Wywłaszczenie jest terminem, na dźwięk którego właścicielom gruntów jeży się włos na głowie. Jest to bowiem bardzo radykalna ingerencja państwa w prawo własności, a z urzędową decyzją raczej nie można dyskutować.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest wywłaszczenie nieruchomości?

• W jakim celu przeprowadza się wywłaszczenie nieruchomości?

• Co się zmieniło w zasadach wywłaszczania nieruchomości?

• Jak przebiega proces wywłaszczania nieruchomości?

• Kto i jak dokonuje wyceny wywłaszczanej nieruchomości?

• Czy można odwołać się od decyzji wywłaszczenia nieruchomości?

Co to jest wywłaszczenie?

Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami wywłaszczenie polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Wywłaszczenie nieruchomości może być dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być realizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Organem właściwym do spraw wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji publicznej.

Ustawa wskazuje, że wywłaszczenie może być dokonane wyłącznie na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Wywłaszczona może być jedynie nieruchomość pozostająca w rękach prywatnych właścicieli. Nieruchomość stanowiąca własność Skarbu Państwa nie może zostać wywłaszczona. Nie dotyczy to jednak wywłaszczenia prawa użytkowania wieczystego albo ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomość.

Działki na sprzedaż

Wywłaszczenie może objąć całą nieruchomość lub jej część. W drugim przypadku, jeśli pozostała część nie nadaje się do prawidłowego użytkowania na dotychczasowe cele, na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości nabywa się tę część w drodze umowy na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, w zależności od tego, na czyją rzecz następuje wywłaszczenie.

W jakim celu przeprowadza się wywłaszczenie?

Do wywłaszczenia dochodzi, gdy jest to uzasadnione interesem publicznym. Wywłaszczenie może być dokonane na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego. W jakich sytuacjach może dojść do wywłaszczenia?

Wywłaszczenie może być dokonane w celu m.in.:

• budowa drogi publicznej,
• budowa drogi rowerowej,
• budowa linii kolejowych,
• budowa lotnisk i obiektów niezbędnych do ich obsługi,
• budowa portów i przystani,
• budowa urządzeń przesyłowych (np. rurociągi, sieć energetyczna),
• budowa obiektów przeciwpowodziowych,
• budowa obiektów publicznych, takich jak urzędy, szkoły, przedszkola, szpitale, obiekty sportowe, cmentarze,
• budowa obiektów związanych z obronnością kraju,
• inwestycje związane z ochroną pamięci narodowej lub siedlisk przyrody.

Zdarza się, że wywłaszczenie nie polega na przejęciu własności nieruchomości, a jedynie na ograniczeniu praw do niej, np. gdy dotychczasowy właściciel zachowuje grunt, ale nie może na nim niczego zbudować. Rozwiązanie to stosuje się jako ostateczność, jeśli wykonanie inwestycji w inny sposób, czyli w innym miejscu, nie jest z jakiegoś powodu możliwe.

Wywłaszczenie kiedyś i dziś

7 czerwca tego roku przyjęto projekt ustawy, której większość przepisów w życie wejdzie trzy miesiące po publikacji w Dzienniku Ustaw. Zgodnie z nowelizacją zmianie ulegnie przyznawanie odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości. Dotychczas właściciel gruntu otrzymywał odszkodowanie wyłącznie za samą wartość utraconej nieruchomości, nie brano przy tym pod uwagę dodatkowych kosztów, jakie musiał ponieść. Mowa tu o kosztach przeprowadzki, notariusza w związku z zakupem nowego miejsca zamieszkania czy przeniesienia działalności gospodarczej, jeśli wywłaszczony był przedsiębiorcą.

Zgodnie z nowymi zasadami odszkodowanie wyliczane będzie na podstawie aktualnej wartości nieruchomości, która ustalana jest przez rzeczoznawcę majątkowego. Do kwoty odszkodowania za wywłaszczenie doliczone będzie:

• dodatkowe 10% wartości utraconej działki,
• za utracone budynki na działce lub lokal mieszkalny dodatkowe 20% wartości rynkowej tych obiektów.

Osoby wywłaszczone, które otrzymają odszkodowanie w zbyt niskiej wysokości, zyskają prawo do wystąpienia z roszczeniem cywilnym o zwrot szkody rzeczywistej, dzięki czemu całkowita wartość uzyskanego odszkodowania może się zwiększyć.

Nowelizacja chroni osoby, które w wyniku wywłaszczenia straciły dach nad głową. Jeśli odszkodowanie, które przysługiwałoby im będzie niższe od ustawowych wskaźników, będą mogły uzyskać kwotę większą o 100%, co umożliwi znalezienie nowego domu w zbliżonym standardzie. Jak zapewniał wiceminister infrastruktury Marcin Horała - „Wywłaszczany z nieruchomości mieszkalnej otrzyma odszkodowanie w wysokości co najmniej pozwalającej na zakup godziwego nowego miejsca zamieszkania”. Jednak możliwość podniesienia kwoty odszkodowania w związku z wywłaszczeniem domu lub mieszkania przysługiwać będzie wyłącznie osobom, które były w tej nieruchomości zameldowane na pobyt stały.

