Właściciel nieruchomości, pomimo zawarcia umowy najmu, zawsze zachowuje pełne prawo do rozporządzania swoim mieniem, w tym do jego zbycia na rzecz osoby trzeciej. Kwestia zbycia nieruchomości mieszkalnej w trakcie trwania umowy najmu, jako budząca najwięcej emocji, doczekała się już wielu opracowań. Jak natomiast kształtuje się sytuacja w przypadku sprzedaży nieruchomości niemieszkalnej? Co należy wiedzieć, obsługując taką transakcję?

Kwestia zbycia nieruchomości będącej przedmiotem umowy najmu została uregulowana w kodeksie cywilnym (dalej KC). Artykuł 678 KC wskazuje, że w przypadku zbycia rzeczy najętej w czasie trwania umowy najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy (czyli dotychczasowego wynajmującego).

Oznacza to, że nabywca staje się „nowym wynajmującym” już w momencie podpisania aktu notarialnego. Nie jest do tego wymagana żadna dodatkowa czynność którejkolwiek ze stron w formie np. aneksu do umowy czy dodatkowych porozumień pomiędzy zbywcą/nabywcą a najemcą. Co istotne, nie jest również wymagana zgoda najemcy na sprzedaż nieruchomości (chyba, że w umowie strony uzgodniły inaczej), a nawet jego wiedza na ten temat.

Do wejścia nabywcy lokalu w stosunek najmu nie jest wymagana żadna dodatkowa czynność prawna.

Warto jeszcze podkreślić, że nabywca jest zawsze związany umową najmu zawartą przez zbywcę, nawet w sytuacji, kiedy o istnieniu takiej umowy nie wiedział i nie mógł się wcześniej dowiedzieć. Między innymi z tego powodu – w celu ochrony interesów nabywcy –  ustawodawca zastrzegł na jego rzecz możliwość wypowiedzenia umowy najmu z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia. Zgodnie z art. 688 KC, w przypadku najmu lokalu z czynszem płatnym miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego – co stanowi wyjątek od zasady ogólnej z art. 673 ust. 2 KC.

fot. cottonbro / pexels.com

Dla porządku jedynie wspomnę, że zatajenie przez zbywcę faktu, że nieruchomość jest przedmiotem umowy najmu, może stanowić wadę prawną nieruchomości i rodzi po stronie nabywcy określone uprawnienia. Stąd – w przypadku wynikłych w związku z tym problemów – warto zarekomendować klientowi konsultację z prawnikiem, który będzie w stanie udzielić mu dalszej pomocy.

Wypowiedzenie umowy

Zgodnie z zapisami kodeksu cywilnego, umowa najmu zawarta na czas oznaczony może zostać wypowiedziana jedynie na warunkach w niej wskazanych i za terminem wypowiedzenia w niej ustalonym. Ma to na celu zapewnienie obu stronom umowy poczucia bezpieczeństwa oraz stabilności stosunku.

Jeśli zaś chodzi o umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony, może ona zostać wypowiedziana przez każdą ze stron, bez podawania przyczyny, przy zachowaniu okresu wypowiedzenia uzgodnionego w umowie (np. 3-miesięcznego, 6-miesięcznego, rocznego itp.).

Skorzystanie przez nabywcę z trybu wypowiedzenia umowy przewidzianego w art. 678 KC zapewnia mu możliwość:

1. rozwiązania umowy najmu, nawet w sytuacji kiedy nie ziściła się żadna z przesłanek wskazanych w umowie (w przypadku umowy zawartej na czas oznaczony);
2. ewentualnego skrócenia umownego okresu wypowiedzenia uregulowanego w umowie najmu na czas nieoznaczony (np. 6 miesięcy) do ustawowego – najczęściej 3-miesięcznego, ponieważ w większości przypadków czynsz płatny jest miesięcznie (art. 688 KC).

Kiedy nabywca nie może wypowiedzieć umowy?

Kodeksy uwielbiają wyjątki i tak jest również w tym przypadku. Mianowicie, uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu w trybie art. 678 KC nie przysługuje nabywcy, jeśli zostały łącznie spełnione warunki: umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i datą pewną, a rzecz została najemcy wydana.

Takie rozwiązanie ma na celu zabezpieczenie interesów najemcy. Datę pewną można uzyskać np. poprzez okazanie dokumentu notariuszowi i uzyskanie na nim odpowiedniej wzmianki (art. 81 KC). Co jest przy tym istotne, datę pewną można uzyskać w każdym czasie, niezależnie od tego, kiedy była zawierana umowa najmu. Ważne, aby wskazywała na datę przed zawarciem umowy sprzedaży.

O czym warto wiedzieć, reprezentując klienta kupującego?

Najwięcej ewentualnych niespodzianek może w tym przypadku czyhać na stronę kupującą, stąd to od niej zacznijmy.

