Działka uzbrojona (wyposażona w przyłącza) wydaje się bardziej dogodnym wyborem niż nieuzbrojona, gdyż wymaga mniej formalności, zanim będzie można coś na niej zbudować. Z drugiej strony ceny działek nieuzbrojonych są z reguły niższe. Działka nieuzbrojona może też być atrakcyjna ze względu na położenie. Jeśli jednak decydujemy się na zakup takiej działki, sami musimy zadbać o jej uzbrojenie. Aby na działce można było postawić budynek, konieczny jest też dostęp do drogi publicznej.

Co to znaczy, że działka jest uzbrojona?

Działka uzbrojona powinna mieć w swoich granicach przyłącza do wszystkich mediów. Ponieważ jednak pojęcie działki uzbrojonej nie jest ściśle zdefiniowane, w praktyce w ten sposób określa się także działki, w pobliżu których biegnie przynajmniej linia energetyczna i wodociąg (a w zależności od lokalizacji czasem również sieć gazowa, kanalizacja czy linia telekomunikacyjna). Niekiedy w takich przypadkach używa się określenia „działka częściowo uzbrojona”. Z kolei działka nieuzbrojona nie ma dostępu do mediów – ani w obrębie posesji, ani w drodze publicznej przebiegającej obok. Dlatego przed zakupem działki warto się przyjrzeć, jakim uzbrojeniem dysponuje, a w razie jego braku – czy doprowadzenie mediów jest w ogóle możliwe.

Z racji tego, że projekt domu musi określać sposób zasilania budynku w media, warunki techniczne podłączenia do sieci (a więc posiadanie zawartych umów na przyłącza) są konieczne do otrzymania pozwolenia na budowę domu.

Jeśli chcemy uzyskać informację, czy dana działka jest uzbrojona, wystarczy udać się do lokalnego urzędu gminy. Z kolei w miejscowych zakładach zarządzających sieciami można uzyskać informacje, czy i kiedy będzie możliwe przyłączenie do danej sieci. Od razu warto zapytać o orientacyjne koszty wykonania konkretnych przyłączy.

Koszt uzbrojenia działki

Koszt uzbrojenia działki budowlanej jest zależny m. in. od odległości planowanego budynku od sieci oraz od innych czynników, np. mocy przyłączeniowej w przypadku prądu. Poza tym warto wiedzieć, że zasady wykonywania przyłączy poszczególnych mediów, a nawet pobierane opłaty mogą się różnić w zależności od województwa czy właściciela sieci. Mogą też wystąpić różnice, jeśli chodzi o czas trwania poszczególnych etapów prac czy niezbędne dokumenty. Dlatego warto takie informacje sprawdzić u konkretnych dostawców mediów.

Warto pamiętać, by koszty uzbrojenia działki wkalkulować w ogólny koszt budowy domu.

Jak doprowadzić prąd do działki?

Podłączenie działki budowlanej do sieci elektrycznej to podstawa. Bez tego przyłącza nie można uzyskać warunków zabudowy ani pozwolenia na budowę domu.

Aby wyposażyć działkę w dostęp do prądu, należy złożyć w zakładzie energetycznym wniosek o określenie warunków technicznych jego przyłączenia. Należy do niego dołączyć dokument potwierdzający własność nieruchomości oraz plan zabudowy. Warunki techniczne, które otrzymamy w odpowiedzi, określają sposób zasilania obiektu, miejsce przyłączenia do sieci, wymagane uzgodnienia z zakładem energetycznym oraz preferowany rodzaj przyłącza.

Przyłącze napowietrzne biegnie od słupa energetycznego do elewacji budynku. Jest ono tańsze, ale mniej estetyczne i bardziej narażone na uszkodzenia, więc obecnie odchodzi się od tego rozwiązania. Natomiast przyłącze kablowe prowadzone jest pod ziemią. Wymaga ono szczegółowego projektu, gdyż musi być zachowana odpowiednia odległość od innych instalacji. Jest ono droższe, lecz wygodniejsze dla właściciela nieruchomości, gdyż złącze (miejsce przyłączenia do instalacji odbiorczej w budynku) znajduje się w linii granicznej posesji. W związku z tym właściciel nie musi być obecny przy odczytach zużycia energii, a naprawami i konserwacją zajmuje się dystrybutor.

Koszt przyłącza energetycznego zależy od jego rodzaju, długości (standardowe mają 200 m, kolejne metry są dodatkowo płatne), a także mocy przyłączeniowej. Jeśli chodzi o czas wykonania przyłącza, maksymalny termin jest określony w umowie, którą podpisujemy po otrzymaniu warunków technicznych. Zwykle jest to kilka miesięcy.

