Gdy wskutek zmiany sytuacji życiowej dotychczasowe mieszkanie okazuje się za małe albo za duże, można je sprzedać i kupić nowe, albo skorzystać z możliwości jego zamiany. To drugie rozwiązanie jest dobre dla osób, które mają mniejszą zdolność kredytową albo po prostu nie chcą mieć zobowiązania wobec banku. Zamiana mieszkania może się okazać mniej skomplikowana i sformalizowana niż transakcja kupna – sprzedaży.

Zamianę nieruchomości można inaczej nazwać podwójną transakcją sprzedaży. Za pomocą jednej umowy strony zamieniają się swoimi mieszkaniami. Tego typu transakcje stają się coraz bardziej popularne na polskim rynku nieruchomości.

Zamiana jest możliwa w przypadku każdego rodzaju mieszkania – własnościowego, spółdzielczego bądź komunalnego. Występują jedynie różnice, jeśli chodzi o procedury. Zamiana mieszkań spółdzielczych wymaga zgody ze strony spółdzielni, a mieszkań komunalnych – zgody ze strony gminy bądź gmin, do których lokale należą. Jeśli chodzi o mieszkania własnościowe, dodatkowa zgoda jest wymagana jedynie w sytuacji, gdy któreś z mieszkań było kupione na kredyt, który nie został jeszcze spłacony – musi ją wtedy wyrazić bank, który tego kredytu udzielił.

Zaletą zamiany jest brak problemu czasowego, tj. obawy sprzedającego, że nie zdąży znaleźć nowego mieszkania przed przekazaniem lokalu nabywcy. W tym przypadku strony transakcji po prostu ustalają dzień zamiany mieszkań i przeprowadzki.

W jakiej sytuacji warto zamienić mieszkanie?

Zainteresowane takim rozwiązaniem mogą być osoby, które zaciągnęły kredyt walutowy na zakup nieruchomości. Kredyty takie, zwłaszcza we frankach szwajcarskich, były bardzo popularne kilkanaście lat temu. Jednak wskutek wzrostu kursu kredytobiorcy znaleźli się w trudnej sytuacji, gdyż kwota pozostała do spłaty znacznie wzrosła. Sprzedaż mieszkania nie jest dla takich osób korzystnym wyjściem. Natomiast przy zamianie mieszkania jest możliwość przeniesienia hipoteki, i tym samym kredytu, na inną, nowo nabytą nieruchomość. Jak wspomniano, wymagana jest jednak zgoda banku. Istotne jest też, by wartość nieruchomości, na którą ma być przeniesiona hipoteka, była wyższa od aktualnego salda zadłużenia.

Kolejny przypadek to zamiana mieszkania na większe, gdy potrzebna staje się dodatkowa przestrzeń. Z takiej zamiany chętnie korzystają osoby, które planują założenie bądź powiększenie rodziny. Zainteresowanie większymi metrażami wzrosło także wskutek pandemii, gdy upowszechniła się praca zdalna, a wiele osób zdało sobie sprawę, że przydałby im się dodatkowy pokój do pracy. Trzeba jednak mieć na uwadze, że większe mieszkanie z reguły jest droższe, a to oznacza konieczność posiadania środków na pokrycie różnicy w cenie.

Zamianą mieszkania na mniejsze mogą być zainteresowane osoby starsze, które mają trudności z utrzymaniem obecnego mieszkania, albo które chciałyby ograniczyć wydatki. Mogą one wprawdzie skorzystać z tak zwanej odwróconej hipoteki, ale to wiąże się z przepisaniem własności nieruchomości na bank, a nie każdy chce rezygnować z prawa własności. W takim wypadku można więc dokonać zamiany, a przy okazji zyskać trochę gotówki z różnicy między wartością swojego mieszkania a mieszkania zamienianego. Tym samym zamieniający nadal będzie właścicielem nieruchomości (tyle że innej), którą w przyszłości będzie mógł przekazać rodzinie.

Kolejnym przypadkiem jest zamiana jednej dużej nieruchomości na dwa mniejsze lokale. Może ona być dogodna po rozwodzie, gdy byli partnerzy chcą zamieszkać osobno. Warto ją też rozważyć w sytuacji, gdy dorosłe dziecko chce się usamodzielnić, ale w rezultacie jego wyprowadzki rodzice pozostaliby w lokalu zbyt dużym w stosunku do ich potrzeb. Sytuacja odwrotna – zamiana dwóch małych mieszkań na jedno większe – może być korzystna, gdy np. partnerzy chcą zamieszkać razem.

