Nieruchomość możemy nabywać w różny sposób, m.in. kupując, otrzymując w darowiźnie lub korzystając z niej przez długi czas. Warto wiedzieć, na jakich zasadach zasiaduje się nieruchomości, by umiejętnie skorzystać z tego prawa lub mieć świadomość, jak się przed zakusami innych bronić.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, lub po upływie trzydziestu lat, jeśli uzyskał posiadanie w złej wierze.

O zasiedzeniu mówimy w przypadku nieprzerwanego posiadania samoistnego nieruchomości przez 20 lat przy istnieniu dobrej wiary i 30 lat w przypadku jej braku.

W tym miejscu warto nadmienić, że nabyć nieruchomość rolną – w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego – przez zasiedzenie może jedynie rolnik indywidualny w rozumieniu przepisów tej ustawy, jeżeli – ustalona zgodnie z przepisami art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy – powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z nieruchomościami rolnymi stanowiącymi jego własność nie przekroczy 300 ha użytków rolnych.

W orzecznictwie istnieją rozbieżności co do zaliczenia nieruchomości rolnej do majątku dorobkowego lub osobistego małżonków w przypadku nieformalnego jej nabycia przed dniem wejścia w życie ustawy o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Problem sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy o takim zaliczeniu decyduje stan istniejący w chwili nieformalnego nabycia, czy jednak decydujące znaczenie ma chwila wejścia w życie ustawy z 26.10.1971 r. o uregulowaniu własności gospodarstw rolnych. Zgodnie z pierwszym poglądem, dla oceny, czy nieruchomość rolna stała się dorobkiem małżonków na podstawie przepisów ustawy uwłaszczeniowej, decydujący jest stan z chwili wejścia w życie ustawy. Wcześniej prezentowano jednak stanowisko odmienne, iż o zaliczeniu nieruchomości do majątku wspólnego lub odrębnego małżonków decyduje stan istniejący w chwili nieformalnego nabycia, a nie w chwili, gdy to nabycie stało się prawnie skuteczne.

Czy można sumować okresy posiadania z poprzednikiem lub spadkobiercą?

Jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej trzydzieści lat. Przepisy te stosuje się odpowiednio w przypadku, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Swego rodzaju ciekawostką jest, że do rozpoczęcia biegu okresu zasiedzenia może dojść, gdy właściciel wciąż mieszka w nieruchomości zasiadywanej. Kluczowe jest tylko, by zasiadujący umiał wykazać dowodami przed sądem, że dotychczasowy właściciel jasno i klarownie przekazał mu władanie nad nieruchomością, sam wyraźnie wyrażając wolę, że nie chce już nią władać jak właściciel, np. babcia przekazująca rodzinny dom wybranemu wnukowi.

Jakie nieruchomości można zasiedzieć?

Na nieruchomości jako przedmiot zasiedzenia wskazuje artykuł 172 § 1 KC. Obecnie obowiązujące prawo cywilne wyróżnia trzy rodzaje nieruchomości – gruntowe, budynkowe i lokalowe.

Przedmiotem zasiedzenia mogą być nieruchomości gruntowe, budynkowe i lokalowe.

Zgodnie z art. 46 KC nieruchomością gruntową (gruntem) jest część powierzchni ziemskiej stanowiąca odrębny przedmiot własności. Co bardzo istotne, w przypadku nabycia w drodze zasiedzenia dopuszczalne jest zasiedzenie fizycznie wydzielonej części nieruchomości gruntowej. Wówczas nie mają zastosowania ograniczenia podziału nieruchomości. Nie ma również potrzeby, aby sąd stwierdzający zasiedzenie zwracał się o opinie do właściwych organów gminy. Przy czym należy podkreślić, że w przypadku współwłasności i zawarcia umowy podziału nieruchomości do korzystania, samo korzystanie z fizycznej części nieruchomości nie prowadzi do zasiedzenia.

