Wśród ogłoszeń działek na sprzedaż wiele ofert wygląda atrakcyjnie na pierwszy rzut oka. Jak ocenić, czy interesująca nas konkretna działka jest rzeczywiście warta zakupu i nadaje się do celu, do którego chcielibyśmy ją wykorzystać? Ważne jest zweryfikowanie parametrów działki, jej stanu prawnego, przeznaczenia, uzbrojenia, jakości gruntu, planu zagospodarowania przestrzennego oraz planu dróg dojazdowych. Wiedza ta pozwoli nam ocenić koszty związane z budową, a także uniknąć problemów z użytkowaniem w przyszłości.

Z tego artykułu dowiesz się:

• Jak wybrać działkę zależnie od jej przeznaczenia?

• Na co wpływają położenie działki i ukształtowanie terenu?

• Jakie powinny być wymiary działki?

• Jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wpływa na działkę?

• Co należy sprawdzić w księdze wieczystej działki?

• Co sprawdzić w kwestii uzbrojenia działki i dojazdu do niej?

• Jak sprawdzić jakość i strukturę gruntu działki?

• Jak ustalić, czy cena działki jest adekwatna?

Jak wybrać działkę zależnie od jej przeznaczenia?

Jednym z najważniejszych kryteriów wyboru działki jest jej przeznaczenie – czy chcemy ją kupić na własny użytek i coś na niej postawić, czy chcemy z niej czerpać określone korzyści, czy też ma ona być jedynie lokatą kapitału. Od tego będą zależały cechy, na które w pierwszej kolejności zwrócimy uwagę przy wyborze. Przykładowo, atrakcyjność pod względem krajobrazowym i turystycznym będzie istotna w przypadku działki rekreacyjnej, na której zamierzamy postawić domek letniskowy dla siebie lub na wynajem. Jeśli jednak planujemy na działce wybudować dom do stałego zamieszkania, większe znaczenie może mieć dojazd do pracy. Ocena przydatności działki do konkretnego celu nie jest taka prosta, więc warto skorzystać z usług fachowego doradcy lub pośrednika.

Należy też wziąć pod uwagę, że nie każdy może kupić dowolną działkę. Ustawa o ochronie gruntów rolnych i leśnych znacząco ogranicza możliwość zakupu takich gruntów. Na przykład osoba niebędąca rolnikiem może, poza nielicznymi wyjątkowymi przypadkami, kupić działkę rolną jedynie do powierzchni 1 ha. Poza tym, aby na działce rolnej lub leśnej można było postawić budynek, trzeba ją najpierw odrolnić bądź odlesić, co może nie być proste.

Działki na sprzedaż

Przy wyborze działki nie można się więc kierować tylko dobrą lokalizacją i korzystną ceną. Należy dokładnie przeanalizować, czy w naszym konkretnym przypadku zakup danej działki miałby sens, a przede wszystkim – czy byłby możliwy. Tutaj dowiesz się więcej o tym temacie: "Zanim kupisz działkę rolną siedliskową - to musisz wiedzieć".

Na co wpływają położenie działki i ukształtowanie terenu?

Położenie i kształt działki wpływają znacząco na to, co będziemy mogli na niej postawić. Nieregularny kształt działki czy mniej korzystne usytuowanie wjazdu oznaczają, że będziemy mieli mniejszy wybór projektów domu albo będziemy musieli zlecić projekt indywidualnie.

Położenie działki względem stron świata wpływa na jej nasłonecznienie, a to z kolei przekłada się na efektywność i koszty ogrzewania budynku, który na niej powstanie. Jeśli na działce ma się znaleźć dom mieszkalny, najlepiej, by dojazd znalazł się od strony północnej. Wtedy możliwy jest optymalny układ pomieszczeń – umiejscowienie części dziennej, gdzie spędza się najwięcej czasu, po stronie południowej, bardziej nasłonecznionej, a zarazem z dala od drogi dojazdowej i hałasu generowanego przez ruch uliczny. Natomiast kuchnia, garaż i pomieszczenia gospodarcze mogą się wtedy znaleźć od północy – co nie jest problemem, gdyż wymagają one mniej światła. Dojazd od strony wschodniej też umożliwia układ pomieszczeń zbliżony do optymalnego. Dojazd od południa bądź zachodu jest mniej korzystny, gdyż wtedy możemy stanąć przed wyborem, co ważniejsze – cisza i spokój czy nasłonecznienie.

Warto wspomnieć, że jednym z najistotniejszych czynników, które bierze się pod uwagę przy budowie domu pasywnego (projektowanego w taki sposób, by zminimalizować straty energii) jest właśnie odpowiednie usytuowanie pomieszczeń umożliwiające wykorzystanie naturalnego światła i ciepła. W związku z tym nie na każdej działce da się taki dom zbudować.