Zamiana mieszkania własnościowego

Proces zamiany przebiega najsprawniej, gdy obie nieruchomości, które będą zamieniane, są własnościowe. W takim wypadku zawiera się umowę o przeniesienie własności jednego mieszkania w zamian za zobowiązanie do przeniesienia własności drugiego. Umowa taka dla swojej ważności musi mieć formę aktu notarialnego. Strony powinny przygotować:

• numery ksiąg wieczystych obu nieruchomości;
• dowody osobiste,
• dokumenty potwierdzające posiadanie tytułu prawnego do nieruchomości (np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży albo postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku),
• zaświadczenia ze wspólnoty mieszkaniowej o braku zaległości w opłatach czynszowych i eksploatacyjnych,
• zaświadczenia z urzędu gminy o braku zaległości w podatku od nieruchomości,
• zaświadczenia o osobach zameldowanych w lokalu.

Jeśli między mieszkaniami występuje różnica w wartości rynkowej, osoba nabywająca mieszkanie droższe powinna dopłacić różnicę. Ta informacja również powinna znaleźć się w akcie notarialnym.

Jeżeli zamiast zamienić, wolisz sprzedać mieszkanie, tutaj dowiesz się więcej: "Jak sprzedać mieszkanie?"

Zamiana mieszkania spółdzielczego

W przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do mieszkania sytuacja wygląda podobnie jak opisano powyżej. Takim mieszkaniem można swobodnie dysponować, a więc także zamienić je na inne mieszkanie spółdzielcze własnościowe bądź stanowiące odrębną własność. Zamiana taka jest dokonywana na zasadach określonych przepisami kodeksu cywilnego, a umowa zamiany jest zawierana w formie aktu notarialnego.

Jeśli chodzi o mieszkania lokatorskie, ich właścicielem jest spółdzielnia mieszkaniowa, dlatego możliwości dysponowania takim lokalem są ograniczone (nie można go np. zbyć ani dziedziczyć). Każda spółdzielnia ma własny statut, który reguluje m.in. kwestie związane z zamianą mieszkań. Dlatego należy się dokładnie zapoznać z tym dokumentem. Jeśli zamiana miałaby dotyczyć mieszkań znajdujących się w innych spółdzielniach, należy sprawdzić statuty obu, gdyż ich wymagania mogą się różnić. Aby doszło do zamiany mieszkań między osobami mającymi do nich spółdzielcze prawo lokatorskie, zwykle jedna strona musi się zrzec swojego członkostwa w danej spółdzielni oraz lokatorskiego prawa do mieszkania, natomiast druga, przejmująca lokal, musi zostać przyjęta w poczet członków spółdzielni oraz zawrzeć umowę o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Zarówno w przypadku mieszkania spółdzielczego własnościowego, jak i lokatorskiego przed zamianą wymagane jest uregulowanie zobowiązań finansowych wobec spółdzielni z tytułu opłat za użytkowanie mieszkania.

Zamiana mieszkania komunalnego

Mieszkanie komunalne można zamienić tylko za zgodą gminy, do której należy, i tylko na inne mieszkanie komunalne. Można przy tym wybrać mieszkanie znajdujące się w innej miejscowości, ale wówczas wymagana będzie akceptacja obu gmin. W zamianie takiej mogą oczywiście uczestniczyć osoby zainteresowane wzajemną wymianą lokali, ale jest też możliwość wyboru innego lokalu z zasobów gminy, jeśli akurat jest wolny. Niestety, zasoby mieszkań komunalnych nie są duże, a kolejki bywają długie, więc oczekiwanie może potrwać miesiące, a nawet lata.

