Za niedługo upłyną 3 lata obowiązywania ustawy z 1 marca 2018 r. o przeciwdziałaniu praniu pieniędzy oraz finansowaniu terroryzmu (dalej: ustawa AML/CTF), która weszła w życie 13 lipca 2018 r. Ustawa ta implementuje do polskiego porządku prawnego regulacje unijne, w szczególności tzw. dyrektywę AML IV. Polski ustawodawca ma niestety spore opóźnienia we wdrażaniu kolejnych dyrektyw z tego zakresu (tzw. AML V i AML VI), co powoduje częste i nieco chaotyczne nowelizacje ustawy AML/CTF.

Pierwsza poważna zmiana weszła w życie 20 listopada 2019 r. Wprowadziła m.in. wymóg niekaralności dla pośredników w obrocie nieruchomościami, konieczność przedstawienia podczas kontroli zaświadczenia o niekaralności pod rygorem kary finansowej do 10 tys. złotych. Zatem, niejako tylnymi drzwiami, przywrócono wymóg niekaralności, który funkcjonował w ustawie o gospodarce nieruchomościami przed tzw. deregulacją, która weszła w życie 1 stycznia 2014 r. 

Dużo obszerniejsza jest natomiast ostatnia nowelizacja ustawy AML/CTF uchwalona 30 marca 2021 r. Podstawowa zmiana dotyczy definicji pośrednika na gruncie ustawy AML/CTF. Zgodnie ze znowelizowanym art. 2 ust. 1 pkt. 18 ustawy instytucją obowiązaną są pośrednicy w obrocie nieruchomościami w rozumieniu ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, z wyłączeniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami zmierzających do zawarcia umowy najmu lub dzierżawy nieruchomości lub ich części, w której miesięczny czynsz został określony w wysokości mniejszej niż równowartość 10 000 euro. Jest to znacząca zmiana, wprowadzona m.in. pod wpływem działań organizacji zawodowych pośredników. Taka definicja w pełni oddaje brzmienie dyrektywy unijnej tzw. AML V. 

Pośrednicy zajmujący się tylko najmem lub dzierżawą, w przypadku których czynsz miesięczny nie przekroczy równowartości 10 tys. euro, będą wyłączeni ze stosowania ustawy.

Co wynika z tej zmiany? Po pierwsze – pośrednicy zajmujący się tylko najmem lub dzierżawą, w przypadku których czynsz miesięczny nie przekroczy równowartości 10 tys. euro, w ogóle nie będą traktowani jako instytucje obowiązane, czyli będą w całości wyłączeni ze stosowania ustawy. Zdaję sobie jednak sprawę, że większość biur nieruchomości zajmuje się także pośrednictwem w sprzedaży, zatem w tym zakresie tacy pośrednicy są objęci ustawą w całej rozciągłości, a w przypadku zajmowania się także obsługą najmu, to obowiązki wynikające z ustawy, przede wszystkim stosowanie środków bezpieczeństwa finansowego, będą stosowane w przypadku transakcji z czynszem miesięcznym od 10 tys. euro wzwyż. Te zmiany wejdą w życie po 3 miesiącach od publikacji nowelizacji w Dzienniku Ustaw.

fot. Skitterphoto / pexels.com

Kolejna zmiana polega na przeniesieniu wymogu niekaralności pośredników do ustawy o gospodarce nieruchomościami. W nowym art. 180a wymieniony zostanie szeroki katalog przestępstw, których popełnienie skutkować będzie zakazem prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Będą to: umyślne przestępstwo przeciwko działalności instytucji państwowych oraz samorządu terytorialnego przeciwko wymiarowi sprawiedliwości, przeciwko wiarygodności dokumentów, przeciwko mieniu, przeciwko obrotowi gospodarczemu i interesom majątkowym w obrocie cywilnoprawnym, przeciwko obrotowi pieniędzmi i papierami wartościowymi, przestępstwo, o którym mowa w art. 165a kodeksu karnego, przestępstwo popełnione w celu osiągnięcia korzyści majątkowej lub osobistej lub umyślne przestępstwo skarbowe. Wymóg niekaralności spełniać będą musieli także wspólnicy, osoby uprawnione do reprezentacji przedsiębiorcy, członkowie zarządu czy beneficjenci rzeczywiści podmiotów trudniących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami. 