Bardzo istotne jest też ukształtowanie terenu. Na przykład duże nachylenie może sprawiać, że postawienie tam domu może być trudniejsze i droższe. Z kolei położenie blisko jeziora z jednej strony bardzo zwiększa atrakcyjność działki i jej walory krajobrazowe, ale z drugiej wskazuje na wysoki poziom wód gruntowych.

Jakie powinny być wymiary działki?

Wymiary działki są szczególnie istotne, jeśli chcemy na niej postawić budynek, gdyż, tak jak wspomniane wcześniej położenie i ukształtowanie terenu, determinują wybór projektu. Muszą one zapewniać wystarczająco dużo przestrzeni, by projektowana zabudowa powstała zgodnie z przepisami (zarówno ogólnymi, jak i lokalnymi), a przy tym była funkcjonalna i odpowiednia do potrzeb.

• Minimalne wymiary działki

Minimalne wymiary nie są wprost określone w przepisach ogólnych. Istnieją natomiast uregulowania określające minimalną odległość domu od granic działki – są one zawarte w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 roku w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki oraz ich usytuowanie. Zgodnie z nimi ściana bez drzwi i okien może znajdować się co najmniej 3 m od granicy działki, natomiast ściana z drzwiami i oknami – co najmniej 4 m od granicy działki. Od tych zasad możliwe są odstępstwa umożliwiające postawienie budynku nawet 1,5 m od granicy działki. Sytuacja taka może wystąpić, gdy pozwala na to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku – decyzja o warunkach zabudowy.

Oprócz tego miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego mogą zawierać odrębne wytyczne co do minimalnej wielkości działki na danym terenie. Ich zapisy są zróżnicowane w zależności od położenia działki, przy czym dla terenów miejskich przyjmuje się z reguły znacznie mniejsze wymiary minimalne (najczęściej 300-500 mkw.) niż dla terenów podmiejskich i wiejskich (zwykle 800-1000 mkw.).

Poza tym plany mogą określać maksymalną powierzchnię zabudowy, maksymalny wskaźnik intensywności zabudowy (stosunek powierzchni zabudowy do powierzchni działki), oraz minimalny wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej (gruntu pokrytego roślinami i zapewniającego retencję wody). Niektóre plany nawet określają wygląd zabudowy – dopuszczalną wysokość budynków czy ich kolorystykę. Należy to wszystko mieć na uwadze, zanim przystąpimy do wyboru działki, a potem  projektu domu.

• Optymalne wymiary działki

Optymalne wymiary działki również nie są określone w przepisach. W znacznym stopniu zależą od kształtu konkretnej działki i panujących na niej warunków oraz możliwości dogodnego usytuowania zabudowy, od planowanego wykorzystania działki, a także od indywidualnej sytuacji życiowej i preferencji nabywcy.

Można spotkać się z opiniami, że optymalna powierzchnia działki powinna być nawet trzy razy większa od powierzchni zabudowy, zwłaszcza na terenach wiejskich. Jednak nie w każdym przypadku będzie to miało zastosowanie. Warto wziąć pod uwagę, że duża działka wymaga znacznego wkładu pracy i kosztów. Dobrze jest więc rozważyć, jakie są nasze możliwości finansowe i czasowe oraz co koniecznie chcielibyśmy mieć na działce, a co nie jest nam potrzebne (np. komuś może bardzo zależeć na dużym ogrodzie warzywnym, a komuś innemu wystarczy mały kawałek zieleni do celów rekreacyjnych).

Działki na sprzedaż

Jak miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego wpływa na działkę?

Sprawdzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest ważne także w kontekście informacji, co może powstać w najbliższej okolicy. Z MPZP nie tylko dowiemy się, co możemy na danej działce zbudować i na jakiej powierzchni, lecz także, czy w okolicy planowane są inwestycje, które w przyszłości przysparzałyby problemów. Może się bowiem okazać, że w miejscu, w którym aktualnie jest cicho i spokojnie, za kilka lat powstanie fabryka, ruchliwa ulica albo hipermarket.

Co należy sprawdzić w księdze wieczystej działki?

Jedną z pierwszych rzeczy, jakie należy zrobić przed zakupem działki, jest sprawdzenie księgi wieczystej. Przeglądanie ksiąg wieczystych w wersji elektronicznej jest możliwe poprzez stronę Ministerstwa Sprawiedliwości. Jeśli natomiast wolimy skorzystać z wersji papierowej, należy udać się do sądu rejonowego odpowiedniego ze względu na położenie działki, do wydziału ksiąg wieczystych.

W księdze wieczystej znajdziemy informacje o stanie prawnym działki – kto jest jej właścicielem, jaka jest jej powierzchnia i przeznaczenie, jakie są ewentualne obciążenia i prawa osób trzecich (w tym służebności i hipoteki – więcej o działce ze służebnością przeczytasz tutaj: "Działka ze służebnością - kupić czy nie kupić?").

Co sprawdzić w kwestii uzbrojenia działki i dojazdu do niej?

