Oferty mieszkań bezczynszowych kuszą kupujących, którzy chcą zminimalizować koszty utrzymania mieszkania. Czy jednak zawsze opłaty są mniejsze? O czym trzeba wiedzieć, zanim zdecydujemy się na takie mieszkanie?

Mieszkanie bezczynszowe - co to znaczy?

Mieszkania bezczynszowe są reklamowane jako lokale, za które, jak nazwa wskazuje, nie trzeba płacić czynszu. Przez czynsz rozumie się tu stałą opłatę administracyjną związaną z korzystaniem z mieszkania, kierowaną do organu zarządzającego nieruchomością. Należy podkreślić, że jest to potoczne zastosowanie tego pojęcia. Kodeks cywilny definiuje czynsz jako świadczenie, które najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu, a zatem definicja formalna dotyczy jedynie stosunku najmu.

Czynsz administracyjny jest zawsze wymagany w przypadku lokali należących do spółdzielni mieszkaniowych. Składowe czynszu za mieszkanie to zazwyczaj: kwoty na poczet wynagrodzenia zarządu i pracowników spółdzielni, podatek od nieruchomości, koszty sprzątania i konserwacji części wspólnych, fundusz remontowy, opłata za wywóz śmieci, a także zaliczki na media, przynajmniej niektóre (wodę, ogrzewanie, nieraz także gaz i prąd).

W przypadku wspólnot mieszkaniowych sytuacja wygląda nieco inaczej. Nie ma tu rozbudowanej administracji – to mieszkańcy podejmują wszelkie decyzje. Nie da się jednak uniknąć opłat za utrzymanie części wspólnych, w których mieszkańcy mają udział. W przypadku tzw. dużej wspólnoty (od 2019 r. są to 4 lokale i więcej) konieczne jest spełnienie dodatkowych wymogów formalnych, m.in. posiadania zarządu lub zarządcy, a to też wiąże się z kosztami. Dodatkowo wspólnota może podjąć decyzję o cyklicznym pobieraniu opłat na niektóre cele, np. na własny fundusz remontowy. Dlatego w przypadku mieszkań we wspólnotach też zwykle trzeba regulować stałe opłaty poza rachunkami za własne zużycie mediów, co niewiele się różni od płacenia czynszu do spółdzielni.

Biorąc to wszystko pod uwagę, mieszkań faktycznie (niemal) bezczynszowych jest na rynku niewiele. Za takie uznaje się nieraz lokale położone w małych wspólnotach, w których nie jest wymagany formalny zarząd. W takich nieruchomościach nadal istnieją jednak części wspólne, nawet jeśli są zredukowane do minimum. Mieszkańcy muszą więc dojść do porozumienia w kwestii ich utrzymania.

Mieszkania na sprzedaż

Zalety mieszkań bezczynszowych

Właściciele mieszkań bezczynszowych są niezależni od zewnętrznych struktur administracyjnych, takich jak spółdzielnie mieszkaniowe. W związku z tym mogą podejmować samodzielne decyzje dotyczące wyboru firm zajmujących się dostawą mediów, sprzątaniem, odbiorem nieczystości, pielęgnacją terenów zielonych itp. Jeśli dobrze się orientują na rynku usług tego rodzaju, mogą wybrać rozwiązania przystępne cenowo. Natomiast w przypadku spółdzielni opłaty są narzucone z góry, a wybrane oferty nie zawsze najkorzystniejsze.

Brak konieczności regulowania stałego czynszu może oznaczać mniejsze opłaty bieżące za użytkowanie mieszkania. Jest to odczuwalne zwłaszcza w budynkach nowych i dobrej jakości, które nie wymagają częstych napraw i remontów. Czynsz to zwykle kilkaset złotych miesięcznie. Jeśli więc nie ma obowiązku płacenia takiej kwoty, może się się to przełożyć na oszczędność kilku tysięcy złotych w skali roku – nawet jeśli weźmiemy poprawkę na fakt, że w czynszu zawarte są zaliczki na niektóre media, za które w przypadku mieszkania bezczynszowego trzeba płacić osobno.

Mieszkania bezczynszowe dają też swoim właścicielom sporą niezależność. Niektóre (zwłaszcza w nowych inwestycjach) mają osobne wejścia, a nieraz także przynależne ogródki. Zdarzają się w nich także elementy wyposażenia, których próżno szukać w typowych blokach, gdyż spółdzielnia nie wyraziłaby na nie zgody (np. kominki). Przez to użytkowanie takich lokali może być w praktyce podobne do zamieszkiwania w domu w zabudowie szeregowej czy bliźniaczej.

Wady mieszkań bezczynszowych

Zwykle największe problemy pojawiają się, gdy zaistnieje konieczność remontu budynku. Oznacza to dla mieszkańców duży wydatek będący znacznym obciążeniem dla budżetu. W przypadku mieszkań czynszowych koszty remontów części wspólnych pokrywane są ze środków wpłacanych regularnie przez właścicieli mieszkań. Comiesięczna opłata na fundusz remontowy, zwykle wynosząca kilkadziesiąt złotych, nie jest tak odczuwalna jak konieczność zapłacenia kilku tysięcy złotych jednorazowo.