Wymieniony zostanie szeroki katalog przestępstw, których popełnienie skutkować będzie zakazem prowadzenia działalności w zakresie pośrednictwa.

Zrezygnowano na szczęście z sankcji prawnokarnej i nie dopisano kolejnego wadliwego punktu do art. 198b, który sam w sobie jest poważnym bublem legislacyjnym. Taka konstrukcja poza tym budziła wątpliwości w zakresie równości pośredników wobec prawa ze względu na różne formy prowadzenia działalności gospodarczej, gdyż co do zasady odpowiedzialności za wykroczenia podlegają tylko osoby fizyczne. Zamiast tego wprowadzono sankcję administracyjną w postaci kary finansowej, analogiczną do tej za brak ważnej polisy OC pośrednika, czyli w wysokości od dwukrotnego do pięciokrotnego przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, w którym stwierdzono naruszenie. Wynagrodzenie to za 2020 r. wyniosło 5167,47 zł. Te zmiany z kolei wejdą w życie po 6 miesiącach od publikacji ustawy nowelizującej.

Nowelizacja wymusi także zmiany w wewnętrznej procedurze przeciwdziałania praniu pieniędzy. Należy w niej uwzględnić dwa nowe elementy związane z ustalaniem beneficjenta rzeczywistego: zasady odnotowywania rozbieżności między informacjami zgromadzonymi w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych a informacjami o beneficjentach rzeczywistych klienta ustalonymi w związku ze stosowaniem ustawy oraz zasady dokumentowania utrudnień stwierdzonych w związku z weryfikacją tożsamości beneficjenta rzeczywistego oraz czynności podejmowanych w związku z identyfikacją jako beneficjenta rzeczywistego osoby fizycznej zajmującej wyższe stanowisko kierownicze. Wewnętrzna procedura powinna podlegać także bieżącej analizie i aktualizacji, a każda aktualizacja powinna być zatwierdzona przez kadrę kierowniczą instytucji obowiązanej. W zakresie oceny ryzyka z art. 27 ustawy AML/CTF nowelizacja na szczęście nie wprowadza zmian. Konieczna będzie natomiast aktualizacja procedury anonimowego zgłaszania potencjalnych lub rzeczywistych naruszeń z zakresu AML/CTF (art. 53 ustawy AML/CTF) o elementy dotyczące jeszcze dalej idącej ochrony sygnalistów przed działaniami o charakterze represyjnym.  

Znaczna część nowelizacji dotyczy zagadnienia „beneficjenta rzeczywistego”.

Znaczna część nowelizacji dotyczy zagadnienia beneficjenta rzeczywistego. Doprecyzowano definicję beneficjenta rzeczywistego, poszerzono zakres podmiotów zobowiązanych do ujawnienia beneficjenta w Centralnym Rejestrze Beneficjentów Rzeczywistych (CRBR) m.in. o trusty, fundacje, spółdzielnie, stowarzyszenia z osobowością prawną, spółki partnerskie. Pomimo domniemania prawidłowości danych zgromadzonych w CRBR nowelizacja przewiduje, że pośrednicy nie mogą polegać wyłącznie na danych zgromadzonych w CRBR, ale muszą te dane weryfikować z innymi dokumentami (np. treścią wpisów w Krajowym Rejestrze Sądowym) lub pobierać stosowne oświadczenia od klientów, ich pełnomocników lub reprezentantów. W przypadku stwierdzenia przez pośredników błędów w CRBR będą musieli oni dokonać zgłoszenia wykrytych nieprawidłowości do Generalnego Inspektora Informacji Finansowej. 

fot. Pixabay / pexels.com

W zakresie ustawowego obowiązku szkoleniowego z art. 52 ustawy AML/CTF podkreślono konieczność ujęcia w programach szkoleniowych zagadnień ochrony danych osobowych. Pamiętajmy, że programy szkoleniowe muszą przede wszystkim zapewniać dostęp do aktualnej wiedzy, dlatego kolejne nowelizacje wymuszają na pośrednikach aktualizowanie szkoleń, ale także bieżącą weryfikację dokumentacji i procedur.