Kolejną bardzo ważną kwestią jest to, czy działka jest uzbrojona, tzn. czy są do niej doprowadzone wszystkie niezbędne media – gaz, woda, prąd, kanalizacja. Jeśli okaże się, że nie, należy sprawdzić, jakie są możliwości jej uzbrojenia i gdzie są najbliższe przyłącza. Zbyt duża odległość może wiązać się z trudnościami technicznymi i dużymi kosztami doprowadzenia przyłączy do wybranej lokalizacji. Po te informacje można zgłosić się do lokalnych przedsiębiorstw zajmujących się dystrybucją mediów.

Należy także przyjrzeć się stanowi dróg dojazdowych i przeanalizować lub wypytać okolicznych mieszkańców, czy zimą i jesienią, gdy jest więcej opadów, nie będzie problemów z dojazdem do nieruchomości. Może się też okazać, że droga znajduje się na czyimś prywatnym gruncie. Wtedy trzeba będzie uzyskać możliwość korzystania z niej. W tym celu konieczne jest ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości sąsiedniej.

Warto też sprawdzić, jak wygląda komunikacja z miejscami, które są istotne dla nas lub dla innych osób, które miałyby korzystać z działki. Jeśli na przykład kupujemy działkę dla siebie z zamiarem wybudowania na niej domu, sprawdźmy, czy dojazdy do centrum miasta albo do najbliższej większej miejscowości nie są kłopotliwe, czy w pobliżu funkcjonuje transport publiczny, czy będzie łatwy dostęp do sklepów i punktów usługowych itp.

Jak sprawdzić jakość i strukturę gruntu działki?

Jakość gruntu na działce determinuje możliwość postawienia na niej budynku, a także decyzję o podpiwniczeniu i wyborze źródła ciepła. Dlatego przez zakupem działki zalecane jest badanie gruntu wykonywane przez fachowego geologa lub geotechnika. Nie jest ono obowiązkowe, ale organ wydający pozwolenie na budowę może się o nie upomnieć, zwłaszcza jeśli w danej okolicy nie stoją jeszcze budynki podobne do tego, który planujemy zbudować. Lepiej jednak zainwestować w takie badanie na wszelki wypadek niż kupić działkę, która później będzie sprawiała problemy (np. z powodu podmokłego gruntu czy osuwisk). Badanie gruntu pozwala stwierdzić, jaka jest jego nośność i przepuszczalność. Umożliwia także ustalenie, jaki jest poziom wód gruntowych i w jakim stopniu może się podnieść.

Warunki gruntowe określa się jako proste, złożone i skomplikowane.

Rodzaje warunków gruntowych:

• Warunki proste są najkorzystniejsze. Występują wtedy, gdy warstwy gruntu są jednorodne pod względem genetycznym i litologicznym, ułożone równolegle do powierzchni terenu. Zwierciadło wód gruntowych znajduje się poniżej projektowanego poziomu posadowienia fundamentów. Nie stwierdza się niekorzystnych zjawisk geologicznych.
• Warunki złożone występują, gdy warstwy gruntu są niejednorodne i nieciągłe, zmienne genetycznie i litologicznie. Obejmują mineralne grunty słabonośne, grunty organiczne i nasypy niekontrolowane. Zwierciadło wód gruntowych znajduje się w poziomie projektowanego posadowienia lub powyżej. Brak niekorzystnych zjawisk geologicznych.
• Warunki skomplikowane są najmniej korzystne i wymagają największych nakładów finansowych, jeśli chodzi o budowę domu. Występują na terenach, gdzie stwierdza się niekorzystne zjawiska geologiczne (zjawiska i formy krasowe, osuwiskowe, sufozyjne, kurzawkowe i glacitektoniczne) oraz na obszarach szkód górniczych i delt rzek.

Jak ustalić, czy cena działki jest adekwatna?

Aby się zorientować, czy cena działki nie jest przeszacowana i jakie mamy pole do negocjacji ze sprzedającym, możemy ją porównać z cenami podobnych działek w okolicy. Tu przydatne mogą okazać się dane dotyczące cen działek wynikające z raportu kwartalnego portalu Nieruchomosci-online.pl. Należy tu jednak wziąć pod uwagę jak najwięcej parametrów – informacje o nich powinniśmy uzyskać od sprzedającego.

Jednak najbardziej obiektywnym sposobem, by poznać faktyczną wartość rynkową nieruchomości, jest wycena przez specjalistę. Jest ona szczególnie istotna w przypadku finansowania zakupu działki kredytem hipotecznym. Wówczas wymagany jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Niektóre banki mogą same zlecić przygotowanie operatu, inne oczekują od klienta, że we własnym zakresie wybierze rzeczoznawcę i dostarczy im wspomniany dokument.

Działki na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jaki jest całkowity koszt działki budowlanej?
• Jak tanio kupić działkę budowlaną?
• Jak kupić działkę budowlaną na kredyt?
• Co to jest uzbrojenie działki i jak je wykonać?
• Jakie są kolejne etapy budowy domu?

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.