Dodatkowo może pojawić się kłopot, gdy jeden z mieszkańców wspólnoty nie będzie mógł pokryć kosztów remontu czy naprawy lub stwierdzi, że nie ma takiej potrzeby. Odwlekanie prac tego rodzaju sprawia, że budynek niszczeje, a korzystanie z niego staje się coraz bardziej uciążliwe, a nawet niebezpieczne (np. gdy któraś instalacja jest wadliwa albo jakiś element budynku grozi zawaleniem).

Wspomniana wcześniej konieczność organizowania kwestii związanych z dostawą mediów i sprzątaniem części wspólnych też może być utrudniona, jeśli sąsiedzi mają inne zdania i nie są skłonni do kompromisów. Może wtedy dojść do sporów i niepotrzebnych opóźnień, na których tracą wszyscy mieszkańcy.

W związku z tym, jeśli budynek nie podlega zewnętrznej administracji, bardzo istotne jest, aby mieszkały w nim osoby, które potrafią dojść ze sobą do porozumienia. Możemy spróbować przeprowadzić wywiad sąsiedzki pod tym kątem. Jeśli to możliwe, najlepiej wybrać mieszkanie z polecenia krewnych lub znajomych, którzy orientują się, kto mieszka w danym budynku. Pewną wskazówką jest też stan budynku i jego otoczenia. Jeśli widać, że dom dawno nie był remontowany, a wokół niego nie jest zbyt czysto, może to być sygnał, że mieszkańcy nie potrafią się zorganizować, by właściwie o niego zadbać.

Obowiązki właściciela mieszkania bezczynszowego

Właściciel mieszkania bezczynszowego musi wziąć na siebie pewne obowiązki, którymi w przypadku mieszkania czynszowego zajęłaby się spółdzielnia. Powinien zatem dbać nie tylko o własne mieszkanie, ale też i o części wspólne budynku. Charakter i liczba obowiązków zależą od ilości i rodzaju części wspólnych. Zwykle czynności te obejmują:

• konieczność uzgadniania z sąsiadami wyboru dostawców mediów, firm remontowych i sprzątających oraz zajmujących się utrzymaniem czystości i porządku (w tym wywozem śmieci);
• opłacanie swojego udziału w kosztach związanych z nieruchomością wspólną (opłaty za remonty, konserwacje, dostawy energii elektrycznej i cieplnej, utrzymanie czystości, podatki, ubezpieczenia);
• przestrzeganie wymogów dotyczących kontroli stanu technicznego budynków (m.in. przeglądów instalacji i przewodów kominowych);
• utrzymanie porządku na chodniku przylegającym do nieruchomości (usuwanie śniegu, lodu itp.); warto pamiętać, że właściciel chodnika ponosi odpowiedzialność cywilną za wypadki spowodowane niedostateczną dbałością o chodnik (np. gdy ktoś poślizgnie się na lodzie i złamie nogę);
• jeśli mieszkańcy uzgodnili, że niektóre prace w częściach wspólnych będą wykonywać sami – dyżury przy sprzątaniu klatki schodowej, koszeniu trawnika, odśnieżaniu podjazdu itp.; najlepiej ustalić szczegółowy harmonogram, by nie było wątpliwości i powodu do sporów.

Mieszkanie bezczynszowe – czy warto?

To, czy mieszkanie bezczynszowe okaże się dobrym wyborem, zależy zarówno od sytuacji życiowej nabywcy, jak i od budynku, w którym lokal się znajduje.

Zakup mieszkania bezczynszowego może być korzystny dla tych, którzy:

• przywiązują wagę do samodzielnego podejmowania decyzji;
• chcą obniżyć bieżące koszty, a jednocześnie mają rezerwy finansowe w razie konieczności większego wydatku;
• orientują się w kwestiach związanych z dostarczaniem mediów, naprawami i remontami;
• są gotowi poświęcić nieco czasu na dbanie o nieruchomość;
• znają swoich przyszłych sąsiadów, a przynajmniej wiedzą, że nie ma wśród nich osób konfliktowych.

Mieszkania takie nie są jednak opcją dla każdego. Są osoby, które nie mają czasu ani chęci, by angażować się w dyskusje z sąsiadami, szukać firmy do naprawy dachu czy też samodzielnie sprzątać klatkę schodową. Wolą takie kwestie oddać w ręce fachowców wybranych przez spółdzielnię. Są też osoby, które ze względu na gorszą sytuację finansową (niezbyt wysokie dochody, brak oszczędności) wolą płacić co miesiąc niewielkie kwoty na poczet przyszłych remontów niż trzymać w pogotowiu większą sumę na ten cel. Nawet jeśli w tym pierwszym przypadku koszty utrzymania mieszkania okazują się wyższe w skali roku czy kilku lat, są one rozłożone w czasie, więc łatwiej je udźwignąć. Dla tych osób korzystniejsze będzie więc mieszkanie ze stałym czynszem.

Wiele też zależy od stanu budynku, w którym znajduje się mieszkanie. Jeśli jest on nowy albo tuż po generalnym remoncie, można założyć, że dodatkowe większe wydatki nie będą potrzebne przez dłuższy czas, więc brak czynszu będzie faktycznie oznaczał odczuwalne oszczędności. Jeśli budynek jest w niezbyt dobrym stanie, trzeba wziąć pod uwagę, że to, co uda się zaoszczędzić na czynszu, zapewne wkrótce trzeba będzie wydać na remont, przez co zakup mieszkania okaże się mało opłacalny. Dlatego jedną z najważniejszych czynności przed zakupem mieszkania bezczynszowego jest sprawdzenie stanu technicznego budynku.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.