Nowelizacja Rozporządzenia WT obowiązująca od 15 sierpnia 2024 roku wprowadziła rozwiązania, dzięki którym deweloperom będzie łatwiej ustalać odległość budynku od granicy działki. Doprecyzowano dotychczasowe przepisy z uwagi na ich błędną interpretację przez niektóre organy administracji architektoniczno-budowlanej. Często zdarzało się, że utożsamiały one pojęcie elewacji z pojęciem ściany.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jakie mogą być minimalne odległości budynków od granicy działki

• Jakie mogą być minimalne odległości od granicy działki budynków lokalizowanych nierównolegle do granicy

Artykuł jest częścią e-booka dot. nowych warunków technicznych dla budynków i ich usytuowania

Pobierz „Ściągę z przepisów”

Odległość od ściany

Elewacja to nie to samo co ściana. W związku z tym odległość ma być mierzona od granicy do ściany, czyli każdej płaszczyzny powstałej w wyniku załamania czy uskoku.

Dzięki wprowadzeniu definicji ściany na potrzeby ustalania odległości od granicy działki zarówno deweloperom, jak i organom, a także nabywcom lokali lub domów łatwiej będzie weryfikować, czy zachowane są minimalne odległości budynku od granicy działki.

Jeśli część elewacji, w której znajdowały się okna była cofnięta w stosunku do pozostałej części elewacji w taki sposób, że jej odległość od granicy działki wynosiła 4 m, a pozostała część tej elewacji była zbliżona do granicy działki na odległość 3 m, organy uznawały, że inwestor naruszył wymóg minimalnej odległości ściany z oknami od granicy działki i odmawiały udzielenia pozwolenia na budowę, jeśli inwestor nie doprowadził projektu do zgodności z § 12 rozporządzenia WT.

W podanym na rys. przykładzie, po zmianie przepisów, nie będzie wątpliwości, że lokalizacja budynku względem granicy działki jest prawidłowa.

UWAGA:

Definicja ściany będzie przydatna także przy ustalaniu odległości od granicy działki w przypadku elewacji o charakterze kaskadowym, stopniowanej.

Pozwoli ona na takie projektowanie budynków wielorodzinnych, w których od strony granicy działki liczba kondygnacji będzie rosła. W związku z tym faktycznie budynek, którego tylko część będzie miała powyżej 4 kondygnacji, będzie można sytuować minimalnie w odległości 5 m, a pozostałą część tego budynku będzie można lokalizować bliżej granicy.

Odległość od granicy działki budynków lokalizowanych nierównolegle do granicy

15 sierpnia 2024 roku zaczyna obowiązywać § 12 ust. 1a rozporządzenia WT, dzięki któremu deweloperom łatwiej będzie:

• lokalizować budynki mieszkalne na działkach o nietypowym kształcie,
• usytuować budynek w sposób inny niż równoległy do granicy działki,
• budować budynki bliżej granicy działki, tj. zmniejszyć wymaganą minimalną odległość 4 m do maksymalnie 3 m, w przypadku gdy będą one zwrócone ścianą z oknami lub drzwiami w stronę granicy działki budowlanej.

Będzie to możliwe, jeśli zostaną spełnione łącznie dwa warunki:

• ściana tego budynku nie będzie usytuowana równolegle w stronę granicy działki, ale w inny sposób,
• odległość zewnętrznej krawędzi okna lub drzwi znajdujących się w tej ścianie będzie wynosić nie mniej niż 4 m od granicy tej działki.

UWAGA:

Ułatwienie to nie dotyczy budynków wielorodzinnych o wysokości powyżej 4 kondygnacji nadziemnych.

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.