Każdy, kto jest zainteresowany zakupem nieruchomości i potrzebuje posiłkować się kredytem hipotecznym, czy chce, czy nie, na pewno na pierwszym etapie spotka się z terminem „zdolność kredytowa”. Jest ona ważna dla wielu klientów z uwagi na to, że to od niej przeważnie uzależniona jest kwota możliwego do uzyskania finansowania na zakup wymarzonej nieruchomości.

Banki, badając zdolność kredytową klienta, są zobowiązane dodatkowymi regulacjami oraz ogólnymi wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego do ostrożnościowego podejścia i stosowania dodatkowych kryteriów i buforów, zapisy te znajdują się głównie w nowelizowanej co jakiś czas Rekomendacji S.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Czym jest zdolność kredytowa?

• Jak wyliczyć dochód rozporządzalny?

• Jak sprawdzić, czy stać Cię na kredyt?

• Czy można zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Zdolność kredytowa – co to takiego?

Skoro zdolność kredytowa jest tak ważna, to należy ustalić, co bank rozumie pod tym pojęciem. Zdolność kredytowa to termin, który pojawia się w Rekomendacji S i jest rozumiany jako:
ocena czy klient będzie zdolny do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych umową, z uwzględnieniem dwóch zasadniczych obszarów:

1. analizy ilościowej – polegającej na ustaleniu wysokości i stabilności źródeł spłaty zaciągniętego kredytu,
2. analizy jakościowej – polegającej na ocenie cech klienta, które mają istotny wpływ na skłonność klienta do spłaty zaciągniętego kredytu w terminach określonych w umowie.

Od razu muszę wyjaśnić, że często na spotkaniach pojawia się pytanie od klienta, czy jeśli jego dochód nie jest wystarczający do uzyskania kredytu w satysfakcjonującej go wysokości, czy zmieni sytuację, jeśli zaproponuje dodatkowe zabezpieczenie w formie innej niż nabywana nieruchomość. Niestety takie rozwiązanie nie zwiększa zdolności, ponieważ nie wpływa na możliwość klienta do spłaty zobowiązania w terminach i wysokości określonych w umowie. Banki pożyczając nam pieniądze, oczekują ich zwrotu także w formie pieniężnej, wbrew obiegowym opiniom, nie zależy im na odbieraniu nieruchomości lub innych składników majątku należących do klienta. Robią to dopiero po wyczerpaniu wszystkich możliwości odzyskania pieniędzy.

Dochód netto czy dochód rozporządzalny – jak wyliczyć?

Głównym czynnikiem branym pod uwagę przez banki jest osiągany przez klienta tzw. dochód rozporządzalny – czyli dochód pozostający do dyspozycji kredytobiorcy po pomniejszeniu o zobowiązania finansowe inne niż zobowiązania kredytowe, z których kredytobiorca nie może się wycofać, tj. wynikające m.in. z przepisów prawa lub mające charakter trwały i nieodwołalny (w szczególności wszelkie należne podatki, opłaty i składki, jak również zasądzone alimenty i wypłacane renty).

Stabilność takiego dochodu polega na czasie jego uzyskiwania oraz w miarę równej wysokości. W praktyce w przypadku incydentalnych, czyli osiągniętych raz w analizowanym przez bank okresie np. prowizji, premii, nadgodzin, dla których brak jest odniesienia we wcześniejszych okresach, analityk może skorygować wysokość takiego dochodu w dół. Nie dotyczy tzw. trzynastki lub innych premii wypłaconych co roku lub w innych krótszych okresach czasowych, ale powtarzalnych!

Z tego wynika, że im dłużej osiągamy dochody w tej samej wysokości, tym lepiej, oczywiście, jeśli w międzyczasie uzyskaliśmy podwyżkę, to będzie mieć ona pozytywny wpływ na naszą zdolność kredytową. Pamiętać tylko należy, że w większości banków w przypadku umowy o pracę uwzględniana jest średnia za ostatnie 6 miesięcy. W przypadku podwyżki więc, im więcej czasu upłynie od jej przyznania, tym większy będzie jej wpływ na średnią. Możliwe jest przyjęcie dochodu już po podwyżce, ale musi nastąpić przynajmniej 1 wpływ na rachunek osobisty klienta, niestety jest to kwestia uznaniowa analityka i nie zawsze zostaje uwzględniona.

