Obrót nieruchomościami w Chinach to ogromna branża. Jeszcze w marcu 2020 roku analitycy szacowali, że odpowiada za 20 - 30% narodowego PKB w Państwie Środka. Przed pandemią szybko rozwijały się tam startupy oferujące ułatwienia przy korzystaniu z najmu. W 2018 wartość sprzedanych nieruchomości przekroczyła 2 biliony dolarów. Własne mieszkanie to wciąż w Chinach ogromny wydatek. Niska dostępność finansowa mieszkań sprawia, że często składają się na nie całe rodziny. W tych warunkach popularność najmu jest nieunikniona. Pojawienie się wirusa Covid-19 zmieniło jednak reguły gry.

Covid, lockdowny, spadek popytu i produkcji

W początkach pandemii Chiny stosowały strategię bagatelizowania problemu. Zaowocowało to nie tylko opóźnieniem działań mogących zapobiec rozprzestrzenianiu się wirusa, ale też mocno uderzyło w gospodarkę. Od 2020 Państwo Środka stosuje bardzo restrykcyjne strategie walki z chorobą. Polegają one między innymi na zamykaniu dzielnic, gdzie wykryto choćby kilkadziesiąt przypadków zakażenia. To bardzo kłopotliwe dla przedsiębiorców i rentierów.

Surowo przestrzegane zasady polityki “zero COVID” powodują szok popytowy. Zamykanie miast i całych dzielnic nie sprzyja szukaniu mieszkań i przeprowadzkom. Permanentna niepewność w branży zniechęca też Chińczyków do inwestycji w nieruchomości.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Od początku pandemii spada też podaż mieszkań, szczególnie w regionach słabiej rozwiniętych. Łączy się to z polityką rządu, który latem 2021 wprowadził ograniczenia w udzielaniu kredytów hipotecznych. Decyzja ta doprowadziła na skraj bankructwa część dużych firm deweloperskich. Pierwszy spektakularny spadek liczby nowych projektów budowlanych odnotowano w październiku 2021. W tym samym czasie sektor budownictwa opartego na stali skurczył się w porównaniu do ubiegłego roku o 33%.

Sektor nieruchomości i kredyty

Jak wspominałam we wstępie - rynek nieruchomości to ważny element chińskiego PKB. Ceny lokali są ściśle powiązane z 40 ważnymi sektorami państwowej gospodarki. Ich wahania mają więc wyraźny wpływ na cały przemysł. Warto podkreślić, że kryzys w chińskiej mieszkaniówce rozpoczął się już przed pandemią i ma związek z kredytami hipotecznymi.

Nieruchomości to aż 2/3 majątku przeciętnej chińskiej rodziny. W Japonii jest to 30%, a w Stanach Zjednoczonych tylko 25%. Co ciekawe w Polsce mieszkania i inne nieruchomości stanowią 66% majątku przeciętnego gospodarstwa domowego.

Blisko 40% wpływów z lokalnych podatków w Chinach dotyczy nieruchomości. Wlicza się w nie opłaty transakcyjne i inne taksy. W związku z tym kredyty hipoteczne to potężna gałąź bankowości obejmująca 30% wszystkich kredytów. Obecnie znajduje się ona w kryzysie, który stale się pogłębia. Spada popyt na pożyczki mieszkaniowe, a to bezpośrednio wpływa na dane dotyczące sprzedaży gruntów i lokali. Sprzedaż nieruchomości w Chinach w lipcu 2022 była niższa o niemal 40% niż przed rokiem. Co więcej, coraz więcej Chińczyków przestaje spłacać hipotekę ze względu na problemy deweloperów. Dlaczego tak się dzieje?

Chiński rynek mieszkaniowy działa na specyficznych zasadach. Kredyt mieszkaniowy zaciąga się tu na lokal, który jeszcze nie powstał. System przedsprzedaży długo był siłą napędową branży. Dzięki wpłatom od inwestorów firmy miały środki na rozwój i inwestycje. Rozwiązanie to było skuteczne, gdy wykonawcy wywiązywali się ze swoich zobowiązań. Przy kłopotach budowy zaczęły stawać.