Kolejnym rodzajem nieruchomości są nieruchomości budynkowe, którymi zgodnie z art. 46 § 1 KC są „budynki trwale z gruntem związane(…), jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. W KC są m.in. przepisy szczególne ustanawiające odrębną własność budynków wzniesionych przez użytkownika wieczystego na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste (art. 235 KC). Są to prawa związane z określonymi prawami i nie mogą istnieć bez prawa, z którym są związane. To możliwość zasiedzenia prawa podstawowego warunkuje możliwość zasiedzenia tych nieruchomości budynkowych. Tak więc dopuszczalne będzie zasiedzenie nieruchomości budynkowej wraz z użytkowaniem wieczystym.

Lokale mieszkalne stanowiące odrębne nieruchomości mogą być przedmiotem zasiedzenia, gdyż art. 172 § 1 KC nieruchomości będących lokalami mieszkalnymi nie wyłącza od zasiedzenia.

Czy można zasiedzieć część lokalu lub udział we współwłasności?

Osobnym problemem jest możliwość zasiedzenia części lokalu. Swego czasu Sąd Najwyższy zajął się odpowiedzią na pytanie, czy dopuszczalne i możliwe jest zasiedzenie części cudzego lokalu niespełniającej ustawowych wymagań przewidzianych dla samodzielnego lokalu mieszkalnego przez samoistnego posiadacza będącego zarazem właścicielem innej nieruchomości lokalowej położonej w tym samym budynku, jeżeli są one funkcjonalnie powiązane ze sobą i w rzeczywistości stanowią jedno mieszkanie? Sąd Najwyższy stwierdził w odpowiedzi, że nie jest dopuszczalne zasiedzenie jednego z kilku pokoi wchodzących w skład lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności. Sytuacja zmienia się, jeśli chodzi o podział lokalu w trybie orzeczenia sądowego. Jest on dopuszczalny, jeśli lokal taki zostanie podzielony na dwa lub więcej lokale samodzielne, zaświadczenie starosty w takim wypadku nie jest konieczne, sąd może sam powołać biegłego.

Dopuszczalność zasiedzenia udziału we współwłasności nieruchomości jest powszechnie przyjęta w orzecznictwie. Pierwszym przypadkiem zasiedzenia udziału we współwłasności jest sytuacja powstała na skutek współposiadania przez kilka różnych osób tej samej nieruchomości. W takiej sytuacji przedmiotem nabycia w drodze zasiedzenia jest udział w tej nieruchomości, przy czym domniemywa się, że udziały współwłaścicieli są równe, chyba że z okoliczności sprawy wynika co innego.

Zasiedzenie udziału we współwłasności przez innego ze współwłaścicieli

Najbardziej złożoną kwestią jest zasiedzenie udziału we współwłasności przez innego ze współwłaścicieli. Samo niewykonywanie prawa przez innego współwłaściciela nie uprawnia jeszcze do wniosku, że drugi współwłaściciel przejął rzecz w samoistne posiadanie. Musi on dać wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego posiadania. Musi uczynić to jawnie i zamanifestować to w sposób widoczny dla współwłaściciela (niewykonującego posiadania) oraz otoczenia. Nie wystarczy np. samo tytułowanie się w korespondencji z urzędami właścicielem nieruchomości. Ale już np. wybudowanie domu służącego do zaspokojenia potrzeb tylko jednego ze współwłaścicieli nieruchomości i jego rodziny można wskazać jako przykład takiego działania.

Zasiedzenie użytkowania wieczystego i służebności

Sąd Najwyższy wiele lat temu dopuścił możliwość zasiedzenia użytkowania wieczystego, powołując się na analogię do prawa własności. Można też zasiedzieć prawo odpowiadające treści służebności (gruntowej, przesyłu, drogi koniecznej). Wtedy jest to nabycie tych praw nieodpłatnie, bo ustanawianie służebności jest z reguły za wynagrodzeniem.

Z kolei są rozbieżności wśród sądów – jedne twierdzą, że oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste nie wyłącza możliwości zasiedzenia prawa własności nieruchomości przez użytkownika, drugie – oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste wyłącza możliwość zasiedzenia prawa własności przez użytkownika.