W przypadku umowy o pracę, w celu wyliczenia wysokości dochodu wystarczy wyliczyć średnią wpływów na rachunek osobisty za 3, 6 lub 12 miesięcy (w zależności od banku). Zupełnie inna jest kwestia wysokości dochodów z prowadzonej działalności gospodarczej. Przeważnie analizie podlega okres minimum 1 roku, a często nawet 2 lat wstecz. W celu poprawnego wyliczenia zdolności kredytowej należy uzyskać tzw. dochód netto na podstawie poniższego wzoru:

przychód − koszty − składki na ubezpieczenie społeczne i zdrowotne − podatek = dochód netto

Kolejnym krokiem, skoro już wiadomo, jak należy wyliczyć wysokość dochodu netto (rozporządzalnego) zgodnie z wcześniej przytoczoną Rekomendacją S, jest uwzględnienie wysokości raty wnioskowanego kredytu oraz już posiadanych zobowiązań. Służy do tego wskaźnik DTI (ang. Debt To Income), czyli dochód do długu – wyraża on stosunek wszystkich naszych zobowiązań kredytowych łącznie z tym, o który wnioskujemy, oraz opłat związanych z naszym utrzymaniem do osiąganego dochodu. Wskaźnik ten powinien wynosić maksymalnie 50% przy uzyskiwanych dochodach na poziomie poniżej średniej krajowej lub maksymalnie 65%, jeśli nasze dochody są wyższe niż średnia krajowa.

Jak sprawdzić, czy stać Cię na kredyt?

Jeśli chcesz szybko sprawdzić, czy masz zdolność kredytową wystarczy zsumować wszystkie posiadane zobowiązania, dodać do tego szacowaną wysokość raty wnioskowanego kredytu, następnie podzielić przez dochód netto i wynik pomnożyć przez 100, i już mniej więcej wiadomo, czy według Banków będzie Cię stać na kredyt.

Tu w kontekście dużego zainteresowania programem wsparcia w nabyciu pierwszego mieszkania Bezpieczny Kredyt 2%, wspomnieć muszę, że dla wszystkim starającym się o ten kredyt będzie łatwiej uzyskać zdolność kredytową, ponieważ banki uwzględniają w jej liczeniu wysokość raty kredytu hipotecznego po uzyskaniu dopłaty do raty. W związku z tym przyjęta wysokość raty jest znacznie niższa niż w przypadku standardowego kredytu hipotecznego, stąd pojawia się duża rozbieżność w wysokości szacowanej zdolności kredytowej.

Oczywiście jest to tylko i wyłącznie szybki szacunek i z mojej praktyki wynika, że często nazbyt optymistyczny. Niejednokrotnie klienci po prostu szacują zbyt optymistycznie swoje dochody, nie uwzględniając zobowiązań lub uwzględniając wyższe wpływy z umowy.

Pomimo wszystkich tych regulacji ogólnych, które banki są zobowiązane stosować na szczęście dla wielu z nas, każdy z nich inaczej podchodzi do różnych źródeł dochodu oraz do wyliczenia zdolności kredytowej.

Czy można zwiększyć swoją zdolność kredytową?

Pytanie jest i trudne, i łatwe jedocześnie. Skoro do zdolności kredytowej brane są pod uwagę posiadane zobowiązania, to możemy je zmniejszyć przed staraniem się o kredyt hipoteczny. To, na co mamy najczęściej wpływ, to wysokość zobowiązań.

• Zmniejszenie limitów kredytowych

Ja rekomenduję najczęściej klientom w pierwszej kolejności zmniejszenie przyznanych limitów kredytowych w kartach kredytowych lub na rachunku osobistym. Często jest to najłatwiejsze, gdyż wiele osób korzysta z tego rozwiązania jako awaryjnego i na co dzień nie ma wykorzystanych w pełni limitów. Do zmniejszenia limitu często wystarczy jedna wizyta w banku i od następnego dnia limit już jest mniejszy.

Dlaczego nie całkowite zamknięcie? Chodzi głównie o czas – przy zamknięciu takiego zobowiązania, obowiązuje okres wypowiedzenia 30 dni, do tego dojdzie jeszcze okres rozliczeniowy w przypadku karty kredytowej i konieczność uzyskania dokumentu potwierdzającego zamknięcie zobowiązania, przez to może się wydłużyć termin zawarcia umowy kredytowej lub uruchomienie kredytu hipotecznego.