Aby można było przeprowadzić taką zamianę, należy przygotować odpowiednie dokumenty. Jeśli chodzi o ich konkretną listę, może to zależeć od gminy i od sytuacji najemcy, ale zwykle są to:

• wniosek o zamianę mieszkania komunalnego (można go otrzymać w punkcie obsługi petenta lub pobrać ze strony internetowej gminy);
• protokół o stanie technicznym lokalu;
• zaświadczenie o niezaleganiu z opłatami bądź o wysokości zadłużenia;
• dokument potwierdzający prawo do lokalu;
• dokumenty potwierdzające powód zamiany lokalu – np. jeśli chcemy zamienić mieszkanie na większe w związku z założeniem bądź powiększeniem rodziny, dołączamy akt małżeństwa bądź akt urodzenia; jeśli argumentujemy potrzebę zamiany stanem zdrowia (np. na lokal położony na niższej kondygnacji), dołączamy zaświadczenie lekarskie.

Jak zamienić mieszkanie na dom?

Zamiana mieszkania na dom wynika z chęci powiększenia przestrzeni życiowej i nieraz łączy się z przeprowadzką na przedmieścia lub na wieś. Taka opcja może być szczególnie atrakcyjna podczas pandemii. Gdy wiosną 2020 r. wprowadzono ograniczenia w przemieszczaniu się, były one przykre i uciążliwe zwłaszcza dla osób, które zostały zamknięte w małych, ciasnych mieszkaniach. To z kolei doprowadziło do zwiększonego zainteresowania nieruchomościami bardziej przestronnymi, najchętniej z ogródkami. Z kolei sytuację odwrotną, zamianę domu na mieszkanie, warto rozważyć, gdy dom stał się zbyt kosztowny w utrzymaniu lub zbyt duży w stosunku do potrzeb.

Jeśli chodzi o kwestie formalne, procedura wygląda podobnie jak w przypadku opisanej powyżej zamiany mieszkań własnościowych. Umowa również wymaga formy aktu notarialnego. Domy są zwykle droższe niż mieszkania, więc może się okazać, że potrzebna będzie dopłata różnicy w cenie.

Domy na sprzedaż

Zamiana mieszkania a podatek

Zaletą zamiany mieszkań, w porównaniu do tradycyjnej sprzedaży, jest korzystniejsze opodatkowanie. W przypadku sprzedaży mieszkania i kupna nowego nabywca ponosi podatek od czynności cywilnoprawnych wynoszący 2 proc. wartości nabywanej nieruchomości (dowiedz się więcej - "Czy można sprzedać mieszkanie bez płacenia podatku?"). Natomiast w przypadku zamiany podatek ten jest naliczany jedynie od różnicy wartości nabywanych mieszkań. Zgodnie z art. 6 ust. 1 pkt 2 upcc podstawą opodatkowania przy umowie zamiany jest:

• różnica wartości rynkowych zamienianych lokali lub praw do lokali, jeśli zamianie podlega lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość lub własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego na taki lokal lub prawo do lokalu;
• wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego, od którego przypada wyższy podatek – w pozostałych przypadkach.

Poza tym według art. 4 pkt 2 upcc obowiązek podatkowy przy umowie zamiany obciąża strony umowy solidarnie, a zatem mogą one się nim podzielić.

Kto może być zwolniony z podatku od czynności cywilnoprawnych? Według art. 9 ust. 5 upcc zamiana lokali mieszkalnych, budynków mieszkalnych lub ich części, czy też spółdzielczych praw do lokali mieszkalnych nie podlega opodatkowaniu, jeśli stronami umowy zamiany są osoby zaliczone do I grupy podatkowej w myśl ustawy o podatku od spadków i darowizn. Do grupy tej należą: małżonek bądź małżonka, wstępni (rodzice), ojczym, macocha, zstępni (dzieci), pasierbowie, rodzeństwo, zięć, synowa, teściowie.

Mieszkania na sprzedaż

Niniejsze opracowanie ma jedynie charakter informacyjny. Jego treść nie stanowi porady prawnej, podatkowej, finansowej czy z zakresu obrotu nieruchomościami. W celu uzyskania profesjonalnego wsparcia, skonsultuj się ze specjalistą: https://www.nieruchomosci-online.pl/agenci.html

Magdalena Krukowska - Od 2016 r. związana z portalem Nieruchomosci-online.pl. Należy do zespołu redakcyjnego bloga Nieruchomosci-online.pl, gdzie współtworzy strategię contentową, odpowiada za dobór treści, zajmuje się tworzeniem i optymalizacją publikacji, a także kontaktami z autorami i ekspertami ds. nieruchomości. W przeszłości prowadziła szkolenia z j. angielskiego.