Uwzględnienie kwestii zasiedzenia w postępowaniu rozgraniczeniowym

W orzecznictwie zgodnie przyjmuje się, że w sprawie o rozgraniczenie nieruchomości, przy ustalaniu stanu prawnego granic, sąd obowiązany jest z urzędu uwzględnić zasiedzenie przygranicznych pasów gruntu. Bez znaczenia pozostaje zatem fakt, czy strona postępowania zarzut taki podniesie czy też nie.

Test na zasiedzenie

Przesłankami zasiedzenia nieruchomości są nieprzerwane posiadanie samoistne nieruchomości przez 20 lat w przypadku istnienia dobrej wiary i 30 lat w przypadku jej braku.

Posiadanie cudzej rzeczy, aby mogło być uznane za samoistne, a więc wywołujące skutek prawny zasiedzenia, nie może ograniczać się do wewnętrznego przekonania posiadacza, lecz musi być dostrzegalnym z zewnątrz jego postępowaniem z rzeczą jak właściciel.

Można wskazać następujący test:

• posiadanie kluczy,
• opłacanie podatków i innych opłat,
• przyjmowanie korespondencji i prowadzenie z tego adresu korespondencji z urzędami,
• prowadzenie korespondencji z urzędami w sprawie nieruchomości jak właściciel,
• traktowanie przez sąsiadów jak właściciela nieruchomości,
• rozporządzanie nieruchomością,
• samodzielne dokonywanie czynności zwykłego zarządu i przekraczających taki zarząd,
• ochrona posiadania przed innymi oraz występowanie jako właściciel w stosunku do organów i instytucji,
• posiadanie świadków, którzy potwierdzą samoistne władanie nieruchomością.

Czym jest dobra wiara?

W orzecznictwie istnieją odmienne koncepcje dobrej wiary, która ma duże znaczenie dla możliwości stwierdzenia zasiedzenia. Zgodnie z pierwszym stanowiskiem, z posiadaczem w dobrej wierze mamy do czynienia wtedy, gdy jest on w błędnym, ale – w danych okolicznościach – usprawiedliwionym przekonaniu, że przysługuje mu prawo własności. Odmienne stanowisko zakłada, że dobra wiara zasiadującego występuje wówczas, gdy ingerowanie w cudzą własność rozpoczęło się w takich okolicznościach, które usprawiedliwiały przekonanie posiadacza, że nie narusza cudzego prawa.

Istnienie dobrej wiary ma duże znaczenie dla możliwości stwierdzenia zasiedzenia.

W sprawach sądowych daje się zauważyć niejednolitość poglądów co do możliwości formułowania zarzutu nadużycia prawa (art. 5 KC) w sytuacji akcji właściciela, zmierzającej do przerwania biegu terminu zasiedzenia prawa własności nieruchomości, w tym zwłaszcza podejmowanej w ostatnim okresie, poprzedzającym upływ ustawowych terminów niezbędnych dla stwierdzenia zasiedzenia. Jako że w przypadku zasiedzenia mamy do czynienia z nabyciem z mocy prawa, tj. na skutek samego tylko upływu stosownego, ustawowego terminu (orzeczenie stwierdzające zasiedzenie ma w tym przypadku skutek deklaratoryjny) kwestia ta nabiera istotnego znaczenia. Trudno bowiem jednoznacznie ocenić zachowanie właściciela, który po kilkudziesięciu latach zaniedbań (i akceptowaniu stanu rzeczy, w którym posiadaczem nieruchomości jest kto inny) w niedługim czasie przed upływem ustawowego terminu zasiedzenia, decyduje się np. na wystąpienie z powództwem o wydanie nieruchomości, przerywając jego bieg (termin zasiedzenia zaczyna biec na nowo). W orzecznictwie pojawiają się zarówno poglądy wykluczające możliwość stawiania zarzutu nadużycia prawa, jak i poglądy przeciwne. Właściciele muszą pamiętać, że zdaniem Sądu Najwyższego: „sprzeczna z poczuciem słuszności jest próba przerwania biegu zasiedzenia nieruchomości przez złożenie ostatniego dnia biegu terminu zasiedzenia wniosku o charakterze windykacyjnym, w okolicznościach oczywistego zaniedbania interesów wynikających z własności przez kilkadziesiąt lat”.

