Zakup działki siedliskowej nie jest opcją dostępną dla każdego. Bez ograniczeń można kupić grunty niezabudowane, na których powierzchnia użytków rolnych jest mniejsza niż 0,3 ha, bądź zabudowane o powierzchni do 0,5 ha. W przypadku działek niespełniających tych kryteriów obowiązują pewne obostrzenia.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Kto może kupić działkę siedliskową?

• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę siedliskową?

• Gdzie szukać działek siedliskowych?

• Czy można kupić działkę siedliskową z pozwoleniem na budowę?

• Czy można kupić działkę siedliskową z domem?

Kto może kupić działkę siedliskową?

Za siedlisko uważa się działkę będącą gruntem rolnym, na której istnieje możliwość zabudowy związanej z prowadzeniem gospodarstwa rolnego, w tym budynku mieszkalnego i zabudowy zagrodowej. W przepisach brak definicji siedliska, a wytłumaczenia tego terminu należy szukać w orzecznictwie i doktrynie.

Działki na sprzedaż

Na podstawie ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego osoby niebędące rolnikami mogą kupić grunty spełniające następujące kryteria:

• nieruchomość gruntowa o powierzchni użytków rolnych poniżej 0,3 ha bez żadnych warunków (nawet jeśli powierzchnia całkowita działki jest większa);
• nieruchomość rolna, na której zakup udzieli zgody Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa;
• nieruchomość zbywana przez osobę bliską nabywcy w rozumieniu ustawy.

Wyjątkowo KOWR może wydać zgodę na zakup nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną. Może się to zdarzyć, jeśli sprzedający i kupujący wykażą, że:

• nie ma możliwości sprzedania ziemi rolnikowi indywidualnemu bądź innemu podmiotowi uprawnionemu w ustawie do nabycia gruntu rolnego,
• nabywca zobowiąże się do prowadzenia działalności rolnej na kupionej ziemi,
• w wyniku nabycia nie dojdzie do dużej koncentracji gruntów rolnych,
• cena sprzedaży nie będzie mniejsza niż 95% kwoty podanej w ogłoszeniu sprzedaży.

W innych przypadkach nieruchomość może nabyć jedynie osoba będąca rolnikiem w rozumieniu ustawy (posiadająca kwalifikacje rolnicze, osobiście gospodarująca na trenach rolnych, zamieszkująca w gminie, w której znajduje się co najmniej jedna z działek prowadzonego przez nią gospodarstwa).

Na co zwrócić uwagę, kupując działkę siedliskową?

Jak w przypadku każdego zakupu, także nabywając siedlisko należy sprawdzić, czy nieruchomość nie posiada wad fizycznych i prawnych. Zakres tej weryfikacji zależy przede wszystkim od tego, w jakim celu działkę kupujemy. Zawsze jednak trzeba zweryfikować księgę wieczystą, gdzie znajdują się informacje o obciążeniach i prawach osób trzecich do nieruchomości. Jeśli będzie na niej ustanowiona hipoteka lub służebność, musi to zostać ujawnione w księdze wieczystej.

Działki na sprzedaż

Kupując działkę z myślą o zamieszkaniu na niej, trzeba sprawdzić stan techniczny znajdujących się na niej budynków. Jeśli takowych nie ma, ale chcemy na działce postawić dom, wówczas działkę należy zweryfikować pod kątem dostępu do mediów, a także sprawdzić we właściwej gminie miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Od tego zależeć będzie bowiem, czy na danej działce będzie można postawić budynek mieszkalny.

Więcej o budowie domu na działce siedliskowej przeczytasz tutaj: "Jak wybudować dom na działce siedliskowej".

Gdzie szukać działek siedliskowych?

Ogłoszenia sprzedaży działek siedliskowych można znaleźć na naszym portalu Nieruchomosci-online.pl, w lokalnej prasie i na gminnych tablicach ogłoszeń, a także w urzędzie gminy. Jeśli znamy już lokalizację, w jakiej chcemy nabyć działkę, czasem wystarczy wycieczka w celu poszukiwania takich ogłoszeń, a także zasięgnięcie języka u mieszkańców. W mniejszych miejscowościach takie informacje często rozchodzą się pocztą pantoflową i bywa to jedyny sposób na dotarcie do sprzedawcy.

Działki na sprzedaż

Czy można kupić działkę siedliskową z pozwoleniem na budowę?

Budować na działce siedliskowej może wyłącznie osoba posiadająca status rolnika, ponieważ zabudowa siedliskowa jest ściśle związana z prowadzeniem działalności rolnej. Każdy inny inwestor musi najpierw działkę odrolnić. Teoretycznie nie ma jednak przeszkody, aby osoba niebędąca rolnikiem kupiła działkę siedliskową z wydanym już pozwoleniem na budowę. Zgodnie bowiem z ustawą Prawo budowlane pozwolenie na budowę może zostać przeniesione na nowego właściciela za zgodą strony, której wydano decyzję, na rzecz innej osoby. Z przepisów wynika, że organ architektoniczno-budowlany nie może odmówić zmiany adresata takiej decyzji, jeśli zostanie złożony odpowiedni wniosek.

