Zaloguj się
Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, zmieniająca zapisy 50 ustaw i wprowadzająca 15 nowych definicji, została w lipcu podpisana przez prezydenta. Zmiany są elementem Krajowego Planu Odbudowy, a ich celem jest uproszczenie, ujednolicenie, a tym samym przyspieszenie procedur związanych z planowaniem przestrzennym. Poniżej najważniejsze z nich.
Plan ogólny zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego
Gminy zyskają nowe narzędzie planistyczne, mianowicie plan ogólny, którego postanowienia będą wiążące przy ustalaniu planów miejscowych oraz przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy. Z założenia ma być to precyzyjny dokument i będzie określał ramy docelowego zagospodarowania przestrzeni. Taka forma umożliwi wypracowanie standardów, które przełożą się na łatwiejsze odczytywanie planów przyjmowanych w różnych gminach.
Dotychczas obowiązujące plany zagospodarowania przestrzennego nie stracą ważności po wejściu w życie planu ogólnego. Inaczej będzie w przypadku studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Te pozostaną w mocy do czasu uchwalenia planu ogólnego, ale nie dłużej niż do końca 2025 roku. Jeśli jednak gmina nie zdąży z uchwaleniem planu ogólnego do 1 stycznia 2026 roku, nie będzie mogła wydawać nowych decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego lub warunkach zabudowy do momentu uchwalenia planu. Uproszczenie przepisów ma spowodować, że gminy będą uchwalały plany ogólne szybciej i sprawniej. Ma to również uporządkować krajobraz miast i wsi, pomóc w kontrolowaniu rozprzestrzeniania się zabudowy i walczyć z tzw. patodeweloperką.
Konsultacje społeczne przy planowaniu przestrzennym
Nowelizacja zakłada również większy udział konsultacji społecznych przy uchwalaniu planów. Zmieni się ich ilość i forma dzięki czemu mieszkańcy zyskają większy wpływ na wygląd swojej okolicy, a planowanie odbywać się będzie z uwzględnieniem ich potrzeb. Konsultacje takie będą przeprowadzane w miejscach łatwo dostępnych, po godzinach pracy, tak aby każdy mógł zabrać w nich głos. Wysłuchani zostaną wszyscy, także osoby niepełnoletnie.
Zintegrowane plany inwestycyjne zamiast uchwał lokalizacyjnych
Aktualnie gminy wydają uchwały lokalizacyjne, które zostaną zastąpione przez Zintegrowane Plany Inwestycyjne (ZPI). Jest to rodzaj planu miejscowego o statusie aktu prawa miejscowego. Przed uchwaleniem tego dokumenty odbywać się będą konsultacje między gminami a inwestorami, a także będzie to poprzedzone podpisaniem umowy urbanistycznej określającej sposób realizacji danej inwestycji. Oznacza to, że w oparciu o ustawę deweloperską będą odtąd realizowane inwestycje usługowe, handlowe i produkcyjne, a nie wyłącznie mieszkaniowe. Eksperci wskazują jednak, że ZPI jest rozwiązaniem bardziej skomplikowanym niż uchwała lokalizacyjna, a realizacja każdej inwestycji będzie wymagała ścisłej współpracy miedzy gminą a inwestorem.
Nowe zasady wydawania decyzji o warunkach zabudowy
Nowelizacja ma również na celu zwiększenie kontroli nad rozlewającą się zabudową na tereny, na których brak odpowiedniej infrastruktury. To co dzieje się obecnie wymusza na gminach dodatkowe inwestycje związane z doprowadzaniem na odległe tereny, na których deweloperzy tworzą nowe osiedla, często w szczerym polu, dróg, infrastruktury technicznej i społecznej. Odtąd decyzja o warunkach zabudowy wydawana będzie z uwzględnieniem położenia na obszarze uzupełnienia zabudowy w planie ogólnym gminy. Inwestycja będzie musiała również spełniać wymóg zgodności z planem ogólnym w zakresie rodzaju i funkcji zabudowy, a także parametrów i wskaźników urbanistycznych. Dodatkowo wprowadzony został termin obowiązywania takiej decyzji. Straci ona ważność po upływie pięciu lat od jej uprawomocnienia. Oznacza to, że po tym czasie nie będzie mogła stanowić podstawy do ubiegania się o wydanie pozwolenia na budowę. Dotychczas wydawane warunki zabudowy nie były ograniczone terminem.
Katalog parametrów i wskaźników nowej zabudowy
Ustawa zmienia także katalog parametrów i wskaźników nowej zabudowy. Konieczne będzie określanie w warunkach zabudowy minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej oraz minimalnej liczby miejsc do parkowania.
Rejestr Urbanistyczny
Wprowadzony zostanie nowy system teleinformatyczny – Rejestr Urbanistyczny, który ma być zbiorem dokumentów powstających podczas sporządzania aktów planistycznych, raportów z konsultacji społecznych, decyzji administracyjnych mających związek z planowaniem przestrzennym. Zawierać będzie także rozstrzygnięcia wydawane przez organy nadzoru, a dostęp do niego będzie bezpłatny. Gminy i urzędy mają czas do 2026 roku na przygotowanie się do działania systemu, wtedy też zostanie on uruchomiony.
Wejście w życie
Z uwagi na duży zakres zmian, jaki wprowadza ustawa, do części nowych regulacji przyjęto przepisy przejściowe. Część zmian wejdzie w życie po upływie 30 dni od ogłoszenia ustawy w dzienniku ustaw, ale dopiero w momencie uchwalenia przez gminę plany ogólnego można będzie mówić o działaniu nowego systemu jako całości. Gminy mają na to czas do końca 2025 roku. Okres przejściowy między obecnymi przepisami a nowelizacją wynosić będzie 3 lata od uchwalenia ustawy.
Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera
Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html
Magdalena Mróz-Jurgielewicz - Specjalistka z zakresu prawa (ukończone studia na kierunku prawo i administracja, doświadczenie zawodowe w kancelarii radców prawnych). Swoją wiedzę wykorzystuje w pracy w Zespole Windykacji Procesowej jednego z największych banków, gdzie zajmuje się zagadnieniami z zakresu prawa i postępowania cywilnego. Interesuje się rynkiem nieruchomości i kwestiami związanymi z szeroko pojętym prawem nieruchomości.
