Czy po 1 stycznia 2026 roku będzie można zmienić decyzję WZ? Kwestia ta budzi wątpliwości z uwagi na różne stanowiska organów i sądów na temat dopuszczalności zmiany decyzji WZ w przypadku zmiany stanu prawnego. Część sądów uważa, że w pewnych okolicznościach, pomimo zmiany stanu prawnego, decyzja może zostać zmieniona, a część – że w takim przypadku jest to niemożliwe.

Po 1 stycznia 2026 roku zaczną obowiązywać nowe przepisy dotyczące ustalania obszaru analizy oraz zgodności decyzji WZ z planem ogólnym, a także warunek, że decyzję WZ będzie można wydać, jeśli teren inwestycji objęty będzie obszarem uzupełnienia zabudowy. Nastąpi zatem istotna zmiana przepisów dotyczących wydawania decyzji WZ.

Warunkiem zmiany decyzji jest natomiast tożsamość sprawy, a ta ma miejsce wtedy, gdy występują te same podmioty, gdy dotyczy ona tego samego przedmiotu i tego samego stanu prawnego przy niezmienionym stanie faktycznym.

Tożsamość stanu prawnego oznacza obowiązywanie tych samych przepisów, które były podstawą wydanej wcześniej decyzji. Jeśli zostały one uchylone, a z przepisów przejściowych nie wynika, by pomimo ich uchylenia miały zastosowanie do wydanych na ich podstawie decyzji, to zmiana decyzji jest możliwa.

Przepisy przejściowe do ustawy wprowadzającej reformę planowania przestrzennego nie regulują kwestii zmiany decyzji WZ wydanych na podstawie „starych” przepisów, jeśli wniosek o zmianę zostanie złożony po 1 stycznia 2026 roku.

Dlatego w przypadku złożenia przez inwestora po tym terminie wniosku o zmianę decyzji WZ, która została wydana przed 1 stycznia 2026 roku, organ będzie stosował ogólne zasady zmiany decyzji administracyjnych.

Jeśli będzie kierował się rygorystycznym podejściem, że każda zmiana stanu prawnego, który był podstawą wydania decyzji WZ, wyklucza możliwość jej zmiany – to inwestor spotka się z odmową wydania decyzji zmieniającej decyzję WZ.

Jeśli organ zastosuje korzystniejszą dla inwestora interpretację i uzna, że zmiana przepisów nie miała wpływu na ustalenia decyzji WZ, które inwestor
chce zmienić, to wniosek zostanie uwzględniony.

Zmiana decyzji WZ będzie zatem uzależniona od okoliczności konkretnej sytuacji, czyli treści wniosku i rodzaju zmiany, o którą będzie wnosił inwestor.

Przykład
Deweloper wystąpił o zmianę wydanej przed 1 stycznia 2026 roku decyzji WZ w zakresie zwiększenia szerokości elewacji frontowej o 1 m. Z obowiązującego w dacie złożenia wniosku planu ogólnego wynika, że teren inwestycji nie znajduje się w obszarze uzupełnienia zabudowy. Organ powinien odmówić zmiany decyzji WZ, ponieważ zmiana stanu prawnego spowodowała, że decyzja WZ w ogóle nie mogłaby zostać wydana dla tego terenu.

Ważne dla deweloperów i właścicieli działek!

1. Jeśli do końca 2025 roku uzyskasz decyzję WZ, musisz liczyć się z tym, że po 1 stycznia 2026 roku, nie będziesz mógł jej zmienić.
2. Jeśli zamierzasz kupić nieruchomość z wydaną decyzją WZ, dobrze przeanalizuj jej parametry, wskaźniki i wszystkie warunki pod kątem planowanej inwestycji. Uwzględnij też ryzyko, że – w razie konieczności – nie będziesz mógł tej decyzji zmienić.

Dowiedz się więcej:

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy wydane wcześniej nadal będą ważne?

• Decyzje WZ od 2026 roku – czy będzie można je uzyskać?

• Decyzje WZ po zmianach – co czeka inwestorów?

• Plan ogólny a decyzje WZ – jak wpłynie na ich wydawanie?

• Decyzje WZ a zgodność z planem ogólnym – co to oznacza?

• Nowe wskaźniki i parametry w decyzjach WZ – co się zmieni?

• Decyzje WZ – czy gmina może je zawiesić przez procedowanie planu ogólnego?

• Decyzje WZ dla działek rolnych klas I–III – czy będą możliwe?

• Decyzje WZ – które będą terminowe?

Cykl „Ściąga z przepisów” powstaje we współpracy merytorycznej z Kancelarią Radców Prawnych – Kania Stachura Toś

dr Agnieszka Grabowska-Toś - Radczyni prawna, od 15 lat wspólnik zarządzający Kancelarii Radców Prawnych Kania
Stachura Toś świadczącej kompleksową obsługę prawną inwestycji deweloperskich
oraz podmiotów z branży nieruchomości. Ekspertka z zakresu prawa budowlanego, inwestycji budowlanych i nieruchomości.
Reprezentuje inwestorów w postępowaniach administracyjnych i sądowych związanych
z procesem inwestycyjnym. Prowadzi i koordynuje procesy due diliigence nieruchomości.
Komentatorka zmian legislacyjnych dotyczących nieruchomości i procesu inwestycyjnego.
Od 2023 roku ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości przy Krajowej Izbie Gospodarczej. Autorka licznych materiałów edukacyjnych i publikacji, m.in. na łamach „Rzeczpospolitej”,
„Gazety Prawnej”, prawo.pl, money.pl. Autorka bloga dla deweloperów Jakim-prawem.pl.