Obecnie – w toku intensywnego ruchu na rynku nieruchomości – właściciele coraz częściej decydują się na podziały nieruchomości, nawet w razie występowania obiektywnych przeszkód zarówno prawnych, jak i faktycznych.

Zgodnie z ustawą z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z Dz.U. z 2021 r. poz. 1899 ze zm., dalej: u.g.n.) podział nieruchomości może nastąpić jedynie przy spełnieniu określonych warunków. Zostały one zawarte głównie w art. 93 u.g.n. i dotyczą w szczególności następujących faktów:

• przy zgodności z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego (dotyczy to zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu),
•  projektowane do wydzielenia działki gruntu muszą mieć dostęp do drogi publicznej,
• przy podziale nieruchomości zabudowanej, granice projektowanych do wydzielenia działek muszą przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przykrycia dachu.

Zgodnie z w/w przepisem, za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych. Ustawodawca uznał jednak, że samo ustanowienie służebności – dopóki nie stanie się faktem – jest okolicznością niepewną i nie gwarantuje wydzielanym działkom dostępu do drogi publicznej. 

Za dostęp do drogi publicznej uważa się również wydzielenie drogi wewnętrznej wraz z ustanowieniem na tej drodze odpowiednich służebności dla wydzielonych działek gruntu albo ustanowienie dla tych działek innych służebności drogowych.

Warunkowy podział nieruchomości

Z tego powodu w art. 99 u.g.n. zawarto instytucję warunkowego podziału nieruchomości (jeżeli zapewnienie dostępu do drogi publicznej ma polegać na ustanowieniu służebności, o których mowa w art. 93 ust. 3, podziału nieruchomości dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu działek wydzielonych w wyniku podziału zostaną one ustanowione. Za spełnienie warunku uważa się także sprzedaż wydzielonych działek gruntu wraz ze sprzedażą udziału w prawie do działki gruntu stanowiącej drogę wewnętrzną). Zastrzeżenie o warunkowym podziale odbywa się w samej decyzji podziałowej. Z tym że – jak wskazano warunek ustanowienia służebności (dla działek bez bezpośredniego dostępu do drogi publicznej) – dotyczy chwili zbycia nieruchomości jako osobnej własności.

Sama decyzja jest formułowana przez organy w różny sposób. Najczęściej organ zamieszcza w decyzji sformułowanie „pod warunkiem”. 

fot. urtimud.89 / pexels.com

Na przykład: Prezydent Miasta X działając na podstawie art. 93 ust. 1 , art. 96 ust. 1  i art. 99 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zatwierdza projekt podziału nieruchomości stanowiącej działkę o numerze ewidencyjnym X położonej przy ulicy X stanowiącej własność X, pod warunkiem ustanowienia służebności dojazdu do wydzielonych działek o numerach: X. 

Pomimo iż decyzja jest warunkowa, jest ona jednak podstawą do dokonania zmian w ewidencji gruntów i budynków oraz księdze wieczystej (to jest ujawnienia podziału) – na podstawie art. 96 ust. 4 u.g.n. Warunkowość jednak niejako aktualizuje się dopiero w momencie zbycia. Co to oznacza?

Przy zbyciu działki, której wydzielenie jest warunkowane ustanowieniem służebności w celu zapewnienia dostępu do drogi publicznej, weryfikacji dostępu do drogi publicznej dokonuje notariusz. Badając dokumenty dotyczące nieruchomości, zobowiązany jest on zweryfikować także decyzję o podziale, a jeżeli uzna, iż brak jest dostępu, może odmówić dokonania czynności jako niezgodnej z przepisami. Zatem, dopóki wydzielone działki pozostają własnością jednego właściciela (tego samego, który składał wniosek o podział), dopóty  –pomimo iż wydzielone – nie muszą posiadać dostępu do drogi publicznej. Jednak przy ich zbywaniu (na przykład w drodze sprzedaży, zamiany czy darowizny) obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej, który do tej pory był niejako „zawieszony”, staje się obowiązujący.

Obowiązek zapewnienia dostępu do drogi publicznej, który do tej pory był niejako „zawieszony”, staje się obowiązujący w chwili zbycia.

Niebezpieczeństwa

A co jeżeli notariusz nie zweryfikuje dostępu do drogi publicznej w sposób prawidłowy? Orzecznictwo nie pozostawia tutaj wątpliwości – zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 8 kwietnia 2016 r. (sygn. akt: I CSK 132/15): Nieważna jest umowa przeniesienia własności wydzielonej działki bez spełnienia warunku ustanowienia przy jej zbyciu służebności zapewniającej dostęp do drogi publicznej. Podobnie w uchwale Sądu Najwyższego z dnia 4 czerwca 2009 r. (sygn. akt: III CZP 34/09) nie pozostawiono wątpliwości, iż: Jeżeli decyzja o podziale nieruchomości zawiera warunek, że przy zbywaniu wydzielonych działek zostaną ustanowione służebności drogowe zapewniające dostęp do drogi publicznej lub nastąpi sprzedaż udziałów w prawie do działki stanowiącej drogę wewnętrzną, umowa przeniesienia własności wydzielonej działki zawarta bez spełnienia tego warunku jest nieważna (art. 58 § 1 KC w zw. z art. 99 i art. 93 ust. 3 ustawy z 21.8.1997 r., o gospodarce nieruchomościami, t.j. Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz. 2603 ze zm.). W uchwale tej Sąd Najwyższy wyjaśnił też, że celem wprowadzenia tego przepisu jest zapobieganie podziałom nieruchomości bez jednoczesnego uregulowania kwestii dostępu do drogi publicznej, która utrudnia zagospodarowanie nieruchomości oraz powoduje spory sąsiedzkie.

fot. Godfrey Phiri / pexels.com

Co ciekawe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gorzowie Wielkopolskim (wyrok z dnia 24 maja 2016 r., sygn. akt: II SA/Go 222/16) wypowiedział się na temat charakteru wydzielonej drogi w skutek podziału warunkowego i rozstrzygnął, że przepis art. 99 u.g.n. warunkuje podział nieruchomości koniecznością ustanowienia przy zbywaniu nowopowstałych działek odpowiedniej służebności, wykluczając tym samym możliwość uznania, iż doszło do przejścia działek na rzecz podmiotu publicznego. W orzecznictwie wskazuje się, iż w sytuacji gdy doszło do podziału nieruchomości w oparciu o przepis art. 99 u.g.n. tj. pod warunkiem ustanowienia służebności nie budzi wątpliwości, że wydzielona w wyniku takiego podziału droga nie ma charakteru drogi publicznej.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Lidia Blaszka - Radca prawny, specjalistka prawa nieruchomości. Członek komisji ds. doskonalenia zawodowego Okręgowej Izby Radców Prawnych w Poznaniu. Współtwórca projektu iRadcowie OIRP Poznań, w ramach którego organizuje szkolenia z zakresu kompetencji miękkich skierowanych do radców prawnych oraz w nich uczestniczy. Prawnik z pasją do procesu cywilnego oraz prawa nieruchomości. Prowadzi kancelarię radców prawnych, w której wdraża nowoczesne systemy obsługi klienta.