Nowelizacja zmienia także sposób liczenia pięcioletniego terminu, w którym pośrednicy muszą przechowywać dokumenty związane z transakcjami i bieżącymi analizami. Do tej pory termin liczono do pierwszego dnia po roku, którym doszło do przeprowadzenia transakcji okazjonalnej lub rozwiązania stosunków gospodarczych z klientem. Po nowelizacji termin będzie liczony od konkretnej daty kalendarzowej zakończenia tych stosunków lub przeprowadzenia transakcji. Zasygnalizować tutaj zatem trzeba kwestie zawierania umów pośrednictwa na czas określony lub nieokreślony i wpływ okresu obowiązywania umowy na obowiązki z zakresu AML/CTF czy też na kwestie retencji danych w RODO.

Nowelizacja przyniesie także pewne ułatwienie w identyfikacji tzw. PEP-a, czyli osoby na eksponowanym stanowisku politycznym (a odpowiednio także osób bliskich PEP-a i osób znanych jako bliscy współpracownicy PEP-a). Minister Finansów na mocy nowelizacji uzyskał bowiem delegacje do wydania rozporządzenia zawierającego wykaz krajowych stanowisk i funkcji publicznych będących eksponowanymi stanowiskami politycznymi. Jakkolwiek nadal głównym sposobem identyfikacji PEP-a pozostanie odbieranie odpowiednich oświadczeń od klientów. Pamiętajmy też, że PEP-em może być klient, ale także beneficjent rzeczywisty.

fot. Suzy Hazelwood / pexels.com

Nowelizacja z 30 marca 2021 r. wymusza dokonanie kilku istotnych zmian w wewnętrznej dokumentacji i w procedurach działania przyjętych w biurach nieruchomości w celu wykonywania obowiązków instytucji obowiązanej. Zmiany te są rozłożone w czasie, gdyż vacatio legis dla poszczególnych przepisów wynosi 14 dni, 3 miesiące i 6 miesięcy od publikacji ustawy nowelizującej w Dzienniku Ustaw. Pamiętajmy, że poprzednia ustawa AML/CTF z 16 listopada 2000 r. była nowelizowana 41 razy. Obecna ustawa z 1 marca 2018 r. może podzielić ten los. Możemy się spodziewać dalszych nowelizacji tego aktu normatywnego, gdyż Unia Europejska jest bardzo aktywna w tym obszarze. Już zapowiedziano dalsze zmiany legislacyjne na poziomie UE, być może dojdzie do powołania organu nadzorczo-kontrolnego na poziomie unijnym, a wspomina się nawet o pomyśle uregulowania kwestii AML/CTF aktem o randze rozporządzenia UE, które obowiązywałoby bezpośrednio w każdym kraju członkowskim. Zatem, im prędzej pośrednicy wdrożą w pełni ustawę AML/CTF, tym lepiej, gdyż kolejne lata przyniosą dalsze zaostrzenie i skomplikowanie systemu przeciwdziałania praniu pieniędzy i finansowaniu terroryzmu. 

Treści umieszczone w artykule są indywidualnymi interpretacjami i poglądami jego autora. Nie stanowią porad podatkowych ani prawnych.

Rafał Szczeponek - Prawnik z wykształcenia, pośrednik z zamiłowania i przekonania, prowadzi własne biuro nieruchomości od 2006 r., szkoli na kursach licencyjnych, seminariach i na studiach podyplomowych, zwłaszcza z zagadnień prawnych obrotu nieruchomościami i pośrednictwa w ramach projektu Adomo Consulting.