• Minimalizacja zobowiązań ratalnych

W przypadku zobowiązań ratalnych możliwe są rozwiązania polegające na całkowitej spłacie kredytu, częściowej spłacie, aby obniżyć wysokość rat, albo ewentualna konsolidacja kilku zobowiązań w celu obniżenia wysokości zobowiązania miesięcznego.
Z uwagi na fakt, że większość banków opiera swoje wyliczenia dochodu klienta na wpływach na rachunek, warto wziąć pod uwagę ewentualną rezygnację z nieobowiązkowych płatności pobieranych z wynagrodzenia przez pracodawcę, takich jak: pakiety medyczne, ubezpieczenia lub pakiety sportowe.

• Zwiększenie dochodów

Inną ewentualnością jest zwiększenie swoich dochodów… Niestety, wiąże się to często z koniecznością poczekania z zakupem nieruchomości. Najczęściej mam do czynienia z taką sytuacją, gdy klient wystartował z nową działalnością gospodarczą w poprzednim roku kalendarzowym i poniósł wysokie koszty na jej uruchomienie, trudno wobec tego, aby jego dochód był odpowiedni dla osiągnięcia wymaganej zdolności kredytowej. W takim układzie, jeśli w bieżącym roku wyniki finansowe są znacznie lepsze, korzystnie jest poczekać do rozliczenia podatkowego, aby pokazać wyłącznie ten „lepszy” rok.

• Zwiększenie liczby kredytobiorców

Często praktykowanym rozwiązaniem jest także dołączenie innych osób do kredytu, np. partnera czy rodziców. Dzięki takiemu zabiegowi możliwe jest zwiększenie dostępności oczekiwanej kwoty kredytu. Pamiętać tylko należy, że ta „dodatkowa” osoba nie musi być współwłaścicielem nieruchomości, pomimo że będzie zobowiązana do spłaty kredytu, i oczywiście musi mieć zdolność kredytową.

W przypadku Bezpiecznego Kredytu 2% lub Rodzinnego Kredytu Mieszkaniowego nie jest możliwe dołączenie do kredytu osób trzecich lub rodziców, ponieważ ustawa ogranicza możliwość uzyskania wsparcia wyłącznie do właściciela lub właścicieli nieruchomości. Dodatkowo, osoby te muszą spełniać wszystkie kryteria programów wsparcia.

Niezależnie od tego wszystkiego, zanim pójdzie się na zakupy, warto spotkać się na bezpłatnej konsultacji z niezależnym ekspertem kredytowym,, który dopasuje oferty bankowe tak, aby możliwa była realizacja planów. Ekspert uwzględni wszystkie ograniczenia i oczekiwania odnośnie do wysokości kredytu, wykorzystując swoją wiedzę i doświadczenie w zakresie tego, jak poszczególne banki podchodzą do liczenia zdolności kredytowej. Bo zdolność kredytowa zdolności kredytowej nie jest równa.

***

Grupa ANG S.A. to firma pośrednictwa finansowego i ubezpieczeniowego, którą tworzy ponad 350 akcjonariuszek i akcjonariuszy oraz ponad 900 ekspertek i ekspertów kredytowych i ubezpieczeniowych z całej Polski. Jako jedyna z branży finansowej posiada prestiżowy certyfikat B Corp, który jest potwierdzeniem spełnienia rygorystycznych norm społecznych i środowiskowych. Tym samym Grupa ANG znalazła się na liście firm uznawanych za najlepsze dla świata. Firma nie akceptuje missellingu, czyli sprzedaży klientom usług lub produktów, których nie potrzebują, nie rozumieją, na który ich nie stać lub za niegodziwą cenę. Od lat też angażuje się w pracę nad budowaniem zaufania społecznego do branży finansowej, edukację i przedsiębiorczość. W październiku 2020 w wyniku przekształcenia ANG Spółdzielni w Krajowym Rejestrze Sądowym zarejestrowana została Grupa ANG Spółka Akcyjna. 

Artur Bekta - Z branżą finansową związany w zasadzie od początku swojej zawodowej aktywności już od ponad 24 lat. Pierwsze kroki stawiał w sprzedaży ratalnej, ale podążając za rosnącymi potrzebami klientów, od 14 lat specjalizuje się w kredytach hipotecznych. Każde działanie rozpoczyna od rozmowy, podczas której najważniejszą rzeczą jest dla niego poznanie oczekiwań oraz zrozumienie potrzeb klientów. Bazując na wiedzy i doświadczeniu, pomaga nie tylko w porównaniu oferty i wyborze tej najlepszej, ale także w dopełnieniu niezbędnych formalności.