Źródłem problemów są regulacje wprowadzone przez Komunistyczną Partię Chin w 2020 roku. Dotyczyły one wprowadzenia tak zwanych “trzech czerwonych linii”. Czyli zasad, według których m. in. zadłużenie firmy nie może przekroczyć 70% jej aktywów. Poza tym suma pożyczek krótkoterminowych nie może przekraczać sumy w gotówce posiadanej przez danego dewelopera. Wszystkie firmy w branży starały się dostosować do nowych ustaleń, niektóre przypłaciły to upadłością.

Problemy dużych deweloperów

Taki los spotkał między innymi Evergrande, drugiego co do wielkości dewelopera w Chinach. W 2020 jego zarząd starał się zgromadzić odpowiednią sumę pieniędzy. Jednak ostatecznie sprostał tylko jednemu z trzech warunków i upadł w grudniu 2021 roku. Spółka formalnie istnieje i jest w trakcie restrukturyzacji, ale nic nie wskazuje, żeby miała się podnieść z kryzysu. Jest to idealny przykład zbyt szybkiego wzrostu firmy i niebezpieczeństw związanych z systemem przedpłat. Wielu chińskich deweloperów przestało budować mieszkania, które już sprzedano, a to doprowadziło do bojkotu kredytów hipotecznych. Kryzys się pogłębił.

W I połowie 2022 sprzedaż mieszkań spadła o niemal 30% r/r. Średnia cena lokalu w Chinach jest obecnie o 5% niższa niż przed rokiem. Ceny nowych domów i mieszkań spadają już 10 miesięcy z rzędu. To najdłuższy okres spadków od 1990 roku.

Od stycznia 2021 w Chinach upadłość ogłosiło 35 spółek deweloperskich. Ostatnio Shimao Group, której nie udało się spłacić zobowiązań wobec zagranicznych inwestorów. Niewypłacalna okazała się też spółka deweloperska Fantasia Holdings - jej dług w całości wyniósł 205,66 mln dolarów i jest ona na krawędzi bankructwa. Wszystko wskazuje na to, że nie spłaci gigantycznej pożyczki krótkoterminowej wobec Country Garden Services Holding. Idzie o zobowiązanie rzędu 700 mln juanów.

Chiński sektor bankowy nie odczuwa mocno tej serii bankructw, ponieważ deweloperzy w Państwie Środka bardzo często szukają finansowania za granicą. Kryzys ma jednak poważny skutek, o którym już wspominaliśmy. Chińscy kredytobiorcy uznali, że nie warto spłacać mieszkań, które nie powstaną. Bojkot zatacza coraz szersze kręgi. Według wstępnych szacunków niespłaconych może pozostać nawet 7% zobowiązań o łącznej kwocie 510 mld dolarów. Zjawisko o takiej skali z pewnością nie pozostanie bez wpływu na kondycję tamtejszych banków.

Próby interwencji ze strony państwa i perspektywy branży

Obecnie wstrzymane inwestycje budowlane stanowią niecałe 2% niespłaconych kredytów hipotecznych. Jednak ich odsetek będzie rósł.

W ramach walki z kryzysem chińskie władze mają stworzyć narodowy fundusz o wartości 300 mld juanów. Ma on pomóc w dokończeniu projektów, których wykonawcy mają obecnie kłopoty. Te działania powinny mieć realny wpływ na poprawę kondycji branży.

Warto pamiętać, że mimo kryzysu i spadku cen mieszkań, ich wartość wciąż pozostaje na dobrym poziomie. Przed jej erozją chronią wysoka sprzedaż z ostatnich lat i duże wkłady własne, jakie musi wnieść chiński inwestor prywatny. Rządowe wsparcie i mechanizmy regulacji cen sprawiają, że bankowość w Państwie Środka jest lepiej skapitalizowana niż w USA i posiada sporo narzędzi do redukcji wewnętrznych strat. Jak je wykorzysta, pokażą najbliższe miesiące.

Chcesz być na bieżąco?
Dołącz do newslettera

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Michalina Janyszek - Specjalistka od nieruchomości z mocno humanistycznym zacięciem. Jako polonistka z wykształcenia, a z powołania poetka oraz tłumaczka, doskonale operuje słowem, co wykorzystuje do popularyzowania branżowej wiedzy.