Kupno domu w budowie może być atrakcyjne dla osób szukających okazji cenowych. Jednak przy takiej transakcji pozwolenie na budowę nie przechodzi od razu na nowego właściciela. Podpowiadamy, jakich formalności trzeba w związku z tym dopełnić.

Oferty sprzedaży domów w budowie przez osoby prywatne nie są typowe na rynku nieruchomości. Sprzedaż nieukończonego domu jest zwykle wynikiem zmiany sytuacji życiowej bądź finansowej sprzedającego – np. rozwodu, konieczności przeprowadzki czy braku środków na ukończenie budowy. Takie oferty mogą być bardzo korzystne cenowo dla nabywców. Trzeba jednak wiedzieć, w jaki sposób przeprowadzić transakcję tego typu, by spełnione zostały wszystkie wymogi formalne. Jedną z najistotniejszych spraw jest pozwolenie na budowę.

Domy na sprzedaż

Warunki przeniesienia pozwolenia na budowę na rzecz innego podmiotu

Nabywca musi liczyć się z tym, że po zakupie domu w budowie będzie zobowiązany do jego ukończenia zgodnie z wcześniej wydaną decyzją o pozwoleniu na budowę i do przyjęcia wszystkich warunków zawartych w tej decyzji. Warto też wiedzieć, że przeniesienie pozwolenia na nowego inwestora nie odbywa się automatycznie – należy o nie wnioskować według określonej procedury. Strony w tym postępowaniu to dotychczasowy i nowy inwestor.

Tylko ważna decyzja o pozwoleniu na budowę może zostać przeniesiona. Dlatego należy się upewnić, czy dotychczasowe pozwolenie na budowę nie wygasło. Dzieje się tak w sytuacji, gdy budowa została przerwana na dłużej niż 3 lata. Należy więc sprawdzić dziennik budowy. Jeśli ostatni wpis w dzienniku nie jest starszy niż 3 lata, pozwolenie jest nadal ważne i można je przenieść na inny podmiot. W przeciwnym razie obecny inwestor powinien wystąpić o nowe pozwolenie na budowę.

Wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę

Formularz wniosku o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę można zwykle pobrać na stronie internetowej odpowiedniego organu, który takie pozwolenia wydaje – starostwa powiatowego, urzędu wojewódzkiego, urzędu miasta na prawach powiatu bądź urzędu dzielnicowego (w przypadku m. st. Warszawy). Standardowe informacje, które z reguły trzeba wpisać lub zaznaczyć podczas wypełniania wniosku, to:

• nazwa organu, do którego wniosek jest składany;
• dane nowego inwestora i ewentualnie jego pełnomocnika, jeśli dotyczy;
• dane dotychczasowego inwestora;
• przedmiot wniosku (o co wnioskujemy – na gotowym wzorze formularza już wskazany jako „Wniosek o przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę”);
• informacje o decyzji o pozwoleniu na budowę (data wydania, numer, znak sprawy, nazwa zamierzenia budowlanego, którego dotyczy decyzja);
• podpis wnioskodawcy bądź jego pełnomocnika oraz data podpisu.

Dokumenty, które należy dołączyć do wniosku, to:

• zgoda dotychczasowego inwestora na przeniesienie decyzji o pozwoleniu na budowę;
• oświadczenie nowego inwestora o przejęciu warunków zawartych w decyzji o pozwoleniu na budowę;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (wzór takiego oświadczenia powinien być dostępny do pobrania na stronie urzędu miasta bądź starostwa powiatowego);
• kopia decyzji o pozwoleniu na budowę z potwierdzoną ostatecznością (nie zawsze jest wymagana, lecz może przyspieszyć procedury);
• pełnomocnictwo, jeśli ustanowiono pełnomocnika (oryginał lub poświadczony odpis);
• dowód uregulowania opłaty skarbowej, jeśli dotyczy (wysokość opłaty i sytuacje, w których nie jest wymagana, wyszczególnione są w dalszej części artykułu).

Wniosek wraz z załącznikami składamy do urzędu, który wydał decyzję o pozwoleniu na budowę. Od 1 lipca 2021 r. można to zrobić elektronicznie poprzez portal e-Budownictwo.

Przy składaniu wniosku wymagana jest opłata skarbowa w wysokości 90 zł (stan na rok 2021). Zwolnione z niej są zmiany pozwolenia na budowę dotyczące budownictwa mieszkaniowego, a także składane przez jednostki budżetowe i jednostki samorządu terytorialnego.

W przypadku składania dokumentu stwierdzającego udzielenie pełnomocnictwa płaci się dodatkowo 17 zł, chyba że pełnomocnictwo udzielane jest małżonkowi, wstępnemu (rodzicom, dziadkom), zstępnemu (dzieciom, wnukom) lub rodzeństwu, a także gdy mocodawcą jest podmiot zwolniony od opłaty skarbowej.

W następnej kolejności urząd sprawdza wniosek i załączniki do niego pod kątem formalnym. Jeśli stwierdzone zostaną braki, wzywa do ich uzupełnienia w określonym terminie (co najmniej 7 dni od otrzymania wezwania). Jeśli wymagana opłata skarbowa nie została uregulowana, urząd wzywa do jej zapłacenia – również w określonym terminie, zwykle 7-14 dni. W razie braku uzupełnienia dokumentów sprawa nie zostaje załatwiona, natomiast brak opłaty skarbowej za wniosek o przeniesienie pozwolenia na budowę mimo wezwania powoduje zwrot wniosku.

Sprawa załatwiana jest zgodnie z art. 35 i 36 Kodeksu postępowania administracyjnego – bez zbędnej zwłoki, nie później niż w terminie miesiąca od dnia wszczęcia postępowania, a w sprawach szczególnie skomplikowanych – w ciągu dwóch miesięcy od dnia wszczęcia postępowania ( w razie konieczności wydłużenia terminu wnioskodawca dostaje o tym informację).

Od otrzymanej decyzji można się odwołać:

• jeśli została wydana przez starostwo powiatowe lub urząd miasta na prawach powiatu – do urzędu wojewódzkiego;
• jeśli wydał ją urząd wojewódzki – do Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego.

Odwołanie należy złożyć za pośrednictwem urzędu, który wydał decyzję, nie później niż w terminie 14 dni od jej otrzymania.

Domy na sprzedaż

Dowiedz się więcej:

• Jak uzyskać pozwolenie na budowę?
• Dom z drugiej ręki - czy warto? Jak wybrać?
• Dodatkowe koszty przy zakupie domu

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.