Pośrednik w obrocie nieruchomościami, jako profesjonalista, powinien posiadać jak najszerszą wiedzę o stanie faktycznym i prawnym nieruchomości, która jest przedmiotem świadczonej przez niego usługi pośrednictwa. W tym kontekście warto wspomnieć o wielu nieporozumieniach i kontrowersjach, które wiążą się z pojęciem tzw. zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Kontrowersje te mają zarówno charakter sporów prawnych o rozumienie i stosowanie art. 71 i nast. Prawa budowlanego, ale rzutują także na praktykę świadczenia usług przez pośredników w obrocie nieruchomościami, a pośrednio – na ich odpowiedzialność cywilną.

Gwoli przypomnienia. Zgodnie z art. 71 Prawa budowlanego:

1. Przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

1) (uchylony);

2) podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;

3) podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

Przełóżmy to na język praktyki rynku nieruchomości. Chodzi chociażby o lokale mieszkalne położone w centrach miast, które właściciele próbują wynajmować na cele biurowe. Czy też na odwrót – lokale użytkowe lub piwnice, które po przeprowadzeniu remontu są wynajmowane – a nawet oferowane do zakupu – jako lokale mieszkalne. Wbrew pozorom, nie jest to rzadkością na rynku. Od strony rynkowej, czy potencjału ekonomicznego, mogą to być oferty o ponadprzeciętnych stopach zwrotu. Chcę natomiast podkreślić, że od strony prawnej są to działania stojące w sprzeczności z obowiązującymi przepisami i mogące prowadzić do poważnych konsekwencji, zarówno w sferze prawa administracyjnego (samowola budowlana, opłata legalizacyjna), jak i prawa cywilnego (potencjalna odpowiedzialność odszkodowawcza ex contractu lub ex delicto).

Oferty tego typu trafiają także do biur nieruchomości. Pośrednicy powinni posiadać wiedzę, jak takie oferty prawidłowo prezentować na rynku, pod jakimi warunkami jest możliwa ich sprzedaż/wynajem, jak dopełnić formalności z prawa budowlanego i czym może grozić zignorowanie norm zawartych w art. 71 i nast. Prawa budowlanego. Zgodnie z przytoczonym przepisem: podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń, skutkuje w rozumieniu prawa budowlanego tzw. zmianą sposobu użytkowania całego obiektu lub jego części (np. pojedynczego lokalu).

Oferowanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem to wprowadzenie klienta w błąd.

Kiedy zgłoszenie zmiany?

Nie wchodząc w szczegółową egzegezę art. 71 Prawa budowlanego, można – dla potrzeb tego artykułu – powołać się na przykład: wynajęcie lokalu mieszkalnego na potrzeby działalności biurowej, która wiąże się z przebywaniem w 3-4 pokojowym mieszkaniu kilkunastu osób (pracowników) na pewno skutkuje zmianą warunków pracy, higieniczno-sanitarnych itd.

fot. Marc Mueller / pexels.com

Taka zmiana powinna zostać zgłoszona organowi administracji architektoniczno-budowlanej. Nowy sposób korzystania musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. W przypadku braku MPZP należy co do zasady wystąpić o decyzję o warunkach zabudowy.

Zgłoszenia nowego sposobu korzystania należy dokonać przed dokonaniem faktycznej zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zmiana sposobu użytkowania może nastąpić, jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia organ administracji architektoniczno-budowlanej nie wniesie sprzeciwu w drodze decyzji i nie później, niż po upływie 2 lat od doręczenia zgłoszenia.

Brak wymaganego zgłoszenia traktowany jest jako stan samowoli budowlanej. Wiąże się to z możliwą sankcją administracyjną (wstrzymanie użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, nakaz przywrócenia poprzedniego sposobu użytkowania). Istnieje możliwość legalizacji takiej samowoli poprzez przedstawienie wymaganych dokumentów oraz wniesienie opłaty legalizacyjnej.

Brak zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania lokalu traktowany jest jak stan samowoli budowlanej i podlega sankcjom.

Przyjęcie oferty przez pośrednika

Właścicielami i inwestorami kieruje chęć maksymalizacji przychodów z nieruchomości. Bywa, że wystawiają np. lokale mieszkalne jako użytkowe (biurowe), bez dokonania stosownych zgłoszeń zgodnie z prawem budowlanym, a ceny lub czynsze kształtują, jak dla lokali użytkowych, mimo że formalnie dysponują tylko lokalem mieszkalnym. Rolą pośrednika jest uświadomienie klientowi konsekwencji prawnych takiego działania, ewentualnie pomoc w doprowadzeniu do stanu zgodnego z prawem. Podpowiem – najlepiej za osobnym wynagrodzeniem za czynności doradcze.