1. Weryfikacja umowy najmu zawartej pomiędzy zbywcą a najemcą. Jeszcze przed zawarciem umowy sprzedaży należy poprosić stronę sprzedającą o przedstawienie treści umowy najmu (oczywiście może być ona zanonimizowana) i zwrócić uwagę na zapisy, w których znajdziemy:
   • wysokość czynszu oraz – szczególnie w przypadku umów zawartych na dłuższe okresy – istnienie (i treść) lub brak klauzuli waloryzacyjnej;
   • czas na jaki umowa została zawarta – czy jest to czas oznaczony czy nieoznaczony, jaki jest okres wypowiedzenia, czy (i jakie) zostały zastrzeżone warunki wypowiedzenia umowy;
   • zabezpieczenia – kaucja (jej wysokość, ewentualne uzupełnienia w wyniku waloryzacji), dobrowolne poddanie się egzekucji w trybie procedury cywilnej z art. 777 KPC oraz jego zakres (czy odnosi się jedynie do opróżnienia i wydania lokalu, czy również co do zapłaty sumy pieniężnej, a jeśli tak to w jakiej wysokości). Najlepiej poprosić również o możliwość wglądu w akt zawierający poddanie się egzekucji lub o jego zanonimizowaną kopię;
   • ustalenia dot. ewentualnych nakładów lub ulepszeń przedmiotu najmu przez najemcę i związanych z tym rozliczeń;
   • ewentualne „niestandardowe” ustalenia pomiędzy stronami oraz zakres zobowiązań wynajmującego.
2. Weryfikacja księgi wieczystej – co do zasady umowa najmu obowiązuje jedynie pomiędzy jej stronami, jednak wpis uprawnienia do księgi wieczystej rozszerza skuteczność umowy również w stosunku do osób trzecich (z uwagi na rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych). W doktrynie przyjmuje się, że wpis uprawnienia wynikającego z umowy najmu do księgi wieczystej odnosi skutek analogiczny do daty pewnej – a co za tym idzie, nabywca jest uprawniony do wypowiedzenia umowy jedynie na warunkach zgodnych z umową, a tryb z art. 678 KC nie znajduje zastosowania.
3. Po zawarciu umowy sprzedaży nabywca powinien poinformować najemcę o wstąpieniu z mocy prawa do umowy najmu na miejsce dotychczasowego wynajmującego. W powiadomieniu powinien wskazać: swoje dane, adres korespondencyjny, numer konta do wpłaty czynszu oraz (w zależności od potrzeby) dane osoby kontaktowej. Zawiadomienie może zostać przesłane mailowo, najlepiej jednak przesłać je pocztą za potwierdzeniem odbioru lub przekazać je najemcy osobiście (również za potwierdzeniem odbioru na egzemplarzu nowego właściciela).

fot. Maria Orlova / pexels.com

Uwaga! Wielu pośredników doskonale radzi sobie z czytaniem umów najmu i wie, na co należy zwrócić uwagę. Jeśli jednak czujesz, że nie masz w tym zakresie wiedzy i/lub doświadczenia, ogranicz swoją pomoc do wytłumaczenia klientowi, dlaczego dokładne zapoznanie się z warunkami umowy najmu jest istotne przed zawarciem umowy (nabywca wstępuje w miejsce wynajmującego już w momencie podpisania aktu notarialnego – stąd po zakupie jest już za późno) i zarekomenduj konsultację z prawnikiem, który przeanalizuje dla niego treść umowy i wskaże ewentualne zagrożenia czy istotne kwestie, o których powinien wiedzieć.

Zaleć klientowi dokładne zapoznanie się w z warunkami umowy najmu. Jest to istotne przed podpisaniem aktu notarialnego.

O czym warto wiedzieć, reprezentując klienta sprzedającego?

Reprezentując stronę sprzedającą, zacznij od ustalenia z jego najemcą – przez samego sprzedającego lub najlepiej podczas spotkania z Twoim uczestnictwem – jego dalszych planów związanych z lokalem. Czy jest zadowolony ze współpracy na aktualnych warunkach, czy planuje pozostać w lokalu itp. Jest to szczególnie istotne, jeśli nieruchomość jest atrakcyjna pod względem inwestycyjnym – w takiej sytuacji potencjalnego nabywcę będzie interesowało czy najemca jest stabilny oraz chętny do kontynuowania współpracy. Warto również ustalić z najemcą wszelkie kwestie logistyczne związane ze sprzedażą, jak np. prowadzenie prezentacji. Należy pamiętać, że najemca nie ma obowiązku udostępniać wynajmującemu lokalu (np. w częstotliwości kilku razy w tygodniu), a wynajmujący nie ma prawa zaburzania normalnego funkcjonowania najemcy w lokalu. Pomijając powyższe kwestie, określenie zasad współpracy zwyczajnie ułatwi i umili Ci pracę.

Po sprzedaży pamiętaj o uregulowaniu kwestii związanych z wpłaconą przez najemcę kaucją. Może się to odbyć na dwa sposoby – poprzez zwrot kaucji najemcy lub przekazanie jej bezpośrednio nabywcy. Obowiązek zwrotu kaucji nie przechodzi automatycznie na nabywcę, ponieważ przyjmuje się, że wynika on z odrębnego od najmu stosunku prawnego.

Warto wspomnieć także o możliwości dochodzenia przez najemcę od zbywcy naprawienia szkody związanej z przedwczesnym wypowiedzeniem umowy przez nabywcę, co jest szczególnie istotne w przypadku umów zawartych na czas oznaczony. Może to wynikać np. z faktu, że strony – tj. najemca i zbywca – wynegocjowały pomiędzy sobą określone warunki najmu, w efekcie których najemca np. poniósł duże nakłady finansowe w celu dostosowania lokalu pod swoją działalność (jak restauracja, sklep, biura itp.), kalkulując działalność i zwrot z poniesionej inwestycji w oparciu o czas trwania umowy. Najemca ma w tej sytuacji prawo żądać od zbywcy naprawienia poniesionej przez siebie szkody, obejmującej zarówno stratę rzeczywistą, jak i utracone korzyści, co wynika z art. 679 KC.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Oliwia Walentynowicz - Prawniczka, pośredniczka nieruchomości, właścicielka biura View Estate. Wiedzę z zakresu prawa pogłębiała podczas studiów w Wielkiej Brytanii oraz Stanach Zjednoczonych. Od 2018 roku zajmuje się prawem nieruchomości, najpierw jako członek działu umów handlowych i nieruchomości w międzynarodowej kancelarii prawnej, następnie jako prawnik w wewnętrznym dziale prawnym jednej z wiodących w Europie spółek z branży restauracyjnej.