W czasach epidemii koronawirusa znacząco wzrosła sprzedaż działek rekreacyjnych. Cieszą się one dużym zainteresowaniem, szczególnie te w atrakcyjnych lokalizacjach. Czym są działki rekreacyjne, w jaki sposób można z nich korzystać i co można na nich wybudować?

Działka rekreacyjna a budowlana – co można na niej postawić?

W polskim prawie nie ma formalnej definicji działki rekreacyjnej. Takie działki dzielimy na dwa podstawowe typy – Rodzinne Ogrody Działkowe (ROD) i własnościowe.

Najpopularniejszym typem działek są Rodzinne Ogrody Działkowe, położone na terenach należących do Skarbu Państwa, samorządów terytorialnych i innych stowarzyszeń. Nie stanowią one własności nabywcy, lecz są przez niego dzierżawione. W związku z tym są najkorzystniejsze pod względem ekonomicznym. Dowiedz się więcej: "Działka ROD, czyli (nie taki) własny kawałek zieleni"

Drugą opcją są samodzielne nieruchomości, które pozostają w rękach prywatnych właścicieli.

Warto wiedzieć, że ROD nakłada na swoich dzierżawców mnóstwo ograniczeń. Na działce nie można postawić budynku dowolnej wielkości ani stale mieszkać czy prowadzić działalności gospodarczej. Można wybudować jedynie obiekt o funkcji altany. W przypadku samodzielnej działki rekreacyjnej natomiast o zakresie możliwej budowy decyduje treść decyzji o warunkach zabudowy albo treść miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

Ograniczenia i perspektywy

W niektórych przypadkach istnieje możliwość zmiany statusu działki rekreacyjnej na działkę budowlaną. Działka budowlana musi mieć jednak dostęp do drogi publicznej oraz być wyposażona w urządzenia infrastruktury technicznej, a sam budynek musi być odpowiednio oddalony od granicy działki.

Najpierw należy sprawdzić w urzędzie gminy, czy dla danego terenu jest ustalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Plan taki określa dokładnie rodzaj, liczbę, wysokość i powierzchnię zabudowań, które na tym obszarze mogą powstać. Zdarza się, że zapisy w planie od razu przekreślają możliwość postawienia domu na działce, np. jeśli znajduje się ona na obszarze chronionym. Jeśli nie ma tak restrykcyjnych ograniczeń, można złożyć wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego do urzędu miasta bądź gminy. Trzeba jednak wziąć pod uwagę, że rozpatrywanie takiego wniosku może potrwać dość długo i zakończyć się decyzją odmowną.

Jeśli nie ma MPZP dla obszaru, na którym znajduje się działka, należy wystąpić z wnioskiem o wydanie warunków zabudowy – również do urzędu miasta lub gminy. Urzędy z reguły udostępniają na swoich stronach internetowych wzory takich wniosków, a także listy dodatkowych dokumentów, które należy dołączyć. Standardowo we wniosku muszą się znaleźć dane inwestora, dane lokalizacji terenu, na którym planowana jest inwestycja, oraz opis i charakterystyka samej inwestycji. Najczęściej wymagane załączniki to: wyrys z mapy ewidencji gruntów (obejmujący działkę, na której ma być inwestycja, oraz działki sąsiednie); kopia mapy zasadniczej lub gdy jej brak, kopia mapy katastralnej; opisowe i graficzne określenie, jak teren ma być zagospodarowany; oświadczenia, że dostarczanie mediów jest możliwe (wystawione przez dostawców tych mediów); pełnomocnictwo (jeśli inwestor nie składa wniosku samodzielnie); opłata skarbowa (poza niektórymi wyjątkami określonymi ustawowo).

Jeśli chcemy postawić na działce domek letniskowy, należy mieć na uwadze, że w prawie budowlanym brak jego dokładnej definicji. Istotne jest, że w odróżnieniu od klasycznego domu całorocznego domek rekreacyjny to budynek, w którym nie można się zameldować, czyli przeznaczony jest do wypoczynku okresowego. Nie ma również obowiązku podłączania go do sieci energii elektrycznej. Nie musi też mieć dostępu do wody pitnej czy kanalizacji.

Budynki rekreacji indywidualnej nie wymagają pozwolenia na budowę, co nie znaczy, że panuje w tej kwestii całkowita dowolność. Bez wspomnianego pozwolenia, tylko na zgłoszenie, można zbudować obiekt wolnostojący, parterowy, o powierzchni do 70 mkw. Jeśli powierzchnia przekracza 35 mkw., rozpiętość elementów konstrukcyjnych może wynosić do 6 m, a wysięg wsporników do 2 m. Przy tym takich domków nie można postawić więcej niż jeden na każde 500 mkw. działki.

Działki na sprzedaż

Formalności przy zakupie działki rekreacyjnej

W przeciwieństwie do terenów należących do Rodzinnych Ogrodów Działkowych, działkę rekreacyjną się kupuje, a nie dostaje w dzierżawę. Podstawą nabycia takiej działki jest więc akt notarialny. Istnieje możliwość wystąpienia o kredyt na jej zakup.

Podczas zakupu działki należy być ostrożnym. Z dużego popytu na grunty chętnie korzystają oszuści. Zdarza się, że dzierżawcy niezgodnie z prawem sprzedają działki ROD w charakterze działek rekreacyjnych. Aby uniknąć oszustwa, przed zakupem terenu nazwanego „działką rekreacyjną” należy sprawdzić, czy osoba sprzedająca jest na pewno jego właścicielem. Informację taką można znaleźć w księdze wieczystej działki. Jeśli sprzedający nie ma nic do ukrycia, powinien bez problemu podać numer księgi. Powinien też być w stanie przedstawić dokument potwierdzający nabycie działki.

Na co należy zwrócić uwagę przy wyborze działki rekreacyjnej?

Na początek warto sprawdzić, jakie inwestycje są planowane w pobliżu działki. Jeśli zależy nam na ciszy i spokoju, upewnijmy się, że gmina nie planuje zbudować np. trasy szybkiego ruchu.

Sprawdźmy też, co o danej okolicy mówią przyszli sąsiedzi. Warto ich zapytać, z czym najczęściej mają problem, jak wygląda okolica po wiosennych roztopach, a także jaki jest stan dróg dojazdowych podczas najbardziej śnieżnych zim. Jeśli grunt nie jest w stanie odpowiednio przepuszczać wody, przy większych deszczach może okazać się trudny do użytkowania.

Z kolei niska cena danego terenu rekreacyjnego może kryć za sobą wysokie koszty doprowadzenia mediów (wody, prądu, gazu, kanalizacji). Działki nieuzbrojone (bez doprowadzonych przyłączy) są z reguły tańsze, ale ich uzbrojenie może się okazać kosztowne, kłopotliwe, a w niektórych przypadkach wręcz niemożliwe. Dlatego warto o takie rzeczy zapytać sprzedającego przed podpisaniem umowy.

Jak wspomniano, należy się zapoznać z księgą wieczystą i sprawdzić, czy sprzedający ma faktycznie pełne prawa do działki. W księdze znajdują się też inne informacje ważne dla kupującego – np. czy działka jest obciążona hipoteką lub czy ustanowiono na niej służebności, a jeśli tak, to jakie.

Działki na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.