Jak doprowadzić wodę i kanalizację do działki?

Najczęściej sieci wodociągowe i kanalizacyjne należą do gmin. Wykonanie przyłącza do tych instalacji możliwe jest na warunkach określonych przez dostawcę. Najpierw trzeba złożyć wniosek o przyłączenie do sieci wodno-kanalizacyjnej do lokalnego przedsiębiorstwa komunalnego. Należy do niego dołączyć mapę zasadniczą, a także określić liczbę mieszkańców i przewidywane zużycie wody. Oczekiwanie na decyzję trwa zwykle 7-14 dni. Po jej otrzymaniu można przystąpić do prac związanych z przyłączeniem do sieci.

Warto wspomnieć, że osoby chcące wykonać przyłącze ponoszą jego koszty, a zakłady zarządzające siecią finansują jedynie jej rozbudowę. Koszty są zróżnicowane i zależą od dostawcy, ale należy się liczyć z kwotą kilku tysięcy złotych.

W sytuacji, gdy w pobliżu działki nie ma sieci wodno-kanalizacyjnej, należy się upewnić, czy gmina wyda zezwolenie na wybudowanie szamba (lub przydomowej oczyszczalni ścieków) oraz wykopanie studni.

Jak doprowadzić gaz do działki?

Jeśli sieć gazowa przebiega w pobliżu działki, zasady wykonania przyłącza gazowego są analogiczne do tych, które dotyczą przyłącza elektrycznego. Cena zależy m.in. od regionu, dostawcy, mocy przyłącza i odległości budynku od gazociągu. W przypadku przyłącza o długości do 15 m reguluje się opłatę zryczałtowaną, natomiast jeśli jest ono dłuższe, dopłaca się za każdy kolejny metr.

Brak pobliskiej sieci gazowej nie wyklucza możliwości budowy domu. Oznacza jednak, że nie będzie można wykorzystywać gazu ziemnego do ogrzewania domu i podgrzewania wody użytkowej – trzeba będzie wybrać inne źródło energii (np. pompę ciepła czy olej opałowy). Alternatywne rozwiązanie to ogrzewanie elektryczne sprzężone z instalacją fotowoltaiczną - "Przydomowa instalacja fotowoltaiczna - co musisz wiedzieć?".

Jak doprowadzić drogę do działki?

Zanim zdecydujemy się na zakup działki, sprawdźmy, czy ma ona dojazd do drogi publicznej. Konieczność utworzenia dojazdu powinna być uwzględniona w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, lecz nie wszędzie takie plany obowiązują. Może się zatem trafić działka bez połączenia z drogą. Działki pozbawione dojazdu mogą też powstać wskutek podziału nieruchomości. Jeśli zdecydujemy się na zakup takiej działki, powinniśmy mieć na uwadze, że sami będziemy musieli zadbać o dojazd – zwłaszcza że jego brak uniemożliwia uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i pozwolenia na budowę.

Jedną z możliwości jest ustanowienie służebności gruntowej (w tym przypadku służebności drogi koniecznej). W tym przypadku wyznacza się dojazd przebiegający przez sąsiednią działkę. Jeśli chodzi o formalności, należy podpisać umowę służebności drogi koniecznej przed notariuszem. Za ustanowienie służebności sąsiad może zażądać opłaty lub innej formy wyrównania kosztów. Jeśli nie uda się w tej sprawie porozumieć z sąsiadem, rozwiązaniem jest wejście na drogę sądową. Sąd ustanawia wówczas drogę konieczną z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej, a jednocześnie z jak najmniejszym obciążeniem dla nieruchomości, przez którą droga ma przebiegać. Koszty wykonania dojazdu ponosi wtedy zwykle ta osoba, która będzie z niego korzystać.

Można też ustanowić służebność osobistą. Od służebności gruntowej różni się ona tym, że do przejazdu jest uprawniona konkretna, oznaczona osoba, a nie każdy kolejny właściciel nieruchomości władnącej (tej, na rzecz której ustanowiona jest służebność). Nie podlega zatem dziedziczeniu. Można więc powiedzieć, że służebność gruntowa jest przypisana do danego gruntu, a osobista – do danej osoby.

Inną opcją jest nabycie udziału w nieruchomości drogowej mającej dostęp do drogi publicznej. Takie rozwiązanie jest wykorzystywane dość często, np. na nowych osiedlach domów jednorodzinnych. W tym przypadku wraz z działką kupuje się udział w nieruchomości drogowej. W rezultacie wszyscy właściciele domów i działek na danym osiedlu stają się jednocześnie współwłaścicielami drogi dojazdowej.

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.