według polskich norm, to przy budynkackomercyjnych brane są pod uwagę powierzchnie liczone według standardów zagranicznych
do celów najmu. Są to kluczowe dane dla kupującego. W naszym 13-letnim doświadczeniu i ponad 6 mln mkw. pomierzonych powierzchni komercyjnych nie zdarzyło się, żeby sprzedający chciał przekazać dokumentację kupującemu. Nie zdarzyło się również, żeby powierzchnie w rent--rollu zgadzały się w 100% z rzeczywistością, a współczynniki powierzchni wspólnych były prawidłowo wyliczone. Stwierdzam to na podstawie analiz tysięcy dokumentów z mierzonych i przygotowywanych do rent-rolla budynków komercyjnych w różnych miastach Polski. Gdy
kupujący chce pomierzyć budynek w celu kontroli, zwykle nie otrzymuje zgody, a sprzedający  odmowę argumentuje zakłócaniem pracy najemców. Kupujący często skazany jest na zaufanie do podawanych powierzchni, wskaźników i parametrów. Weryfikację może przeprowadzić dopiero po zakupie budynku.

Dzięki rzetelnej analizie możliwe jest ujawnienie potencjalnego ryzyka dla nabywcy zarówno przy kupnie pustej działki inwestycyjnej, jak i tej zabudowanej.

Po co robić due diligence?

Wykazałem tylko kilka z 30 kluczowych – moim zdaniem – elementów w całym procesie due diligence. Każdy z nich należy rozważyć, ale nie każdy będzie miał znaczenie w danej inwestycji. Dzięki rzetelnej analizie możliwe jest ujawnienie potencjalnego ryzyka dla nabywcy zarówno przy
kupnie pustej działki inwestycyjnej, jak i tej zabudowanej. Dysponowanie wiedzą może być mocną kartą przetargową przy negocjacjach z kupującym. Inwestor zyskuje świadomość możliwości inwestycyjnych, nie straci na kupnie nieruchomości z ograniczeniami budowlanymi, planistycznymi czy prawnymi. Zaoszczędzi też wiele czasu w procesie, co jest notorycznym problemem. Zminimalizuje też ryzyko wystąpienia ewentualnych zagrożeń na nieruchomościach sąsiednich. Pozna najsłabszy parametr nieruchomości mający wpływ na chłonność działki i cały projekt. Finalnie inwestor albo świadomie się decyduje na dodatkowe koszty i zagrożenia, albo podejmuje próby negocjacji ze sprzedającym, albo rezygnuje z zakupu problematycznej nieruchomości. Czasami też siedzi cicho, bo analiza due diligence może wykazać, że sprzedający nieświadomie zaniża powierzchnię działki czy powierzchnię najmu sprzedawanej nieruchomości.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Adrian Hołub - Niezależny doradca ds. inwestycji w nieruchomości komercyjne i mieszkaniowe, trener, publicysta branżowy, wykładowca akademicki, inwestor nieruchomości, geodeta i członek zarządu Geodetic – firmy z branży nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych, świadczącej szereg usług inżynieryjnych i doradczych. Pomierzył tysiące obiektów, wygłosił blisko 90 prelekcji i napisał ponad 100 publikacji.