Czy prawo chroni małoletnich?

Na koniec warto poruszyć kwestię szczególnej ochrony małoletnich, tj. jeżeli właściciel nieruchomości, przeciwko któremu biegnie zasiedzenie, jest małoletni, zasiedzenie nie może skończyć się wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania pełnoletności przez właściciela.

W kwestii możliwości zasiedzenia nieruchomości rodziców przez dorosłe dziecko można wyodrębnić dwa kierunki orzecznicze. Pierwszy z nich zakłada, że samo zamieszkiwanie w budynku rodziców i korzystanie z części nieruchomości przez dorosłe dziecko oraz członków jego rodziny nie pozwala na uznanie takiego posiadacza za samoistnego, jeżeli z okoliczności faktycznych nie wynika, aby właściciel zrezygnował ze swojego prawa. Drugi kierunek akcentuje konieczność wykazania posiadania samoistnego przez wnioskującego o zasiedzenie. Posiadacz (dziecko), który nie jest właścicielem, musi wykazać podejmowanie w określonym czasie czynności faktycznych wskazujących na samodzielne, rzeczywiste i niezależne od innej osoby (rodziców) władanie nieruchomością.

Henry Acevedo/pexels.com

Dopuszczalność stwierdzenia przez sąd zasiedzenia własności nieruchomości na rzecz osoby, która o to nie wnosiła

Pierwszy kierunek wskazuje, że odpowiednie stosowanie w sprawach o zasiedzenie przepisów o stwierdzeniu nabycia spadku, o którym mowa w art. 610 § 1 zdanie pierwsze KC, polega na stosowaniu art. 677 § 1 KC bez jakichkolwiek modyfikacji, w związku z czym sąd powinien stwierdzić zasiedzenie, stosownie do wyników postępowania dowodowego, na rzecz osoby, która w ten sposób nabyła prawo, choćby była to inna osoba niż wskazana przez uczestników postępowania.

Z kolei drugi – odpowiednie stosowanie w sprawach o zasiedzenie przepisów o stwierdzeniu nabycia spadku wymaga uwzględnienia różnic między obu postępowaniami. Różnice te są natomiast tak istotne, że sprzeciwiają się stosowaniu art. 677 § 1 K C wprost, co oznacza, że sąd jest związany wskazaniem przez uczestników postępowania osoby, na rzecz której ma nastąpić stwierdzenie zasiedzenia.

Jak zapobiegać zasiedzeniu?

Do przerwy biegu terminu zasiedzenia nie ma zastosowania art. 5 KC (nadużycie prawa). W uzasadnieniu orzeczenia Sąd Najwyższy wskazał, że ustawodawca, ustanawiając w kodeksie cywilnym określone terminy przedawnienia roszczeń czy terminy zasiedzenia – wskazuje wyraźnie, że z punktu porządku prawnego obojętne jest kiedy, tj. w pierwszym czy w ostatnim dniu terminu, uprawniony na drodze sądowej żąda ochrony swego prawa. Inny skład jednak orzekł, że sprzeczna z poczuciem słuszności jest próba przerwania biegu zasiedzenia nieruchomości przez złożenie ostatniego dnia biegu terminu zasiedzenia wniosku o charakterze windykacyjnym, w okolicznościach oczywistego zaniedbania interesów wynikających z własności przez kilkadziesiąt lat.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Bartosz Bator - Adwokat, publicysta i szkoleniowiec. Obecnie w obszarze jego zainteresowań jest doradztwo prawne w zakresie porządkowania spraw majątkowych osób fizycznych oraz małych i średnich przedsiębiorców. W szczególności zajmuje się sprawami z zakresu prawa nieruchomości, spadkowego, rodzinnego i powództwami frankowymi. Członek sekcji prawa nieruchomości Izby Adwokackiej w Warszawie.