Wniosek o przeniesienie zgody na budowę na działce siedliskowej musi zawierać następujące załączniki:

• zgodę strony, na rzecz której pozwolenie zostało wydane, do przeniesienia decyzji na rzecz innego podmiotu;
• oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, złożone pod rygorem odpowiedzialności karnej o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• oświadczenie osoby, na rzecz której ma być przeniesione pozwolenie na budowę, o przyjęciu wszystkich warunków zawartych w pozwoleniu na budowę.

Dodatkowo orzecznictwo potwierdza, że zmiana adresata decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę nie stanowi podstawy do wzruszenia tej decyzji lub jej ponownej oceny. Teoretycznie więc przeniesienie adresata takiej decyzji nie powinno być problemem. W praktyce jednak niektóre starostwa nie chcą się na to zgodzić, doszukując się w takim działaniu sposobu na obejście prawa i kupowania przez nierolników gruntów rolnych pod inwestycje mieszkalne, w cenie o wiele korzystniejszej od ceny działek budowlanych. Spór taki może więc mieć swój finał w sądzie, a nabywca nie ma pewności, że dojdzie do przeniesienia adresata decyzji, ani ile czasu będzie to trwało.

Działki na sprzedaż

Czy można kupić działkę siedliskową z domem?

Z powyższych powodów znacznie łatwiejszym i prostszym rozwiązaniem może się okazać zakup działki siedliskowej z już wybudowanym domem. W takim wypadku osoba niebędąca rolnikiem zobowiązana jest do wyłączenia gruntu spod produkcji rolnej. Jest to procedura administracyjna rozpoczynana na wniosek zainteresowanej strony. Przed złożeniem wniosku należy jednak sprawdzić we właściwym urzędzie gminy, czy dana działka objęta jest miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Jeśli tak, należy złożyć do gminy wniosek o zmianę jej przeznaczenia w planie z rolnego na budowlane.

Do wniosku o zmianę przeznaczenia działki z rolnego na budowlane należy załączyć:

• dane strony,
• podstawie informacje o nieruchomości,
• wypisy z mapy ewidencyjnej gruntu,
• wypis z rejestru gruntów.

Wniosek należy uzasadnić.

Przepisy nie określają terminu, w jakim wniosek musi zostać rozpatrzony. Pozytywna odpowiedź organu oznaczać będzie wprowadzenie zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli w efekcie zmiany charakteru działki jej wartość wzrośnie, urząd może obciążyć jej właściciela opłatą planistyczną, która jednak nie może przekroczyć 30 procent kwoty stanowiącej wzrost.

Gdy działka nie jest objęta takim planem, wówczas trzeba wystąpić o ustalenie warunków zabudowy. Wniosek taki należy złożyć we właściwym urzędzie, a jego treść powinna być analogiczna jak we wcześniejszym przykładzie. Właściciel lub użytkownik wieczysty terenu, którego dotyczy wniosek, jest zwolniony z opłaty skarbowej. W pozostałych przypadkach (kwota wg stanu na kwiecień 2024 r.) należy zapłacić 598 zł, zwłaszcza jeśli wniosek składa osoba trzecia. Jeśli potrzebne jest ustanowienie pełnomocnika, dodatkowo reguluje się opłatę wysokości 17 zł. Odpowiedź powinna zostać udzielona w ciągu 14 dni. Jeśli do tego czasu wnioskodawca nie otrzyma odpowiedzi, uznaje się, że jest ona pozytywna.

W obu przypadkach trzeba pamiętać, że gmina nie ma obowiązku pozytywnego rozpatrzenia powyższych wniosków. Uwzględniać tu będzie przede wszystkim klasę gruntów oraz własne plany inwestycyjne. Odrolnić można w zasadzie wyłącznie grunty niższych klas, dlatego też przed rozpoczęciem całego procesu należy sprawdzić w wypisie z rejestru gruntów właściwego starostwa, z jaką klasą bonitacyjną mamy do czynienia.

W przypadku otrzymania pozytywnej decyzji w zakresie zmiany działki na budowlaną, kolejnym krokiem jest wyłączenie jej z produkcji rolnej. W tym celu również należy złożyć stosowny wniosek do starostwa powiatowego. Wniosek ten podlega opłacie, a jej wysokość zależy od klasy gruntu. Dodatkowo jeśli wyłączenie będzie trwałe, przez kolejne 10 lat trzeba ponosić dodatkową opłatę w wysokości 10 % kosztu odrolnienia.

Nie każdy grunt wymaga wyłączenia z produkcji rolnej. Co do zasady nie jest to potrzebne w przypadku gruntów klas IV, V i VI. Istnieją tu jednak pewne wyjątki, dlatego lepiej dowiedzieć się w urzędzie, czy nasza działka lub jej część tego wymaga.

Odrolnienie nie podlega opłacie, gdy wyłączane na cele mieszkaniowe są grunty:

• do 0,05 ha – w przypadku budynku mieszkalnego jednorodzinnego,
• do 0,02 ha – przypadające na lokal mieszkalny, w przypadku budynku wielorodzinnego.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak odrolnić działkę?
• Jak wycenić grunt rolny?
• Czy można postawić dom na działce rolnej?
• Na co zwrócić uwagę, kupując działkę siedliskową?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.