Nowa ustawa wprowadza jeszcze jedną zmianę, która dla osób wywłaszczonych może okazać się krzywdząca. Mowa tu o zasadzie korzyści, która wraz z wejściem w życie nowych przepisów zostanie zniesiona. Według obecnej ustawy odszkodowanie wyliczane było na podstawie wartości nieruchomości, a jeśli w wyniku wywłaszczenia wartość ta wzrastała, wówczas było to w tych wyliczeniach uwzględniane. Po wejściu w życie zmian zasada ta przestanie obowiązywać, a osobie wywłaszczonej przysługiwać będzie odszkodowanie w wysokości 110% lub 120% wartości utraconej nieruchomości, bez względu na to, czy jej wartość po wywłaszczeniu wzrośnie. W praktyce oznacza to spadek potencjalnych zysków, które wpłynęłyby do kieszeni wywłaszczonego, gdyby odszkodowanie wyliczano na dotychczasowych zasadach albo gdyby chciał on na nieruchomości zarobić i np. sprzedać ją deweloperowi czy rozbudowując na niej własne gospodarstwo. Nie będzie możliwości domagania się rekompensaty za to na drodze sądowej.

Działki na sprzedaż

Jak przebiega proces wywłaszczania?

Proces wywłaszczeniowy można podzielić na kilka etapów.

Etapy procesu wywłaszczenia:

• rokowania,
• postępowanie wywłaszczeniowe,
• rozprawa administracyjna,
• wydanie decyzji o wywłaszczeniu.

Postępowanie wywłaszczeniowe poprzedzają rokowania, których celem jest podpisanie umowy dotyczącej nabycia praw do danej nieruchomości. Przeprowadza je starosta wraz z właścicielem gruntu, a jeśli wywłaszczenie ma zostać przeprowadzone na wniosek jednostki samorządu terytorialnego, wówczas rokowania prowadzi organ wykonawczy tej jednostki. Właścicielowi na tym etapie można zaproponować nieruchomość zamienną. Wszczęcie postępowania natomiast rozpoczyna się z urzędu, jeśli wywłaszczenie ma nastąpić na rzecz Skarbu Państwa. Gdy dokonywane jest na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, rozpoczyna się na wniosek organu wykonawczego. Wszczęcie takiego postępowania może nastąpić po upływie dwóch miesięcy liczonych od dnia zakończenia rokowań.

Starosta ma obowiązek złożyć wniosek o ujawnienie wszczęcia postępowania w księdze wieczystej nieruchomości. Następnie do stron wysyła się wezwanie na rozprawę administracyjną. W trakcie rozprawy strony wymieniają się argumentami i dowodami uzasadniającymi swoje stanowiska. Po jej zakończeniu sąd może wydać decyzję o wywłaszczeniu, na odwołanie od niej strony mają 14 dni licząc od daty doręczenia. Jeśli decyzja zostanie utrzymana w mocy staje się ostateczna, a prawo własności nieruchomości przechodzi na rzecz Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Wycena wywłaszczanej nieruchomości

Ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy. Na podstawie zebranych danych takich jak lokalizacja, powierzchnia, stan techniczny, przeznaczenie, zabudowa i standard wykończenia budynków, sporządza operat szacunkowy, w którym ustala wartość rynkową nieruchomości podlegającą wywłaszczeniu. Dokument ten stanowi podstawę do ustalenia wysokości odszkodowania. Biegłego rzeczoznawcę majątkowego powołuje wojewoda.

§ 56 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego wymienia elementy, które taki operat musi zawierać.

Operat szacunkowy nieruchomości musi zawierać:

• wskazanie przedmiotu i zakresu wyceny,
• określenie celu, dla którego przygotowano wycenę,
• podstawę formalną dokonywanej wyceny wraz ze źródłami danych o nieruchomości,
• określenie dat istotnych dla oszacowania wartości nieruchomości,
• opis stanu nieruchomości,
• określenie przeznaczenia wycenianej nieruchomości,
• analizę rynku nieruchomości w odniesieniu do celu i sposoby wyceny,
• określanie rodzaju wybranej wartości oraz metody i techniki opracowania wyceny,
• wyliczenia wartości nieruchomości wraz z uzasadnionym wynikiem wyceny,
• zastosowany sposób dokonania wyceny.

W operacie znajduje się ponadto dokumentacja fotograficzna oraz wszystkie dokumenty, które były niezbędne do dokonania wyceny.

Odwołanie od decyzji

Osobie, wobec której wydano decyzję o wywłaszczeniu przysługuje odwołanie. Jednak na zmianę treści decyzji raczej nie ma co liczyć. Odwołanie służy najczęściej ponownemu rozparzeniu kwoty ustalonego odszkodowania. Wnosi się je na piśmie do właściwego organu odwoławczego za pośrednictwem organu, który decyzję wydał. Jeśli na przykład decyzję o wywłaszczeniu wydał wojewoda, wówczas organem właściwym do rozpatrzenia odwołania jest Minister Rozwoju i Technologii jako organu nadrzędnego, ale za pośrednictwem wojewody. Termin na wniesienie odwołania wynosi 14 dni od daty doręczenia decyzji. Gdy termin ten nie zostanie dotrzymany wówczas organ wyda postanowienie o niedopuszczalności odwołania. Przepisy nie precyzują warunków formalnych, jakie musi spełniać odwołanie, powinno jednak zawierać dokładne oznaczenie stron, przedmiotu sprawy, sygnaturę, wskazanie żądania oraz podpis.

Aby odwołanie takie przyniosło skutek, należy wskazać w nim merytoryczne uzasadnienie swoich zarzutów, sformułowanie konkretnych uwag do dokonanej wyceny nieruchomości czy wskazanie naruszenia przepisów proceduralnych. Z tego powodu na tym etapie warto posiłkować się doświadczeniem i wiedzą profesjonalistów.

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.