Na etapie przyjmowania do obsługi oferty wynajmu lub sprzedaży należy ustalić, czy deklarowane przez zamawiającego przeznaczenie budynku lub lokalu znajduje potwierdzenie w dokumentach nieruchomości (zapisy w księdze wieczystej, rejestrze/kartotece lokalu, budynku, dokumentacji budowlanej). Należy także zadbać, aby stosowne oświadczenia zamawiającego o stanie prawnym i faktycznym nieruchomości znalazły się w umowie pośrednictwa. W tym zakresie można zaobserwować nieprawidłową praktykę niektórych pośredników, którzy umieszczają w ogłoszeniach klauzule wskazujące na to, że opis nieruchomości sporządzony został na podstawie oświadczeń sprzedającego/wynajmującego. Klauzule te rzekomo mają zwalniać pośrednika z ewentualnej odpowiedzialności wobec nabywcy/najemcy. Nic bardziej mylnego. Pośrednik, jako profesjonalista, zobowiązany jest do dochowania szczególnej staranności przy wykonywaniu czynności pośrednictwa, powinien we własnym zakresie zweryfikować stan prawny i faktyczny nieruchomości. Absolutnie nie może w tym zakresie opierać się tylko na twierdzeniach zamawiającego!

Kolejnym etapem jest odpowiedzialne przygotowanie opisu nieruchomości, który będzie prezentowany na portalach lub w innych kanałach marketingowych. Opis powinien opierać się na faktach, popartych analizą dokumentów i oględzinami nieruchomości w naturze. Pośrednicy mają czasem tendencję do lekkiego koloryzowania opisów, zwłaszcza w sferze potencjalnego wykorzystania nieruchomoś

Nie można jednak „na zapas” pisać, że lokal mieszkalny może być też wykorzystany jako biuro, czy też lokal handlowy może służyć do prowadzenia gabinetu, jeśli nie ma do tego podstaw ani faktycznych, ani prawnych. Podawanie takich niesprawdzonych informacji może być podstawą odpowiedzialności cywilnej pośrednika wobec najemcy/nabywcy!

Odpowiedzialność a umowa

W tym miejscu należy rozprawić się z mitem, że brak umowy to brak odpowiedzialności pośrednika, a idąc krok dalej – brak ochrony dla klienta wynikającej z polisy OC pośrednika.

Jeśli pośrednik związany jest z najemcą/nabywcą umową pośrednictwa to ponosi odpowiedzialność kontraktową za nienależyte wykonanie umowy lub za jej niewykonanie (odpowiedzialność kontraktowa art. 471 i nast. kc).

W przypadku braku umowy z najemcą/nabywcą (pośrednik świadczy usługę tylko na rzecz wynajmującego/sprzedającego), nadal możliwa jest odpowiedzialność deliktowa pośrednika (art. 415 kc).

Obie powyższe sytuacje objęte są obowiązkowym ubezpieczeniem OC pośrednika.

fot. Craig Adderley / pexels.com

Wydaje się wręcz, że podawanie w ofercie niesprawdzonych informacji, czasem wręcz wprowadzanie w błąd potencjalnego najemcy/nabywcy, stanowi doskonały punkt wyjścia do pociągnięcia pośrednika do odpowiedzialności deliktowej. Wystarczy sobie wyobrazić sytuację, w której w wyniku takich działań pośrednika dochodzi do podpisania umowy najmu lokalu na cele biurowe, a lokal ten w rzeczywistości nadal jest tylko lokalem mieszkalnym. Następnie dochodzi do zatargu z członkami wspólnoty mieszkaniowej, niezadowolonymi chociażby z większego ruchu na klatce schodowej lub częstego dzwonienia domofonu itp.), którzy ostatecznie składają donos do nadzoru budowlanego. W wyniku przeprowadzonej kontroli dochodzi do wstrzymania użytkowania lokalu, a najemca (przedsiębiorca) ponosi z tego tytułu znaczne straty finansowe (przestój w działalności). W przypadku zaś nabycia takiej nieruchomości, nowy właściciel może być z kolei zobligowany do wniesienia opłaty legalizacyjnej, której wysokość dochodzi nawet do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Świadomość i dobre praktyki

Pośrednik powinien posiadać przynajmniej podstawową wiedzę w zakresie prawa budowlanego. Nawet, jeśli nie zajmuje się na co dzień sprzedażą działek czy domów w budowie, to prawo budowlane może mieć istotny wpływ nawet na tak pozornie odległy segment rynku jak rynek wynajmu lokali.

Profesjonalny pośrednik jasno i rzetelnie komunikuje stan nieruchomości stronom transakcji, potrafi wskazać ewentualne zagrożenia wynikające z naruszenia art. 71 prawa budowlanego. Jednocześnie jest w stanie zaproponować rozwiązania, które zniwelują te negatywne konsekwencje (np. poprzez odpowiednie zapisy w umowie przedwstępnej lub umowie przyrzeczonej, poprzez doradztwo i pomoc w dokonaniu wymaganych zgłoszeń). I co niezmiernie ważne – dokumentuje własne działania, w szczególności fakt udzielenia stosownych wyjaśnień i pouczeń klientom.

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Rafał Szczeponek - Prawnik z wykształcenia, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych, seminariach i na studiach podyplomowych